Reclamación de gastos hipotecarios al Banco Santander en España: qué puedes recuperar y cómo reclamar

Qué son los gastos hipotecarios y por qué puedes reclamarlos al Banco Santander

Si firmaste una hipoteca con Santander en España y te cargaron notaría, registro, gestoría o tasación, puedes reclamar la devolución de esos gastos cuando la cláusula que los imponía sea abusiva y, por tanto, nula. La reclamación no va contra el préstamo en sí, sino contra el reparto de costes que el banco te hizo asumir sin negociación real.

De dónde nace la reclamación

La base está en la jurisprudencia. El Tribunal Supremo abrió la puerta con la Sentencia 705/2015, de 23 de diciembre y después el TJUE reforzó el criterio en su sentencia de 16 de julio de 2020. En España, esa línea encaja con el artículo 8 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, el artículo 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el artículo 1303 del Código Civil, que obligan a dejar sin efecto la cláusula nula y a restituir lo cobrado de más.

Qué significa eso en la práctica

En una hipoteca firmada en España, Santander no puede tratar como intocable una cláusula que te cargó en bloque gastos que no te correspondían. Lo que se discute es si la entidad impuso una condición general abusiva; si la respuesta es sí, la devolución debe cubrir las partidas reclamables y, en su caso, los intereses legales desde cada pago.

Si la cláusula te trasladó gastos que debían repartirse o asumir el banco, el foco está en su nulidad y en recuperar lo pagado de más.

Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar y en qué porcentaje

Resumen rápido por partida

La horquilla media que suele moverse en España está entre 1.500 y 3.000 €, aunque depende mucho del importe de la hipoteca, de la factura notarial y de si hubo una gestoría cara o varias gestiones acumuladas.

Lo que no debes dar por hecho

No todas las facturas valen igual ni todas las hipotecas generan las mismas partidas. Si la gestoría facturó solo el trámite hipotecario, el 100% tiene más sentido; si metió otros conceptos, conviene separar lo reclamable. Con la tasación pasa lo mismo: si Santander la exigió para firmar, la reclamación es más sólida que si fue una tasación encargada por tu cuenta por otro motivo.

Qué documentación conviene preparar antes de enviar la reclamación

Revisión previa del expediente

• Escritura del préstamo hipotecario y, si existe, novaciones, subrogaciones o ampliaciones posteriores.
• Facturas de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación, con fecha e importe exactos.
• Justificantes de pago: cargo en cuenta, transferencia, recibo o resguardo bancario.
• Copia del DNI y datos de contacto para que Santander pueda responder por escrito.
• Número de préstamo o referencia de la hipoteca, para que el banco localice el expediente sin dilaciones.
• Si falta alguna factura, pide copia al notario, al registro o a la gestoría antes de presentar la reclamación.

Tenerlo todo desde el principio evita respuestas incompletas y reduce el riesgo de que Santander te conteste pidiendo papeles a la carta, alargando el asunto durante semanas.

Cómo presentar la reclamación extrajudicial ante Santander

El canal correcto

1. Entra en el tablón de anuncios de Banco Santander y localiza su Servicio de Atención al Cliente. Presenta una reclamación formal, no una simple consulta.
2. Explica que solicitas la devolución de los gastos hipotecarios y desglosa qué pides de cada partida: notaría al 50%, registro al 100%, gestoría al 100% y tasación al 100%, con importes concretos.
3. Adjunta la escritura, las facturas y los justificantes de pago. Si entregas la reclamación en oficina, exige copia sellada; si la envías por correo, guarda el resguardo y el acuse.
4. Conserva el número de registro interno y la fecha de entrada. El propio Santander publica que responde en 15 días para servicios de pago y en 1 mes para el resto de casos.
5. Si no recibes respuesta o la respuesta es negativa, pide por escrito que quede cerrada la reclamación interna y prepara el siguiente paso sin perder los justificantes.

