Plazo entre contrato de arras y escritura en España: cuánto tiempo suele haber y qué pasa si se incumple

Qué es el plazo entre arras y escritura y si lo fija la ley

Entre unas arras y la escritura pública suele haber en España entre 30 y 90 días, aunque cuando hay hipoteca lo normal es trabajar con unos 3 meses. La clave es esta: la ley estatal no impone un plazo único; el calendario se pacta entre comprador y vendedor y se deja por escrito.

Ese plazo sirve para cerrar la financiación, pedir la nota simple si hace falta, coordinar la firma en notaría y llegar a la escritura con toda la documentación atada. Si el contrato de arras no concreta bien la fecha límite, luego aparecen discusiones fáciles de evitar: quién llega tarde, quién prorroga y qué pasa si el banco no responde a tiempo.

Libertad de pacto en el Código Civil

En la compraventa de vivienda en España manda, primero, la autonomía de la voluntad. El artículo 1255 del Código Civil permite que comprador y vendedor establezcan los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a la ley, a la moral ni al orden público. Traducido a una compraventa en Madrid, Valencia o Sevilla: la fecha de escritura la fijan las partes, no un plazo general automático.

Por eso, en un contrato de arras bien hecho no basta con poner “se firmará pronto” o “en cuanto se pueda”. Hay que dejar cerrada la fecha, o al menos una fórmula clara: día exacto, número de días desde la firma o hito concreto, como la concesión del préstamo.

Si el plazo no queda claro en las arras, el problema no es solo el retraso: también quién asume el riesgo de ese retraso.

Matiz si la vivienda está en Cataluña

• En Cataluña, la compraventa de vivienda tiene un matiz importante: el plazo máximo para otorgar la escritura queda limitado a 6 meses, incluidos los periodos de prórroga, según el artículo 621-8 del Codi civil de Catalunya.
• Si en un contrato firmado en Barcelona, Girona o Tarragona se intenta alargar el plazo por encima de ese límite, conviene revisarlo antes de firmar, porque la cláusula puede chocar con la norma catalana aplicable.
• En la práctica, ese tope hace que en Cataluña sean menos habituales los calendarios largos de 9 o 12 meses que sí se ven en otras operaciones de España.

Qué plazo suele pactarse en España según haya hipoteca o no

En operaciones sin préstamo, sobre todo si comprador y vendedor ya tienen la documentación lista, se ve mucho un cierre en 30-60 días. Es un plazo cómodo para preparar notaría sin dejar la compraventa en el aire.

Cuando hay hipoteca, lo prudente es moverse en torno a 3 meses. Ese margen encaja con lo que más se repite en el mercado español: tiempo para tasar la vivienda, recibir la oferta vinculante o FIPER/FEIN según el caso, resolver incidencias y llegar a la notaría con tranquilidad.

La cifra de 90 días y la de 3 meses se pisan bastante: una se expresa en días y la otra en meses, pero en el día a día de una compra en España significan casi lo mismo. Si la operación va justa de plazos, es mejor pecar de algo más amplio que quedarse corto y forzar una prórroga de última hora.

Qué debe incluir el contrato de arras para dejar cerrado el plazo

• Identificación de las partes: nombre completo, DNI/NIE, domicilio a efectos de notificaciones y, si actúan representadas, el poder o la representación que usan.
• Identificación del inmueble: dirección exacta, referencia catastral, finca registral, número de finca si se conoce y, si procede, anejos como trastero o garaje.
• Precio total de venta: importe final pactado por la vivienda en España, sin dejar dudas sobre si incluye muebles, plaza de garaje u otros elementos.
• Importe entregado en concepto de arras: cantidad concreta, cómo se entrega —transferencia, cheque bancario o ingreso— y si se descuenta del precio final.
• Tipo de arras: penitenciales, confirmatorias o penales; no es un detalle menor, porque cambia mucho la consecuencia del incumplimiento.
• Fecha límite para firmar escritura: día concreto o plazo exacto desde la firma del contrato, para evitar interpretaciones distintas entre las partes.
• Condiciones jurídicas especiales: por ejemplo, carga hipotecaria pendiente, herencias sin adjudicar, necesidad de cancelar una hipoteca previa o compra sujeta a financiación.
• Lugar de firma y notaría: si ya está pactado, mejor dejarlo reflejado; si no, al menos prever cómo se elegirá la notaría.
• Prórrogas y forma de comunicación: si pueden hacerse por anexo, cómo se notifican y con cuánta antelación.

Con estas piezas el contrato de arras deja de ser un papel ambiguo y pasa a funcionar como un calendario de compraventa. Si falta la fecha de escritura o el tipo de arras, luego aparecen discusiones que en una operación en España se pueden evitar con una redacción más fina.

Qué tipos de arras existen y cuál se usa en la compraventa de vivienda

En compraventa de vivienda en España hay tres modalidades jurídicas que conviene no mezclar. La más habitual en la práctica es la penitencial, porque permite romper el acuerdo con una consecuencia económica prefijada. Las otras dos existen, pero funcionan de otra manera.

Arras penitenciales

Son las más frecuentes en la compra de vivienda. Permiten a ambas partes desistir del contrato: si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor, devuelve el doble.

Ese régimen aparece en el artículo 1454 del Código Civil. En operaciones inmobiliarias en España, es la fórmula que más se usa cuando las partes quieren dejar una salida clara si la compra no sale adelante.

