En un alquiler, ¿quién paga las reparaciones en España? Qué le toca al casero y qué al inquilino

En España, en un alquiler las reparaciones que afectan a la habitabilidad suelen pagarlas el casero; las pequeñas averías del uso diario, el inquilino. La frontera la marca el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que obliga al arrendador a conservar la vivienda y al arrendatario a asumir el desgaste ordinario.

Qué dice la LAU sobre las reparaciones en un alquiler

La regla general es sencilla: el propietario tiene que mantener la vivienda en condiciones de uso normal y hacer las reparaciones necesarias para que siga siendo habitable. No se trata solo de arreglos grandes; también entran averías que, por su entidad, impiden vivir con normalidad en la casa. El inquilino, por su parte, debe cuidar la vivienda y responder de los daños que salgan de su conducta o de un uso que vaya más allá del desgaste normal.

En la práctica, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos separa dos planos: conservación estructural y pequeñas reparaciones. Si falla lo esencial, paga el casero. Si se rompe algo por el uso cotidiano, por descuido o por un golpe imputable al arrendatario, lo normal es que el coste sea suyo.

La obligación de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad

El arrendador no entrega una casa para que se vaya degradando sola. Debe conservarla en estado de servir para el uso pactado, es decir, para vivir en ella con unas mínimas condiciones de seguridad, salubridad y funcionamiento. Eso incluye, según el caso, agua, electricidad, calefacción, saneamiento, cerraduras y los elementos que hacen posible el uso básico del piso o la casa.

Si aparece una avería que afecta a la habitabilidad, el propietario tiene que actuar con rapidez. Otra cosa es que se trate de una mejora o de una comodidad adicional; eso ya no entra en la obligación legal de conservación. También conviene recordar que el casero no puede usar una reparación importante como excusa para alterar el precio del alquiler a su antojo: la renta solo cambia si lo permite el contrato o la ley.

Lo que mantiene la vivienda habitable lo asume el casero; lo pequeño y lo causado por uso o descuido, el inquilino.

Qué reparaciones paga el casero

• La sustitución o reparación de una caldera que falla por antigüedad, avería interna o desgaste normal.
• Las fugas de agua originadas en tuberías, conexiones, bajantes o elementos de la instalación que ya venían deteriorados.
• Las averías eléctricas generales de la instalación: cuadro, cableado, diferencial, enchufes integrados o mecanismos que fallan por defecto del inmueble.
• La cerradura que deja de funcionar por desgaste, oxidación o fallo mecánico ajeno al inquilino.
• La reparación o sustitución de muebles y electrodomésticos incluidos en el alquiler cuando el daño no se debe a un mal uso del arrendatario.
• Las humedades, filtraciones o desprendimientos ligados al edificio o a elementos estructurales.

Averías que suelen afectar a la habitabilidad

• Agua caliente inexistente o muy irregular por un fallo de la instalación o del equipo.
• Calefacción inutilizada en invierno por avería de la caldera, radiadores o sistema general.
• Cortes eléctricos por un problema del cuadro o del cableado de la vivienda.
• Puerta de entrada que no cierra bien por deterioro de la cerradura o del bombín.
• Fugas visibles que mojan paredes, techos o suelos y obligan a cerrar la estancia.

Qué reparaciones paga el inquilino

• Sustitución de bombillas, fluorescentes, pilas o elementos de uso muy cotidiano.
• Ajustes menores de persianas, manillas, tiradores, bisagras o grifos que se aflojan por el uso normal.
• Desatascos leves provocados por un uso inadecuado del desagüe o por restos propios del día a día.
• Cristales rotos, puertas golpeadas o muebles dañados por un accidente o por mala utilización.
• Cambio de bombín o de cerradura si se pierden las llaves o si el propio inquilino decide cambiarla por seguridad sin una avería previa.
• Pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ordinario de los elementos que usa a diario.

