Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda en España: qué debe incluir y cómo redactarlo

Qué es el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda y qué norma lo regula

Este contrato sirve para alquilar un local, una oficina, un garaje o un espacio que no se destina a vivienda habitual. En España se encuadra en el art. 3 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos y, sobre todo, en el art. 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que deja mucho margen a lo pactado por las partes.

La idea central es esta: aquí manda la autonomía de la voluntad, con el límite de las normas imperativas y con apoyo supletorio del Código Civil. Por eso conviene escribir el contrato con detalle, porque lo que no se cierra bien acaba discutiéndose después. La base contractual está en los arts. 1254, 1255, 1258 y 1278 del Código Civil: contrato, libertad de pacto, buena fe y forma escrita cuando interese dejar prueba clara.

La diferencia con el arrendamiento de vivienda habitual es decisiva. La vivienda se firma para satisfacer una necesidad permanente de vivienda; aquí, en cambio, el destino es empresarial, profesional o temporal. Esa diferencia la resume bien la Abogacía Española: no se alquila para vivir, sino para desarrollar otra actividad o un uso distinto.

Diferencia frente al arrendamiento de vivienda

En este tipo de alquiler, el destino real y lo que se firma pesan más que una plantilla genérica.

Qué usos entran en el arrendamiento para uso distinto de vivienda

En España suelen entrar aquí los supuestos en los que el inmueble no se ocupa como domicilio principal, sino como espacio de trabajo, negocio o uso temporal. Lo prudente es dejar el destino bien escrito para evitar que luego haya discusión con el arrendador, la comunidad de propietarios, el Ayuntamiento o una aseguradora.

• Local de negocio.
• Oficina o despacho profesional.
• Arrendamiento de temporada.
• Plaza de garaje.
• Traspaso o cesión de local.
• Bar, cafetería o restaurante.

Local de negocio

• Encaja en comercio minorista, peluquería, tienda, clínica o cualquier actividad abierta al público.
• Conviene fijar la actividad exacta: no es lo mismo una papelería que un minimarket con comida preparada.
• Deja por escrito quién paga licencias, adaptaciones y permisos del Ayuntamiento.
• Si el local está en Barcelona, Sevilla o Valencia, revisa también la ordenanza municipal y la compatibilidad del uso antes de abrir.

Oficina o despacho profesional

• Pensado para abogados, arquitectos, consultores, psicólogos u otros profesionales.
• Es útil dejar claro si el uso es exclusivo o compartido.
• Si habrá atención al público, concreta horarios y limitaciones de acceso.
• Cuando el inmueble esté en un edificio de oficinas, revisa el régimen de comunidad y los servicios comunes.

Arrendamiento de temporada

• Debe quedar clara la causa temporal: curso académico, campaña concreta, sustitución laboral o estancia limitada.
• La fecha de entrada y la de salida deben figurar con precisión.
• Si el contrato dice una cosa y la realidad otra, luego puede discutirse si en verdad era vivienda o temporada.
• Guarda pruebas del motivo temporal: destino profesional, matrícula, contrato de trabajo o desplazamiento.

Plaza de garaje

• Separa bien si se alquila sola o vinculada a una vivienda o a un local.
• Identifica la plaza por número, sótano, finca y acceso.
• Conviene indicar si puede usarse solo para turismo o también para moto, remolque o trastero móvil.
• Si la plaza pertenece a una comunidad, revisa el título constitutivo y las normas internas.

Traspaso o cesión de local

• No es lo mismo ceder el uso que ceder el contrato entero.
• Debe aclararse si hace falta autorización del arrendador y en qué condiciones.
• Si hay precio de traspaso, haz constar si afecta a maquinaria, clientela, existencias o solo al contrato.
• Conviene fijar quién responde de deudas anteriores y de daños al local.

Bar, cafetería o restaurante

• Aquí el contrato debe ir más allá de la mera renta: actividad, salida de humos, instalaciones, mobiliario y estado de entrega.
• Indica si el local se entrega equipado o vacío.
• Si hay maquinaria, inventario y lectura de contadores, mejor en anexo firmado.
• En hostelería, una mala descripción del estado inicial genera pleitos caros por obras, olores, insonorización o licencias.

Qué cláusulas debe incluir el contrato

Aquí el contrato se gana o se pierde por los detalles. La LAU fija la fianza legal en su art. 36, pero en todo lo demás —renta, duración, obras, cesión, subarriendo y resolución— la redacción pactada es la que manda de verdad.

