Alquiler en precario en España: qué es, cómo recuperarlo y qué derechos tienes

El alquiler en precario en España no es un alquiler propiamente dicho: es una ocupación gratuita, sin renta, sin plazo y sin un título bastante que la sostenga. Si te encuentras con esto, la clave no es el contrato, sino la tolerancia del dueño o de quien tenía la posesión.

Qué es el alquiler en precario en España y cuándo se considera que existe

La idea jurídica

Su base está en la libertad de pactos del Código Civil, en especial el art. 1255, pero el precario no nace de un arrendamiento de la LAU ni de un contrato con precio. Es una figura construida por la práctica judicial: quien ocupa no tiene un derecho real ni personal estable, solo una tenencia de hecho que el propietario puede pedir que cese.

Dicho de forma llana: si alguien usa una vivienda o finca en España porque se lo han permitido, pero sin pagar renta y sin un plazo que le dé cobertura, lo normal es que estemos ante un uso gratuito y revocable. La ocupación no se vuelve arrendamiento por insistir en ella ni por el paso del tiempo.

Por eso no encaja bien hablar de alquiler si no hay renta ni duración. Tampoco encaja un subarriendo con ánimo de lucro: si no hay una renta de entrada, la lógica del subarriendo se rompe desde el principio.

Si faltan renta, plazo y título bastante, lo normal es que estemos ante precario y no ante un alquiler protegido por la LAU.

En qué se diferencia de un alquiler, de un comodato y de una ocupación con título caducado

Para no mezclar figuras, conviene compararlo con el arrendamiento urbano del art. 2 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, con el comodato del art. 1740 del Código Civil y con el permiso ya extinguido.

La diferencia más útil en la práctica es esta: en el precario no hay una relación arrendaticia que proteja la permanencia. En el arrendamiento de vivienda sí hay una cobertura legal propia; en el comodato hay un préstamo de uso; y en el título vencido lo decisivo es que la autorización ya no existe.

Qué derechos tiene la persona ocupante y qué límites tiene el propietario

• No adquiere propiedad ni derecho de arrendamiento por permanecer años en la vivienda.
• No consolida derechos por empadronarse, pagar recibos sueltos o hacer pequeñas obras.
• Puede exigir que le notifiquen por escrito la salida y que se le dé un margen razonable para organizarla, pero no quedarse indefinidamente.
• Puede defenderse en el juzgado si acredita un título vigente, un comodato no vencido o un consentimiento actual del propietario.
• El propietario no puede echarlo por su cuenta: ni cambiar cerraduras, ni cortar agua o luz, ni entrar por la fuerza.

En España, la ocupación en precario no convierte al ocupante en arrendatario ni le da una posesión protegida frente al dueño. Sí puede alegar lo que tenga a su favor si hay una relación jurídica real detrás, pero la simple permanencia no fabrica ese derecho.

Cómo recuperar la posesión: requerimiento previo y juicio verbal de desahucio

1. Reúne la prueba de titularidad: escritura, nota simple, recibos y cualquier documento que identifique quién ocupa el inmueble y desde cuándo.
2. Envía un requerimiento fehaciente pidiendo la devolución de la posesión en un plazo corto; lo habitual es hacerlo por burofax o por notario.
3. Si no sale, presenta demanda de desahucio por precario ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté el inmueble, conforme al art. 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con los requisitos del art. 437 LEC.
4. El juzgado admite la demanda y la notifica al ocupante, que suele tener 10 días para oponerse según el trámite de los arts. 440 y 441 LEC.
5. Si no hay oposición útil, o si se desestima, el juzgado fija el lanzamiento y ordena la entrega de la posesión; también puede imponer costas al ocupante.

Requerimiento fehaciente: burofax, notario y prueba de la negativa

1. Identifica con precisión la finca y la persona a la que reclamas la salida.
2. Pide la devolución de la posesión, la entrega de llaves y un plazo breve para abandonar la vivienda.
3. Manda el aviso por burofax con certificación de texto y acuse de recibo, o bien mediante acta notarial.
4. Guarda el justificante de entrega, el rehusado o la constancia de no recogido, porque esa prueba luego pesa mucho.

El burofax de Correos suele ser útil porque deja rastro de lo que pediste y de cómo reaccionó el ocupante. Si contesta negándose, el propietario ya tiene una prueba clara de oposición; si no contesta o rehúsa, también queda constancia de que se le pidió la salida antes de demandar.