Pequeña reparación, mal uso y desgaste ordinario

La expresión pequeñas reparaciones no cubre una avería seria del inmueble. Sirve para los arreglos menores que se generan por el uso normal de una vivienda: una pieza que se afloja, una junta que pierde, un mando que deja de funcionar o un elemento que se rompe por el paso del tiempo y el uso cotidiano. Cuando el coste sube, la pieza afecta a una instalación general o la avería nace de la antigüedad del sistema, ya no hablamos de una simple pequeña reparación.

Tampoco paga el inquilino todo lo que se rompa dentro de casa. Solo responde cuando hay culpa suya, por acción u omisión, o cuando el daño encaja en el deterioro que le atribuye el artículo 1563 del Código Civil, que le hace responder del daño salvo que pruebe que no tuvo culpa y que actuó con la diligencia debida. Esa prueba importa mucho si el casero le imputa un daño concreto.

Casos típicos: quién paga cada avería

Caldera

Si la caldera deja de arrancar, pierde presión de forma constante o ya tiene una vida útil agotada, lo normal es que la reparación o la sustitución la asuma el propietario. Otra cosa es la revisión ordinaria o un mantenimiento pactado en contrato, siempre que no se use para cargar al arrendatario una avería estructural. Si el inquilino ha provocado la rotura por una manipulación incorrecta, la factura puede cambiar de lado.

Fugas de agua

Una fuga que nace en una tubería empotrada, en una junta envejecida o en un elemento general de la instalación corresponde al casero. Si la fuga viene de un golpe, de una instalación mal hecha por el inquilino o de una intervención suya sin permiso, responde él. La clave está en localizar el origen, no solo en ver el charco.

Electricidad

El cuadro eléctrico, el cableado fijo, los enchufes de la instalación y los fallos generales de suministro interno suelen ser cosa del propietario. En cambio, si el problema nace de un exceso de consumo por aparatos conectados de forma indebida, de un enchufe roto por uso incorrecto o de una manipulación del inquilino, el coste puede recaer en él.

Cerradura

Si la cerradura se atasca, envejece o deja de funcionar bien por desgaste, la reparación va a cargo del casero. Si el inquilino pierde las llaves, quiere cambiar el bombín por seguridad personal o rompe la cerradura al forzarla, el pago suele ser suyo. Aquí importa mucho si el cambio responde a una avería real o a una decisión propia.

Muebles y electrodomésticos

En una vivienda amueblada en España, la nevera, la lavadora o el sofá incluidos en el contrato no se tratan como si fueran del inquilino. Si fallan por uso normal o por envejecimiento, asume el coste el propietario. Si el daño viene de un golpe, de una sobrecarga o de un uso claramente incorrecto, el arrendatario responde. Conviene revisar si el contrato inventaria bien cada mueble y aparato.

Cómo avisar al casero y acreditar el desperfecto

1. Comunica la avería al propietario en cuanto la detectes, mejor por escrito. Un mensaje por WhatsApp o un correo sirve para dejar rastro, pero el burofax da una prueba más sólida si el conflicto se complica.
2. Explica qué falla, desde cuándo y cómo afecta al uso de la vivienda. No es lo mismo una cisterna que gotea que una caldera que deja sin agua caliente todo el piso.
3. Añade fotografías o vídeos y pide una reparación concreta. Si ya ha pasado un técnico, conserva su diagnóstico y la factura o el presupuesto.
4. Si la avería es urgente y el casero no responde, reitera el aviso de inmediato y guarda todas las conversaciones.
5. Si la disputa sigue, prepara la reclamación con toda la documentación antes de entrar en un pleito en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté la vivienda.

Qué pruebas conviene guardar

• Fotos del desperfecto con fecha visible, si es posible.
• Vídeos que muestren el fallo en funcionamiento.
• Mensajes de WhatsApp, correos o burofax enviados al propietario.
• Facturas, presupuestos y partes del técnico o de la empresa reparadora.
• Inventario del contrato y fotos de entrega del piso o la casa.

