Actualización de la renta antigua en España: qué permite la ley y cómo se calcula

La actualización de la renta antigua en España solo entra en juego en contratos muy concretos: los firmados antes del 9 de mayo de 1985. En esos alquileres, el casero no puede subir la renta a voluntad; tiene que moverse dentro de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU y escoger el cálculo que salga más bajo.

Qué se considera renta antigua y a qué contratos afecta

• Son contratos de arrendamiento de vivienda o de local formalizados antes del 9 de mayo de 1985.
• La expresión 'renta antigua' se usa para ese parque de alquiler viejo que sigue vivo bajo un régimen transitorio, no para cualquier renta baja.
• Afecta tanto a la vivienda arrendada como al local, siempre que el contrato quede dentro del régimen especial que conserva la LAU.
• No es una subida libre ni automática: depende de la ley y de la situación económica del arrendatario y de quienes conviven con él.
• En la práctica, este régimen se nota sobre todo cuando el arrendador quiere actualizar una renta muy por debajo de mercado en una ciudad española concreta, por ejemplo en Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla.

Qué norma permite la actualización y qué artículos mirar

La base está en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Para la renta antigua, lo decisivo no es la subida ordinaria del alquiler, sino la Disposición Transitoria Segunda, y dentro de ella la regla 11.ª, que marca cómo se determina la renta, y la regla 9.ª, que ordena cómo se reparte la subida en el tiempo.

La Orden de 28 de diciembre de 1994 publicada en el BOE desarrolla el coeficiente del IPC que se usa en uno de los métodos de cálculo. Sin esa referencia, el cálculo por inflación quedaría cojo, porque no basta con hablar de IPC en abstracto: hace falta comparar el mes del contrato con el mes anterior a la actualización.

Lo que hay que mirar de verdad

Si estás ante una renta antigua en España, la lectura útil es muy simple: primero compruebas si el contrato entra en la DT2.ª; después calculas la renta por los dos sistemas que prevé la ley; y, al final, te quedas con la cifra más baja. Aquí no manda el mercado, manda la regla transitoria.

En renta antigua, la subida no se inventa: la marca la DT2.ª de la LAU y siempre con un límite que frena el resultado más alto.

Cuándo puede pedirla el arrendador y cómo se notifica

1. Comprueba que el contrato es anterior al 9 de mayo de 1985 y que sigue sometido al régimen transitorio de la LAU. La actualización puede empezar desde el 1 de enero de 1996.
2. Envía un requerimiento fehaciente al arrendatario. Lo habitual es un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, o un requerimiento notarial, porque hace falta prueba clara de que la comunicación llegó.
3. En esa comunicación hay que decir dos cosas: la cuantía de la actualización y el sistema usado para calcularla. Desde la recepción, el inquilino tiene 30 días naturales para oponerse por comunicación fehaciente.
4. Si el arrendatario no se opone, el arrendador debe notificar cada año el importe de la actualización que vaya aplicando. Si hay conflicto, el asunto termina en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde está la finca, no en una oficina administrativa.

Qué límites de ingresos condicionan la subida

La clave práctica está en sumar los ingresos del arrendatario y de las personas que conviven habitualmente con él, tomando como referencia el ejercicio impositivo anterior. Las fuentes resumidas no explican con claridad cómo encajan entre sí el filtro por número de convivientes y el filtro general de 5,5 veces el SMI, así que conviene revisar la Disposición Transitoria Segunda completa antes de mover ficha.

Cómo se calcula la renta actualizada

La norma no deja elegir la cifra más favorable al arrendador. Primero sale una renta base por cada sistema y luego se aplica la regla 9.ª de la DT2.ª para repartir el incremento por anualidades. Al final, la renta revisada es la más baja de las que resulten.

Método sobre valor catastral

Aquí se toma el valor catastral del inmueble y se le aplica un porcentaje. La regla es sencilla: 12% si el catastro fue actualizado después de 1989 y 24% si no lo fue. Esa distinción importa mucho porque cambia la base de salida de manera notable, sobre todo en viviendas antiguas de ciudades donde el valor catastral quedó rezagado durante años.

No hay que confundir este valor con el precio de mercado ni con el IBI que pagas cada año. El cálculo se hace sobre el dato catastral, no sobre lo que valga hoy el piso en venta o en alquiler en la calle.

Método basado en el IPC

Este sistema usa la renta inicial del contrato y la multiplica por el coeficiente que resulte de dividir el IPC del mes anterior a la actualización entre el IPC del mes del contrato. La referencia práctica está en la Orden de 28 de diciembre de 1994.

La idea es sencilla: si el contrato nació en un mes con un IPC y hoy la inflación acumulada es otra, se corrige la renta histórica con esa comparación. Así se evita que la renta vieja quede descolgada sin más, pero también se impide una subida descontrolada.

Con la renta antigua no se suma todo de golpe: se calculan los dos métodos, se compara y se aplica la cifra que salga más baja.

Cómo sube cada año y qué pasa si el inquilino se opone

Imagina un piso en Sevilla con una renta antigua de 400 € al mes. Tras hacer los dos cálculos, la renta actualizada que resulta más baja sale en 700 € mensuales. La diferencia es de 300 €.

Si el régimen aplicable es el de 10 años, la subida se reparte al 10% anual de esa diferencia: el primer año subirían 30 € al mes, el segundo 60 €, el tercero 90 € y así sucesivamente hasta llegar al 100% en el año 10. Si el régimen es el de 5 años, la progresión sería del 20% anual: 60 € el primer año, 120 € el segundo, 180 € el tercero y cierre total en el quinto.

Si el arrendatario se opone por comunicación fehaciente dentro de los 30 días naturales desde que recibe el requerimiento, el contrato puede resolverse pasados 8 años desde la fecha de ese requerimiento fehaciente del arrendador. En la práctica, eso convierte la oposición en una vía para ganar tiempo, pero no para bloquear indefinidamente la actualización.