En un piso alquilado, ¿quién paga las reparaciones en España?

¿Qué dice la ley sobre quién paga las reparaciones en un piso alquilado?

En España, la regla general es clara: las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad las paga el propietario, y las pequeñas reparaciones por uso ordinario corren a cargo del inquilino. Esa idea sale de la LAU, art. 21 y se completa con los arts. 1554, 1555 y 1563 del Código Civil.

Regla general en España

El propietario debe entregar la vivienda en estado de servir para el uso pactado, conservarla y permitir el disfrute pacífico del arrendamiento. Dicho de forma sencilla: si la avería afecta a la habitabilidad o a una instalación que ya no funciona por el paso del tiempo, la cuenta suele ir al arrendador. Si el problema nace del uso normal y es menor, entra el inquilino.

La clave está en separar desgaste ordinario de deterioro imputable. La LAU obliga al arrendatario a comunicar la avería a la mayor brevedad y a dejar que se compruebe el estado de la vivienda; el Código Civil añade que debe usarla con diligencia y que, salvo prueba en contrario, responde de los deterioros que se produzcan.

Si la avería impide vivir con normalidad en la casa y no la ha causado el inquilino, lo normal es que pague el propietario.

Qué reparaciones debe pagar el propietario

Reparaciones de habitabilidad y averías estructurales

Cuando la avería no es un capricho ni una mejora, sino una reparación necesaria para que la vivienda siga siendo usable, el arrendador debe asumirla. Esto incluye las fugas, las roturas de caldera, los fallos eléctricos serios, las humedades persistentes y las averías de instalaciones generales.

También suele pagar el propietario la reparación de elementos que, por antigüedad o desgaste estructural, ya no cumplen su función. Si el problema viene de una pieza envejecida, de una instalación vieja o de un defecto del edificio, no se traslada al inquilino por el mero hecho de vivir allí.

Qué pequeñas reparaciones y desgastes ordinarios paga el inquilino

Lo que entra en el uso diario

• Cambio de bombillas y luces fundidas por uso normal.
• Sustitución de juntas, arandelas o piezas menores de grifería por desgaste.
• Arreglo simple de persianas, cintas o mecanismos que se rompen por el uso cotidiano.
• Pequeños remates de pintura o limpieza de manchas leves causadas por la vida diaria.
• Ajustes menores en grifos, cisternas o cierres cuando el coste y la entidad son reducidos.

Lo que no debería cargar al inquilino

• Una avería importante de la caldera.
• Una filtración seria de agua.
• Un fallo eléctrico general.
• Una rotura de estructura, techo o tubería principal.
• Una reparación que no sea pequeña aunque afecte a un elemento usado a diario.

La LAU, art. 21.4 habla de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario. Ahí entra lo poco costoso, lo puntual y lo derivado del uso normal de la vivienda en España. No entra una avería seria, ni una sustitución relevante, ni una reparación que ya se explica por la antigüedad de la instalación.

Cuándo responde el inquilino por mal uso, descuido o daños

Deterioro normal frente a daño imputable

• Si se rompe algo por envejecimiento o por el uso habitual, no es lo mismo que romperlo por golpearlo, forzarlo o manipularlo mal.
• Si el daño aparece porque el inquilino no actuó con cuidado, responde según el art. 1555 del Código Civil, que le obliga a usar la cosa arrendada con diligencia.
• Si hay deterioro y no está claro quién lo causó, el art. 1563 del Código Civil juega en contra del arrendatario, salvo que pruebe lo contrario.
• Si una avería deriva de una mascota, de una sobrecarga eléctrica, de una inundación por dejar un grifo abierto o de un uso indebido, la factura puede acabar en el inquilino.
• Si el inquilino rompe un cristal, quema una encimera o deja inutilizada una persiana por fuerza excesiva, no estamos ante desgaste normal.

La prueba importa mucho

En la práctica, el punto decisivo suele ser demostrar si la avería venía de antes, si era normal por antigüedad o si la causó el arrendatario. Por eso conviene guardar fotos del estado inicial, partes de reparación y mensajes con el propietario. Cuando el daño no es obvio, la prueba documental pesa mucho más que una discusión verbal.