Demanda y lanzamiento: qué pide el juzgado y qué suele pasar después

La demanda pide que se declare la situación de precario, que se condene a devolver la posesión y, si procede, que se paguen las costas. En la práctica, el Juzgado de Primera Instancia ordena la notificación al ocupante, fija el cauce del juicio verbal y, si hay oposición, señala vista; si no la hay, el asunto puede ir directo a la ejecución y al lanzamiento.

El titular del inmueble puede pedir al juzgado que identifique la finca, que declare que la ocupación no está amparada por ningún título y que se señale fecha para la entrega de llaves y la recuperación efectiva de la vivienda. La pieza central del procedimiento es probar que hubo una cesión tolerada, gratuita y ya revocada.

En precario, el éxito del propietario suele depender de dos cosas: probar que era solo una tolerancia y haber pedido antes la devolución de la vivienda.

Supuestos frecuentes de precario en la práctica

• Cesiones familiares sin renta y sin plazo.
• Permisos verbales dados a amigos o conocidos.
• Uso gratuito que el dueño revoca más tarde.
• Títulos temporales o préstamos de uso que ya vencieron.

Familiares que ocupan la vivienda sin pagar renta

Es el caso típico de un hijo, hermano o nieto que entra por confianza o por ayuda familiar. Si no hay renta ni plazo y la vivienda se usa por mera tolerancia del propietario o del causante, hablamos de precario. El vínculo familiar no crea, por sí solo, un derecho a quedarse.

Amigos o terceros autorizados solo de palabra

Si alguien ocupa una vivienda porque se lo dijeron verbalmente, la prueba del permiso suele ser débil y revocable. Un consentimiento informal no equivale a arrendamiento: no hay renta pactada, ni duración cierta, ni las garantías propias de la LAU.

Uso gratuito que después se revoca

Pasa mucho cuando el dueño deja la casa gratis durante una separación, un traslado laboral o una etapa de apuro, y más tarde recupera la necesidad de usarla o venderla. Desde el momento en que el permiso se revoca de forma clara, la ocupación sigue solo por tolerancia y ya se discute como precario.

Título vencido o ya extinguido

Aquí entran los comodatos, los préstamos de uso y las autorizaciones temporales. Si el plazo terminó, se cumplió la condición o el uso era provisional, la persona que sigue dentro ya no tiene un título bastante. La situación pasa a ser precario y el dueño puede reclamar la posesión.

Qué ocurre si fallece el propietario o cambian los herederos

Si fallece el propietario, la vivienda no queda blindada para el ocupante. El art. 657 del Código Civil dice que los derechos a la sucesión se transmiten desde el momento de la muerte, y el art. 661 añade que los herederos suceden al difunto en todos sus derechos y obligaciones que no se extinguen por su muerte. Traducido: la herencia pasa a los herederos, y el precarista no adquiere un derecho nuevo por el simple fallecimiento.

Por eso, si el causante toleraba la ocupación, los herederos pueden revocar esa tolerancia y pedir la devolución de la posesión. No están obligados a mantener gratis una situación que ya no quieren conservar.

Gastos, impuestos y prueba documental: qué conviene dejar por escrito

En España, si no hay renta, el propietario no tributa por alquiler; pero si la vivienda no es habitual, la AEAT puede aplicar la imputación de renta inmobiliaria del art. 85 de la Ley 35/2006, del IRPF. Además, el IBI y los demás tributos del inmueble siguen vinculados al titular conforme al Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Si quieres evitar discusiones, un documento privado firmado por ambas partes ayuda mucho: identifica el inmueble, la fecha de entrega de llaves, el carácter gratuito, quién paga cada recibo y cuándo termina el permiso. No hace falta una escritura pública para esto; sí hace falta que quede un rastro claro.

Ejemplo con cifras: IBI e imputación de renta en una vivienda en precario

Ana tiene en Sevilla un piso con valor catastral revisado de 60.000 € y lo cede gratis a su hermano. No es su vivienda habitual. El IBI municipal asciende a 320 € al año. En IRPF, la imputación sería del 1,1% sobre el valor catastral: 660 € de renta presunta anual. Si aplicamos un tipo efectivo orientativo del 19%, la cuota asociada rondaría 125,40 €.

Si ese valor catastral no hubiera sido revisado en los últimos 10 años, la imputación subiría al 2%: 1.200 € de renta presunta. En un caso así, ceder la vivienda gratis no elimina el coste fiscal para el propietario; solo evita cobrar alquiler, pero no borra el IBI ni la posible imputación en el IRPF.

Dudas frecuentes sobre el alquiler en precario