Dación en pago de la vivienda en España: qué es, requisitos y cómo funciona

Qué es la dación en pago de la vivienda habitual

La dación en pago de la vivienda habitual es la entrega de la casa al banco para cancelar la deuda hipotecaria pendiente. Dicho sin rodeos: el deudor transmite la vivienda y, si la operación se formaliza dentro del marco previsto, la deuda queda extinguida.

El Banco de España la explica como una medida pensada para deudores hipotecarios en dificultades, dentro de su guía textual sobre la dación en pago de la vivienda habitual y del Código de Buenas Prácticas. No es una renegociación de cuotas ni una carencia: aquí lo que cambia de manos es la vivienda.

La diferencia con una ejecución hipotecaria ordinaria es importante. En la ejecución, el juzgado o la notaría siguen el procedimiento de apremio y la vivienda sale a subasta. En la dación en pago, en cambio, hay un acuerdo de transmisión para cerrar la deuda, con el objetivo de evitar que siga creciendo el problema con intereses, costas y, en ocasiones, responsabilidad personal posterior.

La idea práctica es esta: la vivienda se entrega, la hipoteca se da por pagada y no queda una deuda viva detrás, si se cumplen los requisitos del código.

Cuándo puede pedirse y en qué marco legal encaja

• Se pide, sobre todo, cuando el deudor hipotecario encaja en el umbral de exclusión y la entidad tiene que valorar las medidas del Real Decreto-ley 6/2012, especialmente su anexo sobre el Código de Buenas Prácticas.
• No es una medida abierta a cualquier hipoteca: el banco la estudia como salida para vivienda habitual y deuda de primera necesidad, no como simple rebaja comercial.
• Puede entrar en juego aunque ya exista un procedimiento de ejecución hipotecaria, siempre que el momento procesal no se haya cerrado y antes de que el asunto llegue al punto límite que marca el propio código.
• Si la ejecución ya está judicializada o va por notaría, conviene no mezclar la dación con una mera negociación de cuotas: son planos distintos.

Dentro del Código de Buenas Prácticas del Banco de España

El Banco de España sitúa la dación en pago como la fase final del recorrido del Código de Buenas Prácticas: primero se mira si el deudor cumple el umbral de exclusión, después si la reestructuración de la deuda es viable y, si no lo es, se pasa a valorar la dación. La medida no funciona como primera opción automática, sino como último tramo de la protección prevista por el anexo del Real Decreto-ley 6/2012.

En la práctica, eso significa que la entidad debe comprobar la documentación económica y familiar, verificar si la deuda se puede reordenar de forma razonable y decidir si aplica o no la quita antes de llegar a la dación. Si el banco adherido al código entra en ese circuito, no puede despachar el caso sin revisar esos pasos.

Dación en pago y ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales

La ejecución hipotecaria judicial se tramita con la Ley de Enjuiciamiento Civil, en particular los artículos 681 y siguientes, que ordenan cómo se reclama y cómo sale a subasta la finca hipotecada. La vía notarial, cuando procede, se conecta con el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que regula la venta extrajudicial pactada en la escritura.

La dación en pago no es un sustituto automático de esos procedimientos. Es una solución pactada o aceptada dentro del marco del código para extinguir la obligación con la entrega de la vivienda. Por eso no conviene confundirla con una simple refinanciación: en la refinanciación sigues debiendo; en la dación, si sale bien, la deuda se cierra.

Requisitos para que el banco la acepte

Umbral de exclusión

• Se habla de especial vulnerabilidad cuando la unidad familiar entra en los parámetros del Código de Buenas Prácticas: ingresos bajos, cuota hipotecaria que ahoga el presupuesto y circunstancias familiares protegidas.
• Suele servir documentación como nóminas, vida laboral, certificado del SEPE si hay desempleo, declaración del IRPF, libro de familia, certificado de discapacidad o dependencia y, si procede, resolución de violencia de género.
• También ayuda acreditar que la vivienda es la habitual y que no hay otros bienes o derechos suficientes para pagar toda la deuda sin perder la casa.
• En este punto el banco no valora solo lo que dices, sino lo que puedes probar en papel.

Vivienda, deuda y cargas posteriores

• El precio de adquisición no puede superar los 250.000 euros según la guía del Banco de España.
• La vivienda debe ser la habitual del deudor; no vale una segunda residencia ni un inmueble de inversión.
• Conviene pedir nota simple registral para comprobar que no hay hipotecas posteriores, embargos u otras cargas que bloqueen la operación.
• Si la finca tiene cargas posteriores, la transmisión se complica porque el banco no recibe un activo limpio para cerrar la deuda.

Plazo para pedirla y momento procesal

• El plazo general que maneja el Banco de España es de 24 meses desde que se solicitó el plan de reestructuración.
• Si ya hay un plan aprobado y en marcha, la dación puede plantearse más tarde cuando el deudor demuestra que ya no puede atender los pagos.
• No hay que esperar a estar en el último día: cuanto antes entre la solicitud en la entidad, más margen hay para que el expediente no se cierre por un anuncio de subasta.
• Si ya se ha dictado el anuncio de subasta, la ventana práctica del código queda muy tocada y hay que actuar de inmediato.

