Demanda por precario en España: qué es, cuándo procede y cómo reclamar la vivienda

Qué es el precario y en qué se diferencia de un alquiler, una cesión o una ocupación sin título

La demanda por precario sirve para recuperar una vivienda ocupada sin justo título y, en la práctica, sin pagar renta. En España, el ocupante está allí porque el titular lo toleró o porque nunca hubo un derecho real de permanencia; cuando ese permiso se acaba o nunca existió, la posesión deja de sostenerse.

No es lo mismo que un alquiler: en el arrendamiento hay contrato, renta y un plazo pactado. Tampoco es igual que una cesión gratuita o un comodato, porque ahí sí existe una entrega consentida, aunque sea temporal. Y no coincide del todo con la ocupación sin autorización: en el precario, muchas veces la entrada fue pacífica y por confianza, pero la permanencia ya no tiene cobertura. La clave es esa posesión por tolerancia que depende de la voluntad del dueño.

La frontera práctica está en el título. Si hay un documento válido que permita seguir, no estamos ante precario. Si no hay contrato, si la cesión verbal se ha extinguido o si el permiso era revocable y ya se revocó, la acción encaja. También la jurisprudencia ha ido abriendo el concepto a supuestos donde hubo una relación previa, pero ya no queda base bastante para seguir ocupando.

Si falta un título eficaz para seguir en la vivienda, la ocupación se queda sin apoyo y el dueño puede pedir su recuperación por la vía civil.

Cuándo procede la acción de desahucio por precario y quién puede interponerla

• Cuando la vivienda se ocupa sin pagar renta y sin contrato vigente.
• Cuando el dueño autorizó la entrada, pero solo de forma tolerada o revocable.
• Cuando una cesión gratuita terminó y el ocupante no se marcha.
• Cuando la pareja se rompe y uno de los convivientes se queda sin derecho propio a continuar.
• Cuando fallece el titular y quien ocupa no acredita un título bastante para permanecer.
• Cuando hay permanencia tras un permiso familiar, verbal o informal que ya se ha retirado.

Supuestos típicos que acaban en precario

• Hijos, padres o hermanos que siguen en la vivienda familiar después de que el titular pida la devolución.
• Exparejas que ocupaban el inmueble por tolerancia y, tras la ruptura, ya no tienen base para quedarse.
• Cesiones gratuitas entre conocidos que nunca se documentaron bien y acaban bloqueadas por la negativa a salir.
• Viviendas heredadas en las que uno de los coherederos o un tercero sigue dentro sin un derecho de uso eficaz.
• Inmuebles ocupados tras un permiso temporal para cuidados, estudios o trabajo, una vez agotado ese uso.

Quién puede demandar y frente a quién

Puede demandar quien tenga derecho a poseer la finca: el propietario, el usufructuario o cualquier otro titular con derecho legítimo de disfrute o posesión. No hace falta ser el dueño pleno si tu título te permite recuperar la vivienda frente a quien la retiene sin base.

La demanda conviene dirigirla contra los ocupantes conocidos y, si no están todos identificados, también contra los ignorados ocupantes. Así evitas que alguien no citado pretenda después discutir la eficacia del procedimiento. En un piso con varios moradores, lo importante es identificar bien la finca y dejar claro que la pretensión es recuperar la posesión para quien tiene mejor derecho.

Qué procedimiento se sigue: juicio verbal, competencia y artículos clave de la LEC

Se tramita como juicio verbal ante el Juzgado de Primera Instancia del partido judicial donde esté la vivienda. Ese es el cauce civil ordinario para el desahucio por precario y permite resolver con más agilidad que un declarativo ordinario.

Normativa complementaria que conviene enlazar en el BOE

• El Código Civil ayuda a entender quién tiene mejor derecho a poseer, qué vale como título y cómo se encajan figuras como el dominio, el usufructo o la cesión gratuita.
• La Ley 5/2018, de 11 de junio introdujo cambios en la LEC para reforzar la respuesta frente a la ocupación ilegal de viviendas.
• La Ley Orgánica 1/2025 empuja, además, a intentar antes una solución extrajudicial mediante un MASC cuando sea exigible.

Cómo se presenta la demanda y qué debe probar cada parte

1. Reúne la prueba de tu derecho a poseer: escritura, usufructo, herencia, adjudicación o el título que te permita recuperar la vivienda.
2. Identifica con precisión el inmueble: dirección completa, referencia catastral, datos registrales y, si puedes, fotografía o plano.
3. Aporta el valor de la vivienda en la demanda, porque el escrito debe ir bien cuantificado desde el inicio.
4. Acredita que el ocupante no tiene título válido o que ese título ha terminado: burofax, requerimiento fehaciente, mensajes o cualquier comunicación clara.
5. Presenta la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia competente y conserva justificantes, porque la carga de acreditar el título de permanencia la acaba soportando quien dice tenerlo.

