Resolución del contrato de alquiler en España: causas, pasos y derechos del inquilino y del casero

Qué es la resolución del contrato de alquiler y cuándo no es lo mismo que acabar por vencimiento

La resolución del contrato de alquiler en España no es lo mismo que esperar a que venza el plazo: puede cortar el arrendamiento antes de tiempo por incumplimiento, por desistimiento o por acuerdo entre las partes. La base general está en el artículo 1124 del Código Civil, que permite a la parte perjudicada exigir el cumplimiento, pedir la resolución o reclamar daños e intereses.

En vivienda habitual, la LAU fija el marco temporal en el artículo 9 y el artículo 10, mientras que el artículo 11 de la LAU regula el desistimiento del inquilino. Si no hay incumplimiento, lo normal es hablar de fin por vencimiento y prórrogas; si sí lo hay, hablamos de resolución.

La diferencia práctica está en la causa: vencimiento por fecha cuando el contrato acaba; resolución cuando una conducta rompe el equilibrio del alquiler.

Resolución por incumplimiento frente a fin del contrato por fecha

• Si hay incumplimiento, una parte puede reaccionar antes de la fecha final.
• Si solo llega la fecha de vencimiento, el contrato termina porque se acaba el plazo o las prórrogas, no porque nadie haya incumplido.
• En la resolución suele haber discusión sobre pruebas, daños, rentas y fianza.
• En el vencimiento, la salida es más limpia: entrega de llaves, lectura de contadores y liquidación.
• El inquilino puede desistir con las reglas del artículo 11; eso no es lo mismo que un incumplimiento del casero.

Normas que conviene tener a mano

Para no perderse, en un alquiler de vivienda en España conviene tener abiertos el Código Civil y la LAU. El primero da la regla general de los contratos recíprocos; la segunda concreta cuándo se puede resolver el arrendamiento, cómo se calcula la duración y qué pasa con la fianza.

En la práctica, los artículos clave son el artículo 7 de la LAU, sobre el destino a vivienda habitual; el artículo 8, sobre cesión y subarriendo; el artículo 11, sobre desistimiento; el artículo 21, sobre conservación y reparaciones; el artículo 23, sobre obras del arrendatario; el artículo 27, sobre resolución por incumplimiento; y el artículo 36, sobre la fianza.

Qué causas legales permiten pedir la resolución en España

La ley no trata igual todos los incumplimientos. En un alquiler de vivienda en España, la resolución más habitual la pide el arrendador cuando hay impagos, cesiones no permitidas o daños; pero el inquilino también puede resolver si el casero incumple obligaciones esenciales, sobre todo las de conservación y reparación que afectan al uso normal de la vivienda.

Incumplimientos del inquilino

• Impago de renta o de cantidades asimiladas, como comunidad o suministros cuando el contrato se los cargue al arrendatario.
• No pagar la fianza o las actualizaciones pactadas cuando sean exigibles.
• Cesión o subarriendo sin consentimiento si el contrato o la LAU lo exigen.
• Daños dolosos, obras no consentidas o alteraciones serias de la vivienda.
• Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Dejar de destinar la vivienda al uso pactado, sobre todo si debía ser vivienda habitual conforme al artículo 7 de la LAU.

Incumplimientos del arrendador

• No hacer las obras de conservación y reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
• Dejar sin atender averías relevantes que impiden el uso normal del piso, cuando la obligación corresponde al arrendador.
• Incumplir de forma grave deberes contractuales que impidan al inquilino disfrutar de la vivienda con normalidad.
• Mantener una situación de incumplimiento continuado pese a los avisos fehacientes del arrendatario.

Cómo puede resolver el contrato el inquilino antes de tiempo

1. Comprobar que ya han pasado al menos seis meses desde la firma, porque el desistimiento ordinario del inquilino nace a partir de ese momento.
2. Revisar si el contrato fija una indemnización por salida anticipada; si existe, hay que aplicarla tal y como esté pactada y dentro de los límites del artículo 11 de la LAU.
3. Comunicar la decisión por escrito con un preaviso mínimo de 30 días al arrendador, mejor con burofax o un medio que deje prueba de contenido y recepción.
4. Entregar llaves, cerrar la liquidación de rentas y dejar constancia del estado de la vivienda, de los contadores y de la fianza.

Cuándo puede marcharse y qué preaviso debe dar

1. Puede marcharse una vez transcurridos seis meses desde el inicio del contrato, si se trata de vivienda habitual y no hay un pacto más favorable para el arrendatario.
2. Debe avisar con 30 días de antelación como mínimo; avisar por teléfono no le da la misma seguridad probatoria que un escrito.
3. Conviene indicar fecha exacta de salida, domicilio de notificación y número de cuenta para la liquidación final.
4. Si el contrato prevé indemnización, se calcula sobre la renta vigente y el tiempo que reste por cumplir.

Ejemplo de salida anticipada con cifras

Lucía alquiló un piso en Málaga por 900 €/mes y firmó por tres años. A los 18 meses decide irse y el contrato dice que, si desiste, pagará una mensualidad por cada año que falte.

Como quedan 18 meses por cumplir, la indemnización es de 1,5 mensualidades: 1.350 €.

Si además deja 100 € de recibos pendientes y se acredita un pequeño desperfecto de 80 €, la liquidación final puede quedar así: fianza de 900 € menos 1.350 € de indemnización, más 100 € de deuda y 80 € de daños. En ese caso, la fianza no cubre todo y el arrendador aún podría reclamar 630 €.