Cómo se solicita y qué pasos sigue el banco

1. Presenta la solicitud por escrito ante tu entidad, en la oficina o en el Servicio de Atención al Cliente, y deja constancia de que pides la dación en pago dentro del Código de Buenas Prácticas.
2. Aporta toda la documentación económica y familiar: ingresos, prestaciones, cargas familiares, recibos hipotecarios, nota simple y cualquier prueba de que cumples el umbral de exclusión.
3. Espera la valoración del banco. Si el expediente está completo, la entidad debe comprobar si procede la reestructuración, la quita o la dación, y si hay un procedimiento de ejecución abierto tiene que mirar también el momento procesal.
4. Si la acepta, la formalización suele hacerse con escritura pública y con las cancelaciones registrales que correspondan; si ya hay ejecución en curso, avisa también a tu abogado o al procurador para mover el expediente sin perder tiempo.

Qué efectos jurídicos produce sobre la deuda y los avalistas

La guía del Banco de España es clara: la dación en pago, cuando procede, no deja una deuda viva detrás. Eso incluye la garantía hipotecaria y también las responsabilidades personales del deudor y de terceros, como avalistas o fiadores. Si el banco la acepta bajo el Código de Buenas Prácticas, el objetivo es cerrar el préstamo, no dejar un remanente pendiente para más adelante.

Arrendamiento posterior de la vivienda tras la dación

Pongamos un caso sencillo. Carmen, en Sevilla, debe 100.000 euros a su banco y acepta la dación en pago dentro del código. Después pide seguir viviendo en la vivienda durante dos años, una opción que permite el Banco de España.

La renta anual sería del 3% de la deuda en el momento de la dación: 3% de 100.000 euros son 3.000 euros al año. Eso equivale a 250 euros al mes. Si un mes no paga esa renta y se acumulan 500 euros de impago, la demora se calcula al 10% sobre lo adeudado, es decir, 50 euros de interés adicional en ese ejemplo simple.

Durante esos dos años, el arrendamiento da aire al deudor para reordenar su vida sin salir de la casa de golpe. No es gratis, pero sí evita un salto brusco después de la entrega.

Tratamiento fiscal en el IRPF

• La ganancia patrimonial puede quedar exenta cuando se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante, conforme al artículo 33.4.d) de la Ley 35/2006, del IRPF.
• La exención alcanza las transmisiones hechas por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales, siempre que el objetivo sea cancelar deudas garantizadas con hipoteca sobre esa vivienda habitual.
• La guía de la AEAT sobre dación en pago de la vivienda habitual recuerda que la vivienda debe ser habitual y que el deudor no puede disponer de otros bienes o derechos suficientes para pagar toda la deuda sin perder la casa.
• Si no hay ganancia patrimonial, no hay nada que integrar en la base del impuesto; si la hay, la exención evita que esa operación te genere una carga fiscal añadida en España.

Qué hacer si la entidad la rechaza o el caso se complica

1. Presenta una reclamación al Servicio de Atención al Cliente de la entidad y guarda copia sellada o justificante digital; hazlo en cuanto recibas una negativa o una respuesta confusa.
2. Si el banco tiene defensor del cliente, remite también allí el expediente en el plazo interno que marque su reglamento.
3. Si no hay solución en un plazo razonable, o la respuesta no se ajusta al Código de Buenas Prácticas, acude al Banco de España a través de su canal de reclamaciones; suele tener sentido hacerlo tras un mes sin contestación o con respuesta insatisfactoria.
4. Antes de mover el expediente, revisa el compendio oficial y usa las herramientas de apoyo para comprobar si falta algún requisito o documento.

Reclamación al banco y al Banco de España

• Conserva la solicitud de dación, el acuse de recibo, los correos, la respuesta del banco y toda la documentación económica que probaba tu situación.
• Si la entidad te dijo que no cumplías el umbral de exclusión, revisa con calma si lo que faltaba era un papel o si realmente faltaba un requisito legal.
• Cuando reclames al banco, pide que te indiquen por escrito el motivo exacto del rechazo; eso te servirá después ante el Banco de España.
• Si llegas al supervisor, presenta el expediente completo y ordenado: es mucho más fácil defender que se cumplían los criterios del código cuando la documentación está limpia.

Recursos oficiales para revisar el caso

• La sede electrónica de reclamaciones del Banco de España permite presentar la queja por vía electrónica y dejar rastro de la fecha.
• El compendio de criterios de buenas prácticas bancarias ayuda a ver cómo interpreta el Banco de España estos casos en la práctica.
• El simulador EncuenTRA sirve como apoyo previo para orientarte antes de presentar la reclamación o de insistir ante tu banco.
• Si dudas entre varias vías, empieza por el banco y usa estas herramientas para llegar al supervisor con el expediente mejor armado posible.