Cómo avisar de la avería y qué hacer durante la revisión y las obras

1. Comunica la avería al arrendador sin demora y, mejor, por escrito: correo electrónico, WhatsApp con confirmación o burofax si el conflicto ya está servido.
2. Describe qué falla, desde cuándo y si afecta a la habitabilidad. Adjunta fotos o vídeo para dejar constancia.
3. Permite la comprobación del estado de la avería, como exige el art. 21.3 LAU, y facilita el acceso a técnicos o al propietario para revisar la vivienda.
4. Si la reparación necesita obras, acepta las necesarias para conservar la habitabilidad. Durante ese tiempo, sigue vigente tu obligación de colaborar con el acceso razonable a la vivienda.
5. Si el propietario no responde y la avería es urgente, conserva presupuestos, facturas y comunicaciones para reclamar después el coste o el reembolso.

La ley no fija un número cerrado de días para avisar; habla de hacerlo a la mayor brevedad. Eso significa actuar en cuanto detectes el problema, sobre todo si puede empeorar o causar daños mayores al piso o a vecinos de Madrid, Valencia, Sevilla o cualquier otra ciudad española.

Qué pasa con la renta, el contrato y el criterio judicial de la "pequeña reparación"

Ventajas y límites reales

Ventajas

• La LAU protege la habitabilidad de la vivienda y obliga al propietario a conservarla.
• El contrato puede concretar quién atiende ciertos arreglos menores, siempre que no contradiga la ley.
• Si el problema es serio, el inquilino no debe cargar con reparaciones estructurales o esenciales.

Inconvenientes

• El inquilino suele seguir pagando la renta mientras duren las obras de conservación.
• La frontera entre reparación pequeña y reparación importante genera conflicto.
• Si el pacto del contrato empeora lo que dice la LAU, ese pacto no manda.
• Si el inquilino repara por su cuenta, lo prudente es tener autorización previa y por escrito del propietario, para evitar discusiones sobre el reembolso.

Durante las obras necesarias, el arrendatario sigue obligado a pagar la renta. Ahora bien, si solo una parte de la vivienda queda inutilizada, puede discutirse una reducción proporcional según el caso concreto. Aquí manda mucho la prueba: qué parte no se pudo usar, durante cuánto tiempo y por qué motivo.

El contrato de arrendamiento puede añadir reglas sobre mantenimiento, avisos o pequeñas reparaciones, pero no puede recortar lo que impone la LAU. Si hay choque entre contrato y ley, prevalece la ley española. También conviene recordar que una reparación importante no convierte automáticamente el alquiler en una renta más alta durante el contrato: otra cosa sería un pacto nuevo o una actualización permitida legalmente.

Umbral orientativo: cuándo una reparación deja de ser pequeña

Ese 50% no está en la ley como frontera oficial. Es solo un criterio orientativo que los tribunales han usado de forma desigual para medir si una reparación sigue siendo pequeña o ya no lo es. Por eso, con persianas, grifos, termos o electrodomésticos, la cifra exacta del presupuesto importa, pero también la antigüedad del elemento y el alcance real del arreglo.

Ejemplos prácticos de averías frecuentes en un piso alquilado

Ana alquila en Sevilla un piso por 850 €/mes. A los dos años, la caldera se avería y la reparación cuesta 620 €. Como no hay mal uso y la caldera es una instalación esencial para la vivienda, lo normal es que pague el propietario. Si además el piso tiene humedades por una filtración del tejado y la obra asciende a 1.400 €, también responde el arrendador.

En el mismo piso, se funden dos bombillas y una tercera deja de funcionar por desgaste: el coste total es de 18 €. Eso lo asume el inquilino. Si se rompe la cinta de una persiana por uso diario y el arreglo cuesta 45 €, también puede entrar en pequeñas reparaciones, siempre que no haya un defecto estructural detrás. Si el grifo pierde agua porque hay que cambiar una junta de 6 €, suele ser cosa del arrendatario; si el grifo completo está agotado y la sustitución sube a 140 €, ya puede discutirse y mirar antigüedad y causa.

Otro caso: Luis vive en un piso en Valencia y pinta un par de paredes por su cuenta tras hacer taladros y dejar manchas. Si el repintado general cuesta 220 € por un daño imputable, puede acabar pagándolo él. Distinto sería una pintura muy desgastada tras varios años de uso normal, donde la discusión cambia y hay que ver si la reposición responde a conservación ordinaria o a un daño concreto.

En estos supuestos, la pregunta clave no es solo cuánto vale la reparación, sino por qué se ha roto y si forma parte del desgaste normal de una vivienda alquilada en España o de un daño atribuible al arrendatario.