Desistimiento del arrendador en España: cuándo puede hacerlo, requisitos y consecuencias

Qué es realmente el desistimiento del arrendador y por qué en la LAU se habla de resolución

El arrendador no tiene un desistimiento libre como el inquilino: en un alquiler urbano en España solo puede acabar antes de tiempo si existe una causa legal o contractual. En la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el artículo 11 regula el desistimiento del arrendatario, mientras que la salida anticipada por parte del propietario se mueve, sobre todo, en el terreno de la resolución por incumplimiento del artículo 27.

En la práctica, esto significa que el propietario no “se baja” del contrato porque sí. Si el inquilino incumple, lo que procede es resolver; si la vivienda se necesita y se cumplen los requisitos del artículo 9.3 LAU, cabe recuperarla; y, cuando llega el vencimiento, el artículo 10 ordena cómo se juega con las prórrogas y los avisos.

La diferencia importa mucho: un mal uso del término desistimiento puede llevar a exigir una entrega de llaves sin base jurídica suficiente y acabar con una demanda perdida. Por eso, cuando hablemos de terminar el alquiler antes de plazo, en realidad estaremos hablando casi siempre de resolución o de recuperación legal de la vivienda.

En un alquiler de vivienda en España, el arrendador no tiene un botón de salida: necesita causa, aviso y prueba.

Cuándo puede el propietario poner fin antes de plazo al arrendamiento

• Si el arrendatario incurre en un incumplimiento grave del artículo 27.2 LAU: impago de renta o cantidades asimiladas, cesión o subarriendo inconsentidos, obras no autorizadas o daños.
• Si se desarrollan actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en la vivienda.
• Si el contrato de vivienda incluye la cláusula de recuperación por necesidad del arrendador y concurren los requisitos del artículo 9.3 LAU.
• Cuando el contrato llega a vencimiento y el arrendador ha avisado en plazo para evitar la prórroga del artículo 10 LAU; aquí no hay desistimiento anticipado, sino fin por expiración.
• Siempre que la causa sea real, se pueda probar y la comunicación se haga con forma fehaciente.

Incumplimientos del arrendatario que justifican la resolución

• Impago de una mensualidad de renta o de cantidades asimiladas, como suministros pactados o repercutidos.
• Cesión o subarriendo total o parcial sin consentimiento del arrendador.
• Daños en la finca o realización de obras inconsentidas que alteren la vivienda.
• Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Uso de la vivienda de forma contraria a lo pactado en el contrato cuando el incumplimiento sea relevante.

Recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador

La recuperación por necesidad solo funciona en arrendamientos de vivienda, no en locales. El arrendador debe haber reservado esa posibilidad en el contrato y avisar con al menos un mes de antelación. Además, la necesidad debe ser para sí, para su cónyuge en una situación de separación, divorcio o nulidad, o para parientes de primer grado por consanguinidad o adopción.

El límite clave está después: si el arrendador no ocupa la vivienda en el plazo legal de tres meses, el inquilino puede pedir volver a la casa por un nuevo periodo de hasta tres años en las mismas condiciones o reclamar una compensación por los perjuicios sufridos. Por eso este supuesto no se improvisa; hay que dejarlo muy bien atado desde el contrato y desde el primer aviso.

Cómo comunicar la terminación y dejarla bien acreditada

1. Comprueba la causa y fija la fecha de efectos según la LAU y el contrato. Si es necesidad, respeta el mes de preaviso; si es incumplimiento, identifica la cláusula y el artículo aplicable.
2. Envía un requerimiento fehaciente por burofax con certificación de contenido y acuse de recibo desde Correos, o por un medio equivalente que deje rastro.
3. En ese escrito concreta el plazo para irse y no hagas cambios de criterio: si aceptas rentas después de la fecha de resolución, puedes debilitar tu propia posición.
4. Guarda copia íntegra de lo enviado y del seguimiento postal para poder enseñarlo después en un juzgado de España, si hace falta.

Qué debe incluir el requerimiento al inquilino

• La causa legal concreta que justifica la terminación, con referencia al contrato o al artículo aplicable.
• La fecha exacta a partir de la que quieres que cese el arrendamiento.
• El plazo para entregar las llaves y dejar la vivienda libre de enseres.
• La advertencia de que, si no se marcha, se iniciarán acciones judiciales y se reclamarán rentas, daños y costas.
• Una petición clara de devolución de llaves, lectura de contadores y coordinación para la entrega.