Documentos del demandante y prueba de la falta de título

• Escritura pública, nota simple registral o documento que pruebe la titularidad o el derecho a poseer.
• Certificado o nota del Registro de la Propiedad, útil para fijar quién es el titular y sobre qué finca recae la acción.
• Requerimientos previos: burofax, notificación notarial o carta fehaciente pidiendo la devolución de la vivienda.
• Contratos antiguos, si existieron, para demostrar que ya vencieron o que la permanencia era solo tolerada.
• Documentación del inmueble: referencia catastral, recibos del IBI, comunidad o suministros, si ayudan a fijar la realidad posesoria.
• Identificación de los ocupantes conocidos y de cualquier otro morador que aparezca en la vivienda.

Qué puede aportar el ocupante para oponerse

• Un contrato de arrendamiento vigente o un documento que pruebe una cesión todavía válida.
• Un comodato o préstamo de uso con plazo no vencido.
• Una autorización expresa del propietario que no haya sido revocada de forma clara.
• Documentos de pago, recibos o transferencias que prueben una relación distinta del precario.
• Cualquier título hereditario, familiar o societario que justifique que la posesión no es meramente tolerada.

Cómo avanza el juicio verbal: vista, sentencia, costas y ejecución

1. El juzgado admite la demanda y la traslada al ocupante para que conteste dentro del plazo legal.
2. Si hay oposición, se señala vista; el juicio verbal de precario suele concentrarse en una sola sesión y ahí se practican las pruebas útiles.
3. La sentencia estima o desestima la demanda, total o parcialmente, y decide quién tiene mejor derecho a poseer.
4. Si gana el demandante, pueden imponerse costas al ocupante, sobre todo cuando hubo requerimiento previo claro y no había duda seria sobre el derecho a permanecer.
5. Si la vivienda no se entrega voluntariamente, se pasa a la ejecución para recuperar la posesión con auxilio judicial.

Sentencia, cosa juzgada y recursos

La sentencia en precario no es un simple aviso: resuelve el conflicto posesoria y produce cosa juzgada, así que no conviene tratarla como si fuera una incidencia menor. Si el juzgado estima la demanda, el ocupante no puede volver a discutir lo mismo por la misma vía sin una base nueva y distinta.

En España, la sentencia puede ser recurrida por los cauces de la LEC, pero no hay que repetir sin contraste el dato llamativo de un plazo de cinco años que aparece en alguna fuente secundaria. Ese apunte no encaja con el régimen general de los recursos civiles y, antes de moverse, hay que mirar la notificación concreta del juzgado y el plazo procesal real que figure en ella.

Ejecución y lanzamiento de la vivienda

1. Espera a que la sentencia sea firme; hasta ese momento no se pide el lanzamiento definitivo.
2. Pasados 20 días hábiles desde la firmeza, puede instarse la ejecución ante el mismo Juzgado de Primera Instancia, conforme al art. 548 LEC.
3. En la ejecución se pide la entrega material de la vivienda y, si hace falta, el señalamiento de fecha para el lanzamiento.
4. Si el ocupante no se marcha, interviene la comisión judicial y, en su caso, la fuerza pública para recuperar la posesión.
5. Tras el lanzamiento, conviene cambiar cerraduras, recuperar suministros y documentar el estado del inmueble por si luego hay daños o dudas sobre la entrega.

Requerimiento previo, MASC y un ejemplo práctico con números

Antes de demandar, en España conviene dejar una salida clara por escrito: burofax, requerimiento notarial o la vía extrajudicial que exija la Ley Orgánica 1/2025 como MASC. Ese intento no es un trámite decorativo. Si el ocupante se niega a salir y tú no puedes enseñar un requerimiento previo serio, el pleito se complica también por las costas.

Un caso realista en Sevilla ayuda a verlo mejor: Carmen, de 91 años, compró su vivienda el 25 de febrero de 2005 y dejó que un familiar viviera allí sin pagar renta desde mediados de 2006. En 2024 cobra una pensión de viudedad de 627,18 € al mes y paga una residencia que le cuesta 1.797 € mensuales. Además, la casa le genera unos 240 € al mes entre comunidad, IBI prorrateado y suministros mínimos, pero la renta es cero porque nadie abona nada.

Su abogado envía un burofax el 23 de octubre de 2024 dando 15 días para abandonar la vivienda y ofreciendo una mediación previa. No hay respuesta. En ese escenario, la demanda por precario tiene sentido económico y jurídico: Carmen no busca una discusión abstracta, sino recuperar una vivienda que le cuesta dinero cada mes y que no tiene título de permanencia válido para quien la ocupa.

Cuando hay requerimiento fehaciente, intento extrajudicial y cifras concretas de perjuicio, el precario deja de ser una pelea familiar y se convierte en una reclamación patrimonial bien fundada.