Contrato de opción en España: qué es, cómo funciona y qué debe incluir

Qué es el contrato de opción y en qué se diferencia de la compraventa

El contrato de opción reserva a una persona, durante un plazo, el derecho de decidir si compra o no. Todavía no hay compraventa: hay una puerta abierta, pero cerrada a terceros y condicionada a que el optante la use en tiempo y forma.

En España se usa mucho en inmuebles, porque permite fijar hoy el precio o las condiciones de la futura venta sin obligar todavía a cerrar la operación. La idea encaja con la promesa de vender o comprar del art. 1451 del Código Civil, pero la opción va un paso más allá en la práctica: concede al beneficiario un poder para activar el contrato proyectado por su sola voluntad. La Sala Primera del Tribunal Supremo lo dejó muy claro en la STS 878/2011, de 25 de noviembre: la opción de compra no se asimila a la compraventa; la primera es un precontrato y la segunda un contrato.

La opción no vende por sí sola: deja la compraventa preparada para que nazca cuando el optante la ejercita.

Naturaleza jurídica: precontrato, promesa unilateral y derecho potestativo

La opción de compra no está regulada de forma expresa en el Código Civil, así que su encaje se ha ido construyendo por la práctica y por los tribunales. Se explica mejor como un precontrato o como una promesa unilateral aceptada: una parte, el concedente, se compromete a mantener viva la oferta; la otra, el optante, decide si la convierte en compraventa o no.

Eso es lo que se llama derecho potestativo: no hace falta que el concedente quiera en ese momento que haya venta; basta con que el optante ejerza el derecho en el plazo y con la forma pactados. Desde ese instante, ya no estamos ante una mera expectativa, sino ante una posición jurídica que puede transformar la relación entre las partes.

En la práctica española, esto tiene una consecuencia muy clara: el concedente queda sujeto al ejercicio de la opción y no puede dar marcha atrás libremente mientras el plazo siga vivo. Si el optante la ejercita correctamente, el contrato proyectado se pone en marcha con el contenido que se hubiera dejado cerrado en la opción. Si era una futura compraventa, nacerán la obligación de entregar la cosa y la de pagar el precio.

Qué nace cuando se ejercita la opción

1. El optante comunica su decisión dentro del plazo pactado y por la forma prevista en el contrato: por ejemplo, notificación fehaciente, comparecencia notarial o firma de escritura.
2. La declaración de ejercicio consume la opción y ya no se puede seguir tratando como una simple reserva.
3. Nace el contrato proyectado, normalmente una compraventa, con sus obligaciones típicas: entrega de la cosa por el concedente y pago del precio por el optante.
4. Si el inmueble o el negocio lo exigen, las partes deben pasar a la formalización que hayan pactado, por ejemplo en escritura pública y con la documentación necesaria para dejar la operación bien cerrada.

Requisitos básicos de validez: cosa, precio, plazo y libertad de pactos

1. Debe estar determinada o, al menos, ser determinable la cosa sobre la que recae la opción. En una vivienda o local, conviene identificar finca, referencia registral, superficie y cualquier dato que evite dudas.
2. El precio de la futura compraventa tiene que quedar fijado o ser fijable sin ambigüedades. Si el precio queda abierto, la opción pierde seguridad y puede generar problemas serios de validez.
3. El plazo de ejercicio tiene que estar claro. La opción vive dentro de un tiempo concreto: pasado ese momento, se extingue y ya no puede activarse.
4. La autonomía de la voluntad permite pactar cláusulas y condiciones con bastante libertad, conforme al art. 1255 y al art. 1451 del Código Civil, siempre que no choquen con la ley, la moral o el orden público.

Qué cláusulas debe incluir el contrato de opción

• Prima de opción: conviene dejar claro si existe prima por reservar el derecho, cuánto se paga, cuándo se entrega y si se descuenta o no del precio final.
• Obligación de no disponer: el concedente debe asumir que no venderá ni dispondrá del bien de forma incompatible con la opción durante el plazo pactado.
• Forma de ejercicio: hay que fijar cómo se ejercita el derecho, para evitar discusiones después. Puede bastar una notificación fehaciente si así se pacta.
• Plazo de ejercicio: el contrato debe indicar una fecha de inicio y una de finalización, sin dejarlo a una fórmula dudosa.
• Notificación al concedente: es útil concretar a qué domicilio o dirección electrónica se manda el aviso y qué prueba sirve para acreditar que llegó.
• Consecuencias del ejercicio o de la caducidad: debe quedar escrito qué pasa si el optante compra, qué ocurre si no ejercita a tiempo y si la prima se pierde o se devuelve.
• Régimen de gastos y formalización: en inmuebles, merece la pena repartir por escrito notaría, registro, gestoría y otros gastos para no discutirlos al final.