Qué hacer si el propietario no repara y qué pasa con la renta

1. Reitera el aviso por escrito y pide la reparación de forma clara. No hay un plazo único en la LAU para todas las averías, pero en una incidencia esencial conviene no esperar: agua, calefacción o electricidad requieren reacción inmediata.
2. Si el casero sigue sin actuar, deja constancia del perjuicio y de la parte de la vivienda que no puede usarse. Esa prueba será la base de una futura reducción de renta o reclamación judicial.
3. Si la avería afecta a la habitabilidad, valora reclamar la reparación y, si procede, la reducción proporcional de la renta prevista en el artículo 21 de la LAU.
4. Si la falta de reparación te obliga a adelantar el arreglo, conserva la factura y toda la trazabilidad del aviso; luego podrás discutir el reintegro según lo pactado y según la causa real de la avería.

Reducción de renta: ejemplo con cifras

Ana vive en Sevilla y paga 900 euros al mes por un piso de tres habitaciones. Una obra de conservación deja inutilizada la cocina y el salón durante 20 días, que representan aproximadamente el 40 % de la vivienda. Si se aplica la reducción proporcional prevista en la LAU, la rebaja sería de unos 240 euros por ese periodo: 900 x 40 % x 20/30 = 240.

Ese cálculo sirve para entender la lógica de la norma: no se paga como si la casa estuviera completa cuando una parte relevante no puede usarse. Si la afectación es total, la reducción puede acercarse al 100 % de la renta correspondiente a esos días.

Obras necesarias, acceso a la vivienda y renta durante las obras

El inquilino tiene que soportar las obras necesarias de conservación aunque resulten molestas, siempre que no puedan aplazarse razonablemente hasta el final del contrato. El propietario, por su parte, no puede entrar en la vivienda cuando quiera: debe avisar y hacerlo en horarios razonables, salvo urgencia evidente.

Durante las obras, la renta no se mueve por capricho. Si la vivienda sigue siendo utilizable, lo normal es que se mantenga el pago con la reducción proporcional que corresponda por la parte que no se puede usar y por el tiempo de duración de los trabajos. Si la obra es tan intensa que la casa queda prácticamente inutilizable, el ajuste será mucho mayor. Lo que no encaja es que una reparación obligatoria se convierta, por sí sola, en una subida de alquiler.

Qué puede pactarse en el contrato y qué límites pone la ley

Cláusulas que suelen ser válidas

• Que el inquilino avise por escrito de cualquier avería en cuanto la detecte.
• Que las pequeñas reparaciones de uso ordinario se paguen por el arrendatario.
• Que el propietario pueda enviar su propio técnico para valorar el daño antes de reparar, siempre con rapidez.
• Que se detalle en el contrato qué electrodomésticos y muebles se entregan con la vivienda.
• Que, si ambas partes lo pactan, una reparación concreta pueda descontarse después del alquiler con factura y autorización previa.

Cláusulas problemáticas o nulas

A favor del pacto

• Dan claridad y evitan discusiones sobre quién llama al técnico o quién conserva las facturas.
• Sirven para ordenar el uso de la vivienda y dejar por escrito qué se considera pequeño arreglo.
• Pueden ahorrar tiempo cuando la avería es menor y está bien identificada.

En contra

• No pueden convertir en gasto del inquilino una reparación necesaria para conservar la habitabilidad.
• No pueden vaciar la obligación del casero de mantener la vivienda en buen estado.
• No valen para cargar al arrendatario averías por antigüedad, defecto de la instalación o desgaste estructural.
• Tampoco sirven para impedir la reducción de renta cuando la ley la reconoce por obras o por pérdida de uso.
• Si la cláusula es demasiado ambigua o pretende saltarse la LAU, el conflicto acaba en contra de quien la impuso.