Gastos de formalizar una hipoteca en España: qué paga el banco, qué paga el cliente y cómo ahorrar

Qué significa formalizar una hipoteca y qué gastos aparecen en España

Formalizar una hipoteca en España es convertir el acuerdo con el banco en un préstamo firmado ante notario e inscrito en el Registro de la Propiedad. Al hacerlo aparecen varios gastos formalizar hipoteca que conviene tener claros desde el principio: tasación, notaría, registro, gestoría, IAJD y, en muchos casos, la copia de la escritura.

No todos esos costes salen del bolsillo del cliente. Desde la reforma legal de 2019, el reparto cambió de forma bastante clara y, si el préstamo es antiguo, todavía puede haber margen para reclamar lo cobrado de más. La clave está en mirar la fecha de firma, la cláusula de gastos y las facturas guardadas.

Qué paga el banco y qué paga el cliente desde la Ley 5/2019

La regla actual parte de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en especial su art. 14.1.e): el banco debe entregar la documentación precontractual con al menos 10 días de antelación a la firma. Ese margen existe para que el cliente revise FEIN, FiAE y el reparto de costes antes de pasar por notaría.

Regla general desde el 16/06/2019

• El banco asume, como regla general, los gastos de notaría, registro, gestoría e IAJD de la hipoteca.
• El cliente paga la tasación de la vivienda.
• El cliente paga la copia de la escritura que solicite para sí.
• La entidad no puede trasladar todos los gastos al prestatario por una cláusula genérica.
• La revisión previa debe hacerse con 10 días naturales como mínimo antes de la firma.

Tasación y copia de la escritura: los dos pagos del cliente

La tasación suele quedar fuera de los gastos del banco porque es un informe previo que sirve para medir el valor de la vivienda a efectos de garantía y de riesgo. La encarga el cliente, aunque la sociedad de tasación esté homologada y el banco la acepte para conceder la hipoteca.

La copia de la escritura también suele pagarse aparte cuando la pide el cliente. No es el documento base para inscribir la hipoteca, sino una copia adicional o simple que quiere conservar el prestatario. Por eso, en la práctica, estos dos conceptos son los que más a menudo siguen saliendo del bolsillo del comprador.

Desde el 16/06/2019, la hipoteca se firma en España con un reparto mucho más favorable al consumidor: banco para casi todo, cliente para tasación y copias que pida.

Desglose de cada gasto al firmar la hipoteca

La fotografía actual es útil porque evita discusiones de paquete: cada gasto tiene un momento propio. La tasación nace antes de la firma; notaría, registro y gestoría se mueven alrededor de la constitución; y el IAJD se liquida según la normativa tributaria autonómica aplicable al inmueble en España.

Qué pasaba antes del 16/06/2019 y qué se puede reclamar

1. Antes del 10/11/2018, muchas hipotecas trasladaban al cliente casi toda la factura por la cláusula de gastos.
2. Desde el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, el IAJD pasó a recaer sobre el banco en los préstamos hipotecarios.
3. Hasta la entrada en vigor de la Ley 5/2019, en muchos contratos antiguos el reparto seguía siendo discutible y dependía de la cláusula y de la jurisprudencia aplicable.
4. Si tu préstamo es anterior a 2019, puedes revisar si procede reclamar gastos como registro, parte de notaría, gestoría o incluso tasación, según el caso concreto.
5. La reclamación suele apoyarse en las facturas, la escritura y el cuadro de gastos entregado por la entidad.

La jurisprudencia que cambió el reparto

La STS 705/2015, de 23 de diciembre, dejó claro que las cláusulas que imponen al consumidor todos los gastos son abusivas y nulas cuando no hay una justificación real y equilibrada. Ese fue el primer golpe serio contra la práctica bancaria de cargar todo al prestatario.

Después, la STJUE de 16/07/2020 reforzó la idea de que la nulidad de una cláusula abusiva obliga a devolver lo pagado indebidamente. Es decir, no basta con decir que la cláusula era mala: si generó un pago injusto, puede pedirse su reintegro.

Más tarde, la STS 35/2021, de 27 de enero, confirmó que antes de 2019 la tasación no debía cargarse automáticamente al cliente y abrió la puerta a recuperar cantidades en hipotecas antiguas, además de consolidar reclamaciones sobre gastos como el registro cuando la cláusula era abusiva.

Comisiones de apertura y otros gastos asociados: cuándo son válidos

• Ventaja: si la comisión de apertura responde a servicios reales, puede ser válida y formar parte del precio del préstamo.
• Ventaja: una comisión bien explicada te permite comparar hipotecas con más transparencia entre bancos que operan en España.
• Inconveniente: si la comisión se cobra de forma genérica, sin servicio concreto y sin explicación suficiente, puede rozar la abusividad.
• Inconveniente: algunas entidades meten en el mismo saco costes que no están justificados y acaban encareciendo la hipoteca sin contrapartida real.
• Inconveniente: cuando la cláusula de gastos o de apertura es abusiva, puede pedirse la devolución de lo indebidamente cobrado, con apoyo en la jurisprudencia del TJUE.

La comisión de apertura no es mala por definición. Lo que importa es que exista una causa real, que se haya informado bien antes de firmar y que el importe no esconda un traslado encubierto de gastos que la ley no deja poner sobre el cliente.

Cómo ahorrar al firmar la hipoteca y evitar gastos indebidos

1. Pide a la entidad la FEIN, la FiAE y el proyecto de escritura con 10 días naturales de margen. La referencia práctica es la entrega previa exigida por el art. 14.1.e) de la Ley 5/2019.
2. Comprueba qué costes figuran a tu cargo y cuáles deberían ir al banco. Si aparece notaría, registro, gestoría o IAJD como pago tuyo en una hipoteca nueva, desconfía y pide que lo corrijan por escrito.
3. Encarga la tasación a una sociedad homologada por el Banco de España y compara al menos dos presupuestos. En una vivienda media puedes ahorrar entre 50 y 100 euros solo con ese paso.
4. Revisa la minuta de notaría antes de firmar y pregunta por la copia simple. No aceptes cargos por documentos que no has pedido o que corresponden a la entidad.
5. Si el préstamo es anterior a 2019, reúne escritura, recibos y factura de cada gasto. Después, reclama primero al servicio de atención al cliente del banco y, si no responde bien, valora acudir al Banco de España o a un abogado especializado en derecho bancario.
6. No firmes ninguna comisión de apertura sin entender qué servicio real la justifica. Si no hay servicio, la comisión no debería colarse como coste inevitable.

Ejemplo con cifras de una hipoteca tipo

Ana, que compra una vivienda en Sevilla, firma una hipoteca de 180.000 € a 25 años. La tasación le cuesta 340 €, la copia simple 15 € y la entidad le presenta una comisión de apertura de 1.200 €.

Con la normativa actual, Ana debería asumir 355 € por tasación y copia si decide pedirla. En cambio, el banco tendría que hacerse cargo de notaría, registro, gestoría e IAJD. Si el tipo autonómico del IAJD fuera del 1,5 %, ese impuesto rondaría los 2.700 € sobre 180.000 € y no debería pagarlo ella en una hipoteca firmada hoy.

Si la hipoteca de Ana fuera anterior al 16/06/2019 y la cláusula de gastos fuese abusiva, la factura recuperable podría sumar varios cientos de euros más, sobre todo en registro, parte de notaría y tasación, según las facturas conservadas y la fecha exacta de firma.

Dudas frecuentes sobre los gastos de la hipoteca