Prima, obligación de no disponer y forma de ejercitarla

La prima no es el precio de la cosa. Es el pago por reservarse el derecho de decidir más tarde, y por eso suele quedar en manos del concedente aunque el optante no llegue a comprar, salvo que el contrato diga otra cosa. En una operación en Madrid, Valencia o Sevilla, este punto suele ser el primero que mira cualquiera que firma: si la prima se imputa al precio, si se pierde o si se devuelve.

Mientras dura la opción, el concedente queda obligado a mantener la oferta viva y a no hacer nada que vacíe de contenido ese derecho. En un inmueble, eso significa no venderlo a un tercero ni cerrar actos que hagan imposible la futura transmisión si el optante decide comprar. Si lo hace, se expone a incumplir el contrato y a responder por los daños que procedan.

El optante, por su parte, debe ejercitar el derecho en la forma pactada. Si el contrato exige notificación fehaciente, no basta una llamada o un mensaje informal. En la práctica, un burofax con certificación de contenido, una comparecencia notarial o la fórmula que se haya pactado en el documento son las vías que dan más seguridad.

Opción de compra sobre inmueble y arrendamiento con opción de compra

En España es muy habitual unir la opción de compra a un alquiler de vivienda o de local. En ese caso, el arrendamiento se rige por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y la opción depende de lo que las partes hayan pactado en el contrato: descuentos en rentas, prima inicial, precio final y plazo para comprar.

Un ejemplo realista ayuda a verlo mejor. Imagina un piso en Sevilla con estas condiciones:

• Precio pactado de compra: 210.000 €.
• Prima de opción: 5.000 €, no descontable del precio.
• Renta mensual: 750 € durante 18 meses.
• Descuento pactado sobre rentas: 50 % de lo abonado en alquiler.

El arrendatario pagará 750 € al mes x 18 meses = 13.500 € en rentas. De esa cantidad, solo 6.750 € se descuentan del precio final. Si decide comprar al final del plazo, abonará 210.000 € – 6.750 € = 203.250 € al firmar la compraventa, además de la prima ya pagada. Si no compra, perderá la prima y el alquiler seguirá su curso hasta el final del arrendamiento o hasta la resolución que proceda.

En vivienda y en local hay margen para pactar muchas cosas, pero en España conviene dejarlo todo escrito con precisión. Cuando hay opción de compra sobre inmueble, las discusiones no suelen venir por la idea general, sino por el detalle: si la renta se descuenta, si la prima se imputa, cómo se notifica y qué pasa si una parte intenta esquivar la operación.

Opción civil frente a opción financiera

La confusión suele venir porque ambos usan la palabra «opción», pero no hablan de lo mismo. En la opción civil, lo que se protege es una futura transmisión de un bien en España; en la financiera, se contrata un instrumento de mercado. BBVA lo explica en su definición de contrato de opción, donde habla de CALL y PUT, de vencimiento y de liquidación por diferencias. Esa lógica sirve en Bolsa, no para mezclarla con la opción de compra de una vivienda en Barcelona o un local en Málaga.

Jurisprudencia del Tribunal Supremo y qué hacer si hay incumplimiento

1. La STS 878/2011, de 25 de noviembre, fija la idea central: la opción de compra no es asimilable a una compraventa; es un precontrato. Esa línea también la sigue la AP Valencia, Sec. 6.ª, 442/2018, de 22 de octubre.
2. Si el optante ejercita en tiempo y forma, la opción se consume y nace el contrato proyectado. Desde ese momento, la negativa del concedente a cumplir ya no es una mera falta de colaboración: es incumplimiento contractual.
3. Ante ese incumplimiento, lo normal es reclamar el cumplimiento forzoso ante el Juzgado de Primera Instancia competente y, si hace falta, pedir daños y perjuicios. Si el contrato se firmó en Madrid, Sevilla o cualquier otra ciudad española, manda el contenido pactado y la prueba de que el ejercicio fue correcto.
4. Si ya no estamos solo ante la opción, sino ante un contrato bilateral perfecto que una parte ha roto, puede entrar en juego el art. 1124 del Código Civil para pedir la resolución o el cumplimiento con indemnización, según convenga al caso.

Si el ejercicio fue correcto, el debate pasa de la reserva a la obligación de cumplir lo pactado.

Dudas habituales sobre el contrato de opción