Desahucio por fin de contrato en España: qué hacer, plazos y cómo actuar

Cuándo procede el desahucio por fin de contrato y cuándo no

El desahucio por fin de contrato procede cuando el arrendamiento ha terminado de verdad y el arrendatario sigue dentro sin título vigente. En España, el punto decisivo no es solo la fecha que figura en el contrato: hay que comprobar si la vivienda sigue protegida por las prórrogas legales de la LAU o si, en un local, la continuidad se ha visto favorecida por el silencio y la tolerancia del arrendador.

En vivienda habitual, no basta con que haya pasado la primera anualidad. Hay que mirar los arts. 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque el contrato puede seguir vivo por la prórroga obligatoria y, después, por la extensión posterior si nadie preavisa a tiempo. En uso distinto de vivienda, el contrato pesa mucho más y, si nadie se opone de forma clara y fehaciente, puede entrar en juego la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil.

Si sigue corriendo una prórroga legal o contractual, no hay fin de contrato real y la demanda puede quedar prematura.

Vivienda habitual, local y uso distinto: qué cambia al llegar el vencimiento

Al llegar el vencimiento, vivienda y local no se tratan igual. En vivienda habitual la ley impone un suelo mínimo de permanencia; en local, el contrato y el preaviso firmado mandan casi todo.

Vivienda habitual: prórrogas obligatorias y cuándo llega el verdadero vencimiento

• Si el arrendador es persona física, el contrato de vivienda puede llegar a 5 años de duración mínima obligatoria.
• Si el arrendador es persona jurídica, el mínimo sube a 7 años.
• El vencimiento real no se mira sobre la primera anualidad, sino sobre la fecha en la que acaba el periodo mínimo legal aplicable.
• Si, llegada esa fecha, no hay preaviso en plazo, puede abrirse la extensión del art. 10 LAU en periodos anuales hasta un máximo de 3 años más.
• Si el contrato es antiguo, revisa el régimen transitorio antes de mover ficha; una demanda presentada a ciegas sale cara.

Local de negocio: qué pesa más, el contrato y el preaviso pactado

• En arrendamientos para uso distinto de vivienda, manda sobre todo lo que hayan firmado las partes.
• La LAU no impone para el local una prórroga obligatoria como la de vivienda, así que el contrato y sus cláusulas de renovación son decisivos.
• Si el contrato fija un aviso de 70 días, ese plazo hay que respetarlo; si fija otro, vale ese otro.
• Si no hay cláusula clara de renovación y el arrendador tolera la continuidad, puede discutirse una reconducción o una renovación tácita.
• Cobrar rentas después del vencimiento sin dejar claro que se hace sin renunciar a recuperar el local es una mala señal procesal.

Cómo calcular el día exacto de fin y el preaviso en la LAU

1. Localiza el tipo de arrendamiento: vivienda habitual o uso distinto. No calcules igual un piso en Valencia que un local en Zaragoza.
2. Revisa la fecha de inicio del contrato y cualquier anexo posterior. Esa fecha marca el punto de partida del cómputo.
3. En vivienda, añade el plazo mínimo aplicable: 5 años si el arrendador es persona física o 7 años si es persona jurídica.
4. Comprueba si ya ha habido preaviso válido: 4 meses por parte del arrendador y 2 meses por parte del arrendatario en vivienda; en local, aplica el plazo pactado en el contrato.
5. No presentes la demanda hasta que haya vencido el último periodo protegido. Si la interpone antes, el inquilino puede oponer que todavía estaba amparado por la prórroga legal o contractual.
6. Guarda en una hoja de cálculo la fecha de firma, la fecha final correcta, el día de envío del burofax y el día de recepción. Ese calendario evita errores tontos y pleitos perdidos.

Burofax y requerimiento fehaciente: cómo dejar clara la oposición a renovar

• Envía el aviso por burofax con certificación de texto y acuse de recibo, o por otro medio fehaciente equivalente. Un WhatsApp o un correo sin prueba sólida se discute con facilidad.
• Di de forma expresa que no aceptas la prórroga o renovación y fija la fecha exacta de salida.
• Si se trata de un local, cita la cláusula contractual de duración y el plazo de preaviso que aparezca en el contrato.
• Conserva la copia íntegra del texto, el justificante de envío, el justificante de entrega y cualquier respuesta del arrendatario.
• Si hay varios arrendadores o copropietarios, conviene que el requerimiento refleje bien quién ostenta la posición de arrendador para evitar discusiones innecesarias después.
• Si después del burofax sigues cobrando rentas, hazlo dejando por escrito que no hay renuncia a la recuperación del inmueble.

