Desahucio de inquilino en España: cómo echar a un arrendatario, plazos y pasos legales

Qué es el desahucio de inquilino y cuándo procede

Un propietario en España puede echar a un arrendatario solo por vía judicial y con una causa clara: impago de rentas o fin del título que le permitía seguir ocupando la vivienda o el local. No se trata de cambiar la cerradura, sino de pedir al juzgado que recupere la posesión y ordene el lanzamiento.

Impago y fin de contrato no son la misma causa

En el impago, la base está en el artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que permite resolver el contrato si no se pagan la renta o cantidades asimiladas. En vivienda habitual, cuando hablamos de expiración del plazo, mandan también los artículos 9 y 10 de la misma ley, porque fijan la duración mínima, las prórrogas y el momento en que el contrato deja de renovarse.

El desahucio es, en la práctica, la acción para que el juez declare terminado el arrendamiento y devuelva la posesión al arrendador. En los juzgados españoles se usa tanto para vivienda como para local, pero la causa cambia: unas veces se persigue la deuda; otras, que el arrendatario ya no tiene título para quedarse.

Si hay impago, se discute la resolución del contrato; si el plazo ha vencido, lo que se reclama es la entrega de la finca porque ya no existe un título válido para ocuparla.

Antes de demandar: burofax, requerimiento fehaciente y MASC

El aviso que puede ahorrar meses

Antes de ir al juzgado, conviene mandar un burofax con certificación de texto y acuse de recibo, o un requerimiento notarial, dejando claro cuánto se debe, desde qué meses y en qué cuenta puede pagarse. Si el caso entra en el requisito de procedibilidad del artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025, hay que acreditar un intento real de MASC: mediación, conciliación, oferta vinculante confidencial u otro medio admitido.

Ese paso no es un formalismo vacío. En un desahucio por impago, el requerimiento fehaciente previo conecta directamente con la enervación del artículo 22.4 de la LEC: si el arrendador ha reclamado el pago de forma suficiente y con antelación, el inquilino pierde después la oportunidad de salvar el pleito pagando a última hora.

1. Revisa el contrato, los recibos y el cuadro de deuda antes de enviar nada. Si el alquiler es de vivienda en Madrid, Valencia o Sevilla, conviene dejar muy atadas las mensualidades impagadas para no discutir números en el juzgado.
2. Envía un burofax con certificación de contenido o usa una notificación notarial. Dale un plazo breve y razonable para pagar, normalmente unos 10 días, y guarda el justificante de Correos o de la notaría.
3. Si procede MASC, intenta la mediación o la oferta vinculante confidencial por la vía que acepte el caso. Lo importante es poder probar que se buscó una solución previa y seria, no una simple llamada.
4. Conserva todo: contrato, acuses, pantallazos de impagos y cualquier respuesta del inquilino. Luego esos papeles sostienen la demanda y evitan una oposición fácil.

Dónde se presenta la demanda y quién debe firmarla

1. La demanda se presenta en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté la vivienda o el local, no en el domicilio del inquilino. La competencia territorial en estas acciones la marca el artículo 52.1.7.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
2. Debe ir firmada por abogado y presentada con procurador. La intervención de ambos se apoya en los artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regulan la representación procesal y la defensa técnica.
3. El cauce es el juicio verbal del artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por eso el desahucio por impago y el desahucio por fin de contrato van por ese mismo carril procesal, aunque la causa material no sea igual.

Qué documentación y pretensiones incluir en la demanda

Lo que conviene llevar atado desde el principio

Si no hay contrato firmado, sirve cualquier prueba seria del alquiler: transferencias, mensajes, recibos, una fianza ingresada o una declaración que encaje con el resto de documentos. Lo que el juzgado necesita es ver que hubo arrendamiento y cuánto se debe.

La demanda puede pedir tres cosas a la vez: el desalojo, la condena al pago de las rentas vencidas o cantidades asimiladas y las costas del proceso. Esa acumulación es la práctica normal en un desahucio inquilino bien planteado, y encaja con la lógica de la LAU y de la LEC.

