¿Me puede subir el alquiler en España? Cuándo puede hacerlo y cuánto

¿Puede el casero subir el alquiler durante el contrato?

Te lo puede subir, pero no de forma libre ni automática. En España la subida del alquiler solo vale si encaja con lo pactado en el contrato y con el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que obliga a revisar la renta en la anualidad prevista y en los términos acordados.

Si el contrato no dice nada sobre actualización, el inquilino puede oponerse a la subida. Y si lo que plantea el casero no es una simple actualización anual, sino un precio nuevo al acabar la duración del contrato o al firmar uno distinto, ya no hablamos de revisión automática, sino de renegociación.

Cuándo puede actualizar la renta según la fecha del contrato

La fecha de firma marca qué criterio toca aplicar, pero la subida solo se mueve cuando llega la anualidad del contrato. El mes anterior a esa anualidad es el que sirve para tomar el dato del índice o del tope que corresponda.

La clave no es solo cuándo firmaste: importa la fecha de la anualidad y lo que diga la cláusula de revisión.

Contratos firmados antes del 6 de marzo de 2019

En los contratos antiguos manda lo firmado. Si la cláusula de actualización dice IPC, IGC u otro índice, ese es el punto de partida. Si no hay cláusula, el casero no puede inventarse una subida a mitad de contrato.

Lo normal es que la propia cláusula diga dónde mirar el dato y cuándo aplicar la revisión. Busca palabras como actualización de renta, revisión anual o índice de referencia. Si el texto es ambiguo, conviene pedir la copia completa del contrato y no quedarse solo con el recibo mensual.

Contratos firmados entre el 6 de marzo de 2019 y el 26 de mayo de 2023

Aquí la subida no nace por sí sola: tiene que estar prevista en el contrato. En la práctica, muchos contratos de vivienda habitual fijan el IPC como referencia para la actualización anual, y ese IPC se toma del mes anterior a la anualidad.

Si el propietario pretende usar un número distinto, pídele que te enseñe la cláusula exacta y el cálculo. No basta con decir que ha subido todo. La renta se revisa sobre la base pactada, no sobre una cifra redonda elegida por el arrendador.

Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023

Para los contratos nuevos de vivienda habitual, la actualización anual se conecta con el IRAV. Es el índice que publica el INE y que encaja con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Aquí importa mucho distinguir entre contrato y anualidad: la fecha de firma fija el régimen del contrato, pero la subida efectiva se produce cuando toca revisar la renta. Si el contrato menciona otro criterio, habrá que ver si esa cláusula es compatible con la ley vigente y con el tipo de arrendamiento.

Cuánto puede subir: topes legales, IPC e IRAV

Ejemplo rápido con cifras: Ana alquila en Sevilla un piso por 900 €/mes. Su contrato toca revisión anual en junio de 2026. Si la fórmula que corresponde arrojara un 3,2%, la nueva renta sería 928,80 € al mes, porque 900 × 1,032 = 928,80. Si en ese periodo el tope legal aplicable fuese del 3%, la subida máxima se quedaría en 27 € y la renta pasaría a 927 €.

Eso se entiende mejor si separas dos cosas. Una es el índice que da la fórmula. Otra, el límite legal que manda si ese año hay tope extraordinario. Las medidas aprobadas por el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo fijaron un máximo del 2% en 2022 y 2023 y del 3% en 2024. Si el cálculo sale por encima, se aplica el tope.

En la práctica:

• si el contrato y la ley te llevan a una subida del 1,8%, esa es la cifra;
• si el índice marca 3,2% pero ese año el tope es del 3%, la renta no puede superar ese 3%;
• si te han cobrado de más, puedes reclamar la diferencia.

La actualización no puede aplicarse hacia atrás como si la nueva renta hubiera existido antes de tiempo. Otra cosa es que, si el contrato permitía actualizaciones y han pasado varias anualidades sin tocarla, se regularice desde la fecha que corresponda. Si se han acumulado varias anualidades sin actualizar, la regularización puede hacerse de una vez por las cantidades que correspondan a esas anualidades, hasta tres años; lo que no cabe es cobrar meses ya cobrados como si la subida hubiera estado vigente antes.

Cómo debe avisarlo el propietario y con qué preaviso

1. Revisa la fecha exacta de la anualidad del contrato y el mes desde el que la nueva renta podría empezar a cobrarse. El aviso tiene que llegar antes de ese momento, con un mes de antelación.
2. Pide que la comunicación sea por escrito y que identifique la renta anterior, la nueva renta, el porcentaje aplicado y el índice usado. Sin esos datos no puedes comprobar si la subida encaja.
3. Comprueba que el cálculo se refiere al mes anterior a la anualidad y no a un dato arbitrario. Si el propietario usa otro mes o redondea a su favor, vuelve a pedir el desglose.
4. Guarda el contrato, el aviso y los recibos. Si la subida no cuadra, responde por escrito para dejar constancia de tu oposición mientras revisas la documentación.

Medio de notificación y prueba de recepción

La comunicación tiene que poder probarse en España. Lo más sólido es un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, porque deja constancia de qué se envió y cuándo llegó.

También sirven una carta certificada con acuse, la entrega en mano con firma y fecha, o un correo electrónico si el contrato lo admite y puedes acreditar sin dudas tanto la recepción como el contenido íntegro. Un simple mensaje de WhatsApp puede ayudar como indicio, pero no es la prueba más fuerte si luego hay conflicto.

Qué hacer si la subida no encaja con la ley o con el contrato

Ventajas de reclamar o pedir revisión

• Detectas errores de cálculo antes de pagar de más.
• Puedes frenar una subida sin base contractual o fuera de plazo.
• Si la cifra es correcta pero te aprieta el presupuesto, tienes margen para negociar un acuerdo temporal o una revisión mejor repartida.
• Si ya has pagado cantidades indebidas, puedes pedir la devolución de lo cobrado de más.

Inconvenientes de dejarla pasar

• Cada recibo pagado de más hace más difícil discutir el exceso después.
• Si no contestas, el casero puede entender que aceptas la nueva renta y seguir emitiendo recibos con la subida.
• Si no guardas el aviso y el contrato, te costará probar que faltaba preaviso o que el índice no era el correcto.
• Una subida mal hecha puede acabar en conflicto civil y en tiempo perdido si no la revisas pronto.

Si no te cuadra, pide primero el cálculo y la cláusula exacta. Si sigue sin encajar, negocia por escrito y, si hace falta, impugna la subida. En España puedes apoyarte en una asociación de inquilinos, en la oficina municipal de vivienda de tu ayuntamiento o en los servicios de consumo de tu comunidad autónoma para dejar constancia y preparar la reclamación.

Cómo usar el simulador oficial del MIVAU para comprobar la subida máxima

1. Entra en el simulador oficial del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y selecciona que se trata de un contrato de alquiler residencial. La herramienta es orientativa, pero ayuda a ver la subida máxima que saldría con los datos bien metidos.
2. Introduce la fecha de firma del contrato, la renta vigente y la fecha de la anualidad. Esa combinación es la que decide si te toca mirar IPC o IRAV.
3. Revisa el resultado y compáralo con la cláusula del contrato. Si el contrato dice un índice distinto o una forma de cálculo concreta, el simulador no sustituye al documento firmado.
4. Contrasta la cifra con el dato oficial del IPC del INE o con el IRAV del INE, según la fecha del contrato.
5. Si el resultado supera el tope legal o no coincide con el aviso del casero, usa la simulación como base para pedir corrección por escrito y guardar pruebas. Si encaja, ya tienes la referencia para aceptar la subida con seguridad.