La demanda de desahucio por expiración del término: juzgado, procedimiento y documentos

La acción se tramita por juicio verbal del art. 250.1.1 LEC, el art. 52.1.7 LEC y los arts. 155.3, 164 y 437.3 LEC. La demanda se presenta ante el juzgado del partido judicial donde radica la finca, y la notificación se hace conforme a las reglas de emplazamiento de la propia LEC.

1. Reúne la documentación básica: contrato, anexos, burofax, prueba de recepción, recibos, nota simple si la necesitas para acreditar la titularidad y cualquier documento que demuestre la fecha real de vencimiento.
2. Presenta la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia competente del lugar donde está la vivienda o el local. No la lleves al juzgado del domicilio del arrendador si no coincide con la finca.
3. El juzgado admite la demanda y la notifica al arrendatario en el inmueble o en el domicilio que conste. Si no se le localiza, puede acudirse a la notificación edictal del art. 164 LEC.
4. El demandado puede oponerse dentro del plazo del juicio verbal una vez emplazado. Si no contesta, el procedimiento sigue hacia la resolución y, en su caso, el lanzamiento.
5. Si no entrega voluntariamente las llaves, pide la ejecución y la fecha de lanzamiento. Ahí ya no conviene improvisar: cada día perdido alarga la ocupación.

Quién demanda y contra quién en el juicio verbal

Rentas, fianza y fiador: cuándo acumular cantidades y qué exige la LEC

Sí puedes acumular a la resolución por expiración del término la reclamación de rentas o cantidades asimiladas vencidas y no pagadas, conforme al art. 437.3 LEC. Eso evita abrir un segundo pleito para cobrar lo mismo, pero hay que llevar la cuantía bien calculada y documentada.

Ejemplo: en un local de Zaragoza, Clara alquila por 1.200 €/mes. El inquilino deja 3 mensualidades impagadas y 240 € de gastos de comunidad repercutidos: la deuda asciende a 3.840 €. Si la fianza era de 1.200 €, no borra la deuda por sí sola; servirá después para compensar lo que proceda, pero la demanda puede pedir ya esos 3.840 € más los intereses que correspondan.

Si Clara quiere demandar también al fiador, antes debe haberle enviado un requerimiento previo de pago conforme al art. 437 LEC. Sin ese paso, meterlo en la demanda a la primera es dar munición a la defensa y retrasar el cobro.

Errores que retrasan o tumban el desahucio y cómo reaccionar si el inquilino no sale

• Presentar la demanda antes de que venza el contrato de verdad, cuando sigue viva la prórroga legal o la renovación pactada.
• Calcular mal el preaviso porque se cuenta desde la fecha equivocada o se ignora la fecha de recepción del burofax.
• Cobrar rentas después del vencimiento sin dejar claro que no hay aceptación de la continuidad.
• Mandar avisos vagos, sin fecha exacta de salida, o solo por vías que luego no se pueden probar bien.
• Olvidar que un contrato de local puede tener una cláusula de renovación automática o un plazo de aviso propio.
• No preparar la ejecución: si el inquilino no sale, hay que pedir cuanto antes la fecha de lanzamiento en el Juzgado de Primera Instancia y no esperar a que se vaya por su cuenta.

Qué hacer si el inquilino alega vulnerabilidad

Si el arrendatario alega vulnerabilidad, conviene llegar al juzgado con todo bien armado: contrato, burofax, prueba de recepción, nota simple, recibos, calendario de vencimiento y cualquier comunicación que demuestre que la oposición a renovar fue clara. En España, esa alegación no convierte por sí sola en inválida una acción por fin de contrato, pero sí puede provocar comunicaciones del juzgado o de los Servicios Sociales municipales y retrasar el lanzamiento si el órgano judicial pide informes.

La reacción práctica es sencilla: no improvises, no negocies a oscuras y no renuncies sin querer a la recuperación del inmueble. Si el caso está en Madrid, Barcelona, Sevilla o cualquier otra ciudad, la estrategia es la misma: prueba sólida, fechas cerradas y ejecución bien pedida.