Partes, objeto, destino y actividad permitida

• Identifica al arrendador y al arrendatario con nombre completo, DNI/NIE/CIF y domicilio a efectos de notificaciones.
• Si firma un apoderado, añade el poder o la representación.
• Describe el inmueble con dirección exacta, referencia catastral, superficie y anexos, si los hay.
• Deja escrito el destino: local de negocio, despacho, oficina, garaje, temporada o actividad concreta.
• Si la actividad está limitada, prohíbelo sin rodeos: por ejemplo, restauración, música en vivo, almacén o atención al público fuera de horario.
• Si hay obras previas, adjunta fotos y un inventario básico.

Renta, fianza y garantías adicionales

Duración, prórrogas, obras, cesión, subarriendo y resolución

• Fija una duración concreta y la fecha exacta de inicio y fin.
• Si quieres prórrogas, escríbelas: número de meses, renovación automática o preaviso mínimo.
• Deja claro quién puede hacer obras y cuáles exigen consentimiento previo y por escrito.
• Si el arrendatario va a ceder o subarrendar, indícalo expresamente; si no, prohíbelo.
• Incluye causas de resolución: impago, actividad distinta de la pactada, obras no autorizadas, cierre del negocio, daños graves o uso molesto.
• Añade cómo se devuelve el local: llaves, limpieza, retirada de maquinaria y reparación de desperfectos.

Cómo redactarlo paso a paso

Redactar bien este contrato no consiste en copiar una plantilla y cambiar cuatro datos. En España funciona mejor cuando primero se ordena la información real del caso y después se traduce a cláusulas claras, sin huecos y sin frases ambiguas.

Orden práctico para pasar de los datos al texto final

1. Reúne la documentación básica: escritura, nota simple del Registro de la Propiedad, referencia catastral y datos fiscales de las partes.
2. Comprueba el destino real con el Ayuntamiento si habrá actividad abierta al público; en locales de negocio y hostelería, una licencia o comunicación mal enfocada complica la apertura.
3. Cierra la renta, la fianza, la garantía adicional y el calendario de pagos antes de redactar la versión final.
4. Define duración, prórrogas y preaviso de salida con números concretos, no con fórmulas vagas.
5. Reparte gastos y conservación: IBI, comunidad, suministros, averías, pequeñas reparaciones y obras.
6. Escribe las cláusulas de cesión, subarriendo y resolución con lenguaje simple y sin contradicciones internas.
7. Añade anexos: inventario, fotos, plano, llaves, contadores y cualquier condición especial.
8. Revisa todo el mismo día de la firma, con ambas partes delante, y deja una copia para cada una.

Ejemplo de cláusula con cifras: renta, fianza y garantía

Ana alquila en Sevilla un local de 62 m² para una tienda de ropa. Pacta una renta de 1.200 €/mes más el IVA que corresponda, con pago por transferencia antes del día 5 de cada mes. La fianza legal se fija en 2.400 € —dos mensualidades— y, además, el arrendatario entrega un aval bancario de 3.600 € para cubrir desperfectos y retrasos de pago.

Una redacción posible sería:

La renta inicial asciende a 1.200 euros mensuales, pagaderos por transferencia bancaria dentro de los cinco primeros días de cada mes. En el acto de la firma, el arrendatario entrega una fianza legal de 2.400 euros y un aval bancario solidario por importe de 3.600 euros, todo ello sin perjuicio de las cantidades que legalmente procedan por IVA o por otros conceptos pactados en el contrato.

Qué revisar antes de firmar y qué modelos usar en España

Antes de firmar, conviene hacer una última pasada fría: que el local, la oficina o el garaje estén descritos como son, que la renta cuadre, que la fianza esté bien calculada y que los anexos no dejen agujeros. Aquí fallar una coma puede costar meses de discusión.

Checklist final antes de la firma

Modelos descargables, apoyo profesional y cláusula MASC

Como punto de partida, puedes usar el modelo que ofrece la AECE, la Asociación Española de Contabilidad y Administración de Empresas, que tiene sede en Barcelona y dispone de recursos útiles para sus miembros, incluido un modelo de contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda. También hay plantillas descargables en webs jurídicas como Abogados para Todos, que resultan prácticas para arrancar un borrador.

Eso sí: una plantilla no sustituye a una revisión real. Si el contrato incluye cesión, subarriendo, obras, actividad con licencia, varios garantes o una renta alta, merece la pena que lo revise un abogado o una gestoría que trabaje con arrendamientos en España. Y si aparece una cláusula MASC o una fórmula parecida de negociación previa, no la copies sin más. Esa idea puede servir como pacto voluntario entre las partes, pero no convierte por arte de plantilla en obligatoria una mediación previa para todos los arrendamientos de uso distinto de vivienda; hay que cuadrarla con la normativa vigente en la fecha de firma y con lo que realmente quieren aceptar arrendador y arrendatario. Si el modelo habla de MASC-OVC o de actualizaciones automáticas para 2026, tómalo como aviso para revisar, no como verdad cerrada.