• Ventaja: da una salida sencilla y conocida por notarios, inmobiliarias y bancos.
• Inconveniente: si una parte se echa atrás, la pérdida o el doble de la señal puede ser muy doloroso.

Arras confirmatorias

Estas arras no sirven para “desistir sin más”; dejan constancia de que ya existe un acuerdo de compraventa. Si una parte incumple, entra en juego el régimen general de incumplimiento contractual, especialmente el artículo 1124 del Código Civil.

Aquí la señal no funciona como llave de salida automática, sino como prueba de que el contrato existe y está vivo. Si luego hay incumplimiento, el remedio suele ir por cumplimiento, resolución e indemnización según el caso.

• Ventaja: refuerza la idea de que la compraventa ya está cerrada.
• Inconveniente: genera más debate si una parte quiere echarse atrás y no queda tan cerrado como en las penitenciales.

Arras penales

Aquí la cantidad entregada o pactada actúa como pena por incumplir. No se limita a “perder la señal” o “devolver el doble”, sino que fija una consecuencia económica por adelantado.

En la práctica, este tipo de arras se usa menos en vivienda que las penitenciales. Cuando se redactan bien, permiten combinar una penalización prefijada con la reclamación de daños y perjuicios, según cómo esté escrito el contrato.

• Ventaja: deja muy definida la sanción económica por incumplimiento.
• Inconveniente: exige una redacción más técnica y puede abrir más pelea si el contrato no está bien cerrado.

Cuánto dinero se entrega normalmente en concepto de arras

Ejemplo: una vivienda en Zaragoza pactada en 240.000 € suele moverse con unas arras de alrededor del 10%, es decir, 24.000 €. Si las partes quieren una señal más ligera, pueden bajar al 5%: serían 12.000 €. Si la operación está muy apretada o el vendedor quiere más compromiso, puede subir al 20%, o sea, 48.000 €.

En España, lo más habitual sigue siendo el 10% del precio de compraventa. Aun así, el mercado enseña un rango práctico que suele moverse entre el 5% y el 20% según la zona, la demanda, la urgencia del vendedor y la solvencia del comprador.

En una vivienda de 180.000 €, por ejemplo, un 10% serían 18.000 €. En una de 350.000 €, la señal habitual subiría a 35.000 €. No es una cifra caprichosa: cuanto más alta es la reserva, más presión existe para llegar a la escritura sin tropiezos.

Qué pasa si no se llega a tiempo y cómo blindar la compra si falta la hipoteca

1. Revisa la fecha de escritura antes de que venza el plazo. Hazlo con el contrato delante, idealmente con la inmobiliaria o con tu abogado, y comprueba si la firma está prevista en notaría dentro del plazo pactado.
2. Pide financiación al banco cuanto antes. En una hipoteca en España, el estudio y la tasación pueden llevar varias semanas; lo razonable es iniciar el trámite en cuanto se firman las arras, no cuando queda una semana.
3. Si hace falta más tiempo, firma un anexo de prórroga. Debe firmarlo el comprador y el vendedor, y tiene que fijar una nueva fecha límite clara. Si no hay firma de ambos, la prórroga queda coja.
4. Si el préstamo depende de una respuesta bancaria, deja una cláusula de financiación. Así, si la entidad no concede la hipoteca a tiempo, no se penaliza al comprador y la señal se devuelve según lo pactado.
5. Si ya hay conflicto, deja constancia por escrito de inmediato. Un burofax o un correo fehaciente ayudan a demostrar que una parte pidió prórroga o advirtió del retraso antes de que expirara el plazo.

Si incumple el comprador o el vendedor

• Si incumple el comprador en unas arras penitenciales, pierde la señal entregada.
• Si incumple el vendedor, debe devolver la señal y además abonar una cantidad equivalente, es decir, el doble de lo recibido.
• Si las arras no son penitenciales, el desenlace puede cambiar y entrar en juego el régimen general de incumplimiento del contrato.

Cómo prorrogar el plazo sin dejar cabos sueltos

1. Redactar un anexo de prórroga antes de que expire el plazo original, mejor sin esperar al último día.
2. Firmarlo ambas partes: comprador y vendedor, o sus representantes con poder suficiente.
3. Fijar una nueva fecha límite exacta: día, mes y año, no fórmulas vagas como “unos días más”.
4. Mantener el resto de condiciones salvo que también se cambien expresamente, para que no haya dudas sobre precio, arras o tipo de contrato.

Qué cláusula poner si la compra depende del banco

Si la compraventa en España depende de que el banco conceda la hipoteca, conviene incluir una condición suspensiva de financiación. Esa cláusula deja claro que la compra solo seguirá adelante si la entidad aprueba el préstamo dentro de un plazo concreto, por ejemplo, 30 o 45 días dentro de unas arras de 3 meses.

La utilidad es muy clara: si el banco se retrasa o deniega la operación dentro del plazo pactado, el comprador no debería perder la señal ni asumir una penalización injusta. En una operación bien armada, esa cláusula evita que el problema financiero del banco acabe convirtiéndose en un conflicto entre vendedor y comprador.

Preguntas frecuentes sobre el plazo entre arras y escritura

• El plazo entre arras y escritura en España no lo fija una regla general única: se pacta y se escribe.
• Si hay hipoteca, el margen de 90 días suele encajar mejor que uno corto.
• En Cataluña, el tope legal de 6 meses condiciona cualquier prórroga.
• Si la hipoteca no llega a tiempo, la cláusula de financiación es la mejor red de seguridad.