Cómo puede resolverlo el casero por impago, daños o uso indebido

1. Detectar el incumplimiento y guardar pruebas: recibos, mensajes, fotos, partes de incidencia o actas de la comunidad.
2. Enviar un requerimiento fehaciente al inquilino para que pague, cese la conducta o reponga la situación, dejando claro que se apoya en el artículo 27.2 de la LAU.
3. Si no hay solución, presentar demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del partido judicial donde esté la vivienda.
4. Pedir en la demanda la resolución del contrato, la recuperación de la posesión y, si toca, rentas, daños, intereses y costas.

Incumplimientos más habituales que activan la resolución

• Impago de renta o cantidades asimiladas.
• Cesión o subarriendo no consentidos cuando haga falta autorización.
• Daños provocados de forma dolosa o muy grave.
• Obras no autorizadas que alteran la vivienda.
• Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Uso de la vivienda contrario al destino pactado en el contrato y al artículo 7 de la LAU.

Requerimiento previo y demanda si no hay acuerdo

1. Enviar el requerimiento por burofax, con certificación de contenido, al domicilio contractual o al que el inquilino haya designado para notificaciones.
2. Dar un plazo breve para corregir el incumplimiento si se busca una salida extrajudicial; en la práctica suelen darse 7 a 15 días, aunque la ley no fija uno único para todos los casos.
3. Si no responde o no cumple, acudir al Juzgado de Primera Instancia sin dejar pasar el conflicto, porque cuanto antes se demande, antes se puede recuperar la vivienda.
4. Llevar contrato, justificantes, fotos y todo lo que pruebe el incumplimiento.

Qué debe recoger la carta o documento de resolución

Una resolución bien hecha evita discusiones sobre la fecha de salida, la fianza y los daños. En España, aunque haya acuerdo verbal, conviene dejarlo por escrito para que quede claro desde cuándo termina el alquiler y qué queda pendiente de pagar o devolver.

Contenido mínimo del escrito

• Identificación completa de arrendador y arrendatario.
• Dirección exacta de la vivienda y referencia al contrato.
• Motivo de la resolución: vencimiento, desistimiento, mutuo acuerdo o incumplimiento.
• Fecha de efectos y día de entrega de llaves.
• Estado de la vivienda, inventario si existe y lectura de contadores.
• Situación de renta, suministros, indemnizaciones y fianza.
• Reserva expresa de acciones si una parte quiere reclamar después.

Modelos útiles: mutuo acuerdo, unilateral y salida de la vivienda

• El modelo de mutuo acuerdo sirve cuando ambas partes aceptan terminar el alquiler el mismo día y cerrar cuentas sin conflicto.
• El modelo unilateral encaja cuando una sola parte comunica la resolución por un incumplimiento o un desistimiento legalmente permitido.
• La carta para dejar la vivienda se usa sobre todo por el inquilino que ejerce el desistimiento del artículo 11.
• Si el contrato termina por vencimiento sin pelea, el escrito puede ser más simple, pero no debería saltarse la fecha, las llaves y la fianza.

Si la otra parte no firma o no colabora

1. Enviar la notificación por un medio que deje prueba, sobre todo burofax con certificación de contenido y acuse de recibo.
2. Guardar contrato, fotografías, inventario, correos y justificantes de pago o de deuda.
3. Si la otra parte niega la resolución o discute sus efectos, pedir al Juzgado de Primera Instancia que la declare.

Efectos prácticos tras la resolución: llaves, rentas, fianza y reclamaciones

En la práctica, la resolución no cierra todo por sí sola. Hay que dejar cerrada la entrega material de la vivienda, la fecha exacta de fin y la compensación económica que corresponda. Ahí es donde suelen nacer los problemas con la fianza del artículo 36 de la LAU.

Entrega de llaves y cierre de suministros

1. Fijar una hora y una fecha para la entrega de llaves, mejor por escrito.
2. Hacer lectura de luz, gas y agua, y guardar fotos de los contadores.
3. Anotar el estado de la vivienda y, si hace falta, firmar un inventario de entrega.
4. Desde la entrega de llaves deja de devengarse la renta, salvo cantidades ya vencidas o pactos concretos sobre días sueltos.

Fianza y liquidación final con ejemplo

La fianza se devuelve al terminar el arrendamiento, descontando lo que proceda por rentas, suministros o daños. Si pasan un mes desde la entrega de llaves sin devolver el saldo que corresponda, la cantidad pendiente devenga el interés legal.

Ejemplo: en Sevilla, Marcos deja un piso con renta de 780 € y fianza de 780 €. Debe 260 € de recibos, y hay 170 € en daños acreditados con factura. La liquidación queda así: 780 – 260 – 170 = 350 € a devolver.

Si el casero retiene toda la fianza sin justificar esos importes, Marcos puede reclamar los 350 € y, si ya ha pasado un mes desde la entrega de llaves, también los intereses legales sobre la cantidad que no le hayan devuelto.

Qué reclamar después de la resolución

• Rentas impagadas o cantidades asimiladas pendientes.
• Daños en la vivienda, si están acreditados con fotos, facturas o peritación.
• Indemnización pactada por desistimiento anticipado.
• Devolución de la fianza o del resto no compensado.
• Intereses legales si la devolución de la fianza se retrasa más de un mes desde la entrega de llaves.

Dudas frecuentes sobre la resolución del alquiler