Qué pasa después de presentar la demanda: admisión, notificación y oposición

1. El Juzgado dicta un decreto de admisión, normalmente unas semanas después; en muchos partidos judiciales puede acercarse al mes. Si la demanda viene incompleta, aquí se nota enseguida.
2. Después se notifica al inquilino. Desde esa recepción empiezan a contar los 10 días hábiles para oponerse, como prevé el artículo 440.3 de la LEC, y también los 3 días hábiles para pedir abogado de oficio si lo necesita.
3. Si el primer intento de notificación falla, el juzgado intenta localizar al demandado por otros medios. Si sigue sin aparecer, tras un tiempo se acude a la publicación edictal en el Tablón Edictal Judicial Único, y entonces arrancan los plazos.
4. Si el inquilino no se opone, no hay vista y el procedimiento sigue hacia la resolución y el lanzamiento. Si se opone, el juzgado señala vista y el asunto se discute ya con prueba y alegaciones.

Enervación, vista, sentencia y lanzamiento

La enervación es el salvavidas del inquilino que paga toda la deuda y paraliza el desahucio. La LEC solo la permite una vez y, además, la corta si el arrendador ya requirió fehacientemente el pago con al menos 30 días de antelación y el inquilino no atendió ese aviso. Por eso el burofax previo no es decorativo: puede cerrar la puerta a esa segunda oportunidad.

Si hay oposición, el juzgado celebra vista y termina dictando sentencia. Si no la hay, la resolución puede salir sin juicio oral, con decreto o sentencia según el trámite que corresponda, y en ambos casos puede declarar resuelto el contrato, condenar al pago de la deuda y fijar costas. Después llega el lanzamiento: el Letrado de la Administración de Justicia acude a la finca, la posesión se entrega al propietario y, si hace falta, interviene cerrajero.

En la práctica, el desahucio acaba cuando el arrendatario entrega la vivienda o el local, o cuando el juzgado lo saca en la fecha señalada. Ese día no conviene improvisar: si la llave no aparece, el cerrajero y la comisión judicial entran en escena.

Cuánto cuesta y cuánto tarda un desahucio en España

Un ejemplo con números reales

Imagina un piso en Sevilla alquilado por 850 € al mes. El inquilino deja de pagar 4 meses y la deuda ya suma 3.400 €. El abogado cobra 900 € más IVA, el procurador 300 € más IVA y el cerrajero 180 € más IVA para el lanzamiento. Solo en gastos del procedimiento, el propietario adelanta 1.669,80 €: 1.089 € de abogado, 363 € de procurador y 217,80 € de cerrajero, todo con IVA del 21 %.

La horquilla realista en España suele moverse alrededor de 6 meses, pero puede irse bastante más arriba si la notificación se atasca. En un juzgado ágil de ciudades como Zaragoza o Málaga puede resolverse antes; en plazas saturadas como Madrid o Barcelona, o cuando hay que publicar edictos, no es raro que el asunto se alargue a 8 o 10 meses.

La notificación es el cuello de botella. Si el inquilino cambia de domicilio, no abre la puerta o el juzgado tarda en localizarlo, el calendario se estira más que cualquier otra fase. Y si el arrendatario obtiene justicia gratuita, el propietario no recupera de inmediato todos esos gastos aunque gane el pleito.

Desahucio por impago frente a desahucio por finalización del contrato

Ambos supuestos se tramitan, en general, por el juicio verbal del artículo 250.1.1.º de la LEC, pero no se pelean igual ni se prueban con las mismas piezas. En el primero importa la deuda; en el segundo, la fecha de vencimiento y la falta de entrega de la finca.

Por impago de rentas

• Permite reclamar de una vez el desalojo, la deuda y las costas, así que el propietario concentra el conflicto en un solo procedimiento.
• Si hubo requerimiento fehaciente previo, se refuerza la posición del arrendador y se puede bloquear la enervación del inquilino.
• Exige llevar una contabilidad limpia: meses vencidos, cantidades asimiladas, recibos y extractos.
• Tiene el riesgo de que el arrendatario pague a tiempo y salve el contrato una vez, si no se cumplieron las condiciones para impedirlo.

Por fin de contrato o expiración del plazo

• No hace falta probar impagos; basta acreditar que el contrato venció y que el arrendatario no entregó la vivienda o el local.
• En vivienda habitual, la clave está en mirar bien los artículos 9 y 10 de la LAU, porque las prórrogas pueden alargar la ocupación más de lo que parece.
• En locales y otros arrendamientos, el contrato manda mucho más, y una cláusula mal redactada puede complicar el pleito.
• Suele dar menos discusión sobre la deuda, pero más sobre si realmente había ya un plazo final y un título extinguido.