Cómo demostrar la notificación si luego hay pleito

En pleito, el juez mira si el aviso salió, qué decía y cuándo llegó. Conviene guardar el contrato, los anexos, los recibos, las comunicaciones por correo electrónico o WhatsApp si el inquilino las reconoció, el justificante de Correos y la certificación de contenido del burofax. Si la comunicación fue correcta y la causa existía, esa carpeta documental pesa mucho más que una mera conversación verbal.

Qué ocurre si el inquilino no abandona la vivienda

1. Haz una última reclamación fehaciente y deja constancia de que la fecha de salida ya ha vencido. No hace falta alargar el conflicto, pero sí dejar una última prueba clara.
2. Presenta demanda de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté la finca, por el juicio verbal que prevé el artículo 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
3. El juzgado admite la demanda y la notifica al demandado conforme a los artículos 437, 440 y 441 LEC; en este cauce se le da el plazo procesal para oponerse y, si procede, se señala la fecha de lanzamiento.
4. Si no se va, llega el lanzamiento con comisión judicial y, en su caso, cerrajero y fuerza pública.

Demanda de desahucio y juzgado competente

La competencia territorial es del Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica la vivienda o el local, no del domicilio del arrendador. En Madrid, Málaga, Barcelona o cualquier otro partido judicial español, la lógica es la misma: el proceso se tramita por verbal y el juez concentra la reclamación de posesión, rentas y, si se pide, daños.

Documentos que conviene guardar antes de demandar

• Contrato de arrendamiento y sus anexos.
• Burofax, acuse de recibo y certificación de contenido.
• Prueba del incumplimiento: recibos impagados, extractos bancarios, fotos, partes de policía o actas notariales si existen.
• Liquidación de rentas, suministros y daños reclamados.
• Cualquier comunicación en la que el arrendatario reconozca la deuda o la negativa a marcharse.

En qué se diferencia del desistimiento del arrendatario del artículo 11 LAU

Para contratos firmados desde el 6 de junio de 2013, fecha de entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, el artículo 11 LAU permite al inquilino desistir tras seis meses con 30 días de preaviso. Si el contrato prevé compensación, será de una mensualidad por cada año que falte por cumplir, prorrateando los periodos inferiores. Si no se pactó, no hay indemnización automática.

Antes de seis meses no estamos ante un desistimiento, sino ante un incumplimiento. Ahí el arrendador puede exigir el cumplimiento del contrato o pedir su resolución con las consecuencias que corresponda fijar al juzgado.

Plazo de seis meses, preaviso de 30 días e indemnización

Si el contrato está ya prorrogado, el inquilino puede desistir igualmente con 30 días de preaviso. La clave práctica es muy simple: el artículo 11 LAU protege la salida del arrendatario, pero no crea un desistimiento paralelo para el arrendador. Ese protagonismo del propietario solo aparece si hay causa legal, como el impago, los daños o la necesidad de vivienda bien acreditada.

Qué consecuencias económicas y procesales tiene hacerlo bien o hacerlo mal

A efectos de daños y reclamaciones, importan mucho los artículos 1101 y 1124 del Código Civil, además del artículo 36 LAU sobre la fianza. Ejemplo: Ana, propietaria en Sevilla, alquila su piso por 950 €/mes. El inquilino deja de pagar dos mensualidades, 1.900 €, y además rompe la encimera, con una reparación de 430 €. La fianza es una mensualidad, 950 €.

Si la resolución está bien hecha, Ana puede aplicar la fianza a parte de la deuda y seguir reclamando 1.380 € más intereses y, si demanda, costas. Si la notificación fue defectuosa o la causa no se acreditó, corre el riesgo de tener que devolver la fianza íntegra y de cargar con la pérdida del pleito.

Fianza, rentas pendientes, daños y costas

• Fianza: si la resolución es válida, se compensa con rentas, suministros y desperfectos; el sobrante se devuelve.
• Rentas pendientes: se siguen reclamando hasta la entrega efectiva de llaves y, si procede, hasta que el juez diga otra cosa.
• Daños: solo se cobran si hay prueba suficiente y el deterioro no es simple desgaste por uso normal.
• Costas: si el arrendador gana el procedimiento, el juzgado puede imponerlas al inquilino; si actuó sin base o sin prueba, el coste procesal puede volver contra él.
• Riesgo extra: una comunicación mal hecha puede retrasar meses el lanzamiento y obligar a rehacer el procedimiento desde el principio.