Cómo dejar constancia de verdad

La clave no es solo reclamar, sino poder probarlo. En España, lo más limpio es usar un canal que deje rastro documental: formulario web con acuse, correo certificado o presentación en oficina con sello. Si después vas a juicio, esa prueba pesa mucho más que una llamada telefónica o un chat sin registro.

Qué plazos maneja Santander y qué hacer si no responde o rechaza la petición

Si el banco se queda corto de tiempo o contesta mal

1. Si pasan 30 días sin respuesta en una reclamación de gastos hipotecarios, da por agotada la vía interna de Santander para este asunto y deja constancia de la falta de contestación.
2. Si Santander contesta tarde o solo te da una negativa genérica, responde por escrito y pide que explique por qué considera correcto el reparto de gastos. Guarda la carta o el correo.
3. Si la cuestión sigue sin resolverse, acude al Servicio de Reclamaciones del Banco de España, que es el supervisor bancario al que se suele acudir cuando la entidad no resuelve la incidencia en España.
4. Si la negativa se mantiene, prepara la demanda civil. La reclamación bancaria no te cierra la puerta judicial; al revés, ayuda a ordenar la prueba y a fijar lo que ya has pedido al banco.
5. Si el préstamo iba unido a un seguro o a un producto de inversión, revisa también las vías de la CNMV o de la DGSFP, porque ahí cambia el organismo competente.

Qué plazos cita Santander en su propia información

Santander resume su compromiso así: responde en 15 días en servicios de pago y en 1 mes en el resto de casos. Esa referencia sale de su propio reglamento de atención al cliente, que puedes revisar en el reglamento del servicio de atención al cliente de Santander. Para una hipoteca, lo prudente es trabajar con el plazo de 1 mes.

Cuando el banco calla o responde tarde, lo que te protege es haber dejado todo por escrito y conservar la prueba de entrada.

Vía judicial y organismos de reclamación cuando no hay acuerdo

A quién acudir según el tipo de conflicto

• Juzgado de Primera Instancia: es la vía civil habitual para pedir la nulidad de la cláusula y la devolución de cantidades si Santander no cede. Es la salida natural cuando el banco mantiene la negativa.
• Servicio de Reclamaciones del Banco de España: útil si quieres que un supervisor valore la actuación de la entidad en una hipoteca contratada en España. Su información oficial está en el portal de reclamaciones del Banco de España.
• CNMV: solo entra si el conflicto está ligado a productos o servicios de inversión, no a la hipoteca pura. Santander enlaza su sede de reclamaciones en la CNMV.
• DGSFP: si junto a la hipoteca hay un seguro vinculado, la vía puede pasar por la información de procedimiento de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.

Qué encaja mejor en una reclamación de gastos hipotecarios

Para gastos hipotecarios, el recorrido más sólido suele ser: reclamación interna a Santander, reclamación al Banco de España si sigue el conflicto y, si no hay solución, demanda ante el juzgado. CNMV y DGSFP quedan para supuestos accesorios, sobre todo si la hipoteca iba unida a seguro o a inversión.

Cuánto dinero se suele recuperar al reclamar gastos hipotecarios

Ejemplo con cifras reales

Ana, de Sevilla, firmó con Santander una hipoteca de 160.000 € y pagó 950 € de notaría, 420 € de registro, 310 € de gestoría y 380 € de tasación. Si reclama con el criterio habitual, pediría 475 € por la notaría y 1.110 € por registro, gestoría y tasación. El total a reclamar sería de 1.585 €, sin contar intereses legales desde cada pago.

Si en su caso la escritura notarial fue más cara o la gestoría metió varios trámites hipotecarios, el importe puede acercarse a los 2.000 € sin dificultad. En hipotecas más altas, o con facturas especialmente elevadas, no es raro que la reclamación se mueva dentro de la horquilla de 1.500 a 3.000 € que se ve con más frecuencia en España.

Lo sensato es no prometer una cifra cerrada antes de revisar tus facturas. Pero, con los papeles delante, el cálculo se hace rápido y suele merecer la pena pelearlo si Santander cargó esos costes sin base bastante.

Dudas frecuentes antes de reclamar