Reclamación de gastos de hipoteca en España: cómo pedir la devolución paso a paso

Qué es la reclamación de gastos de hipoteca y por qué se puede pedir la devolución

En España puedes reclamar la devolución de los gastos de hipoteca cuando el banco te los cargó por una cláusula predispuesta y no negociada. La base está en que una cláusula abusiva en contratos con consumidores puede ser nula según los arts. 82, 83 y 89 del TRLGDCU, y las condiciones generales que no superan el control también chocan con el art. 8 de la LCGC.

Eso es lo que abrió la puerta a la reclamación tras la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015: si la cláusula era nula, no puede sostenerse que debieras pagar sin más todos los costes de formalización. Por eso no reclamas por un detalle técnico, sino por dinero cobrado sin base válida. La nulidad deja la cláusula como si no hubiera existido y permite pedir lo que pagaste de más.

Si el banco te impuso la cláusula, la discusión no es si firmaste, sino qué parte del coste te trasladaron indebidamente.

Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar y cuáles no

La foto rápida es esta:

Registro de la propiedad

Si el banco impuso la cláusula, lo normal es pedir la devolución íntegra. El registro se hizo para inscribir la hipoteca, que es interés de la entidad, así que no suele colar que te lo endosen entero.

Gestoría

También se reclama normalmente completo cuando la gestoría la eligió la entidad para tramitar la escritura, la inscripción y el resto de papeles. Si la contrataste tú por tu cuenta, la discusión cambia.

Tasación

Se puede pedir si fue la tasación exigida por el banco para conceder el préstamo y no una valoración que buscaste por libre. Guarda la factura y, si puedes, el correo o la oferta donde te la pidieron.

Notaría

Aquí está el matiz que más gente calcula mal: por regla general solo recuperas la mitad de la factura. La escritura interesa a las dos partes, así que no metas el 100 % salvo que tu caso tenga algo muy raro.

Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD)

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados no entra en esta reclamación. Se ha discutido mucho, pero para esta vía de devolución no lo metas en la suma.

Comisión de apertura y seguros vinculados

Son otra batalla. La comisión de apertura puede discutirse si no te explicaron bien su función, su importe y el coste real del préstamo. Y los seguros de prima única o vinculados pueden ser abusivos si te obligaron a contratar con la entidad o te los colaron sin transparencia. Aquí conviene separar la reclamación de gastos de la revisión de cláusulas abusivas.

Qué hipotecas entran y desde cuándo merece la pena revisar la escritura

• Las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019 suelen entrar de lleno si la cláusula de gastos te cargó todo.
• Las hipotecas posteriores se miran con otro patrón, porque la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de contratos de crédito inmobiliario reforzó la transparencia y la distribución legal de ciertos costes.
• Si hubo subrogación, novación o cambio de condiciones, hay que revisar si el banco siguió imponiendo la misma cláusula o si solo se limitó a retocarla.
• Un acuerdo privado no siempre cierra el caso: importa mucho cómo se firmó, qué explicaron y si hubo renuncia clara.

Hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019

La fecha clave es el 16 de junio de 2019, día de entrada en vigor de la ley. Si firmaste antes, la reclamación tiene sentido revisarla casi siempre. Si firmaste después, no significa que no puedas reclamar nada, pero la escritura se analiza con más detalle porque el marco legal ya era distinto.

Renegociaciones, novaciones y acuerdos con el banco

Ventajas:

• Si la novación corrigió la cláusula y no hubo renuncia clara, todavía puede quedar recorrido.
• Un acuerdo bien documentado puede ahorrarte tiempo y pleito.

Inconvenientes:

• El banco alegará que aceptaste el pacto y que ya te compensó.
• Si firmaste deprisa, sin explicación o con una renuncia genérica, tocará pelear la transparencia y el alcance real del acuerdo.

Qué documentos y facturas reunir para calcular lo reclamable

• Escritura de préstamo hipotecario.
• Facturas del notario, del registro, de la gestoría y de la tasación.
• Justificantes de pago: transferencia, cargo en cuenta o recibo.
• Ofertas previas del banco, correos o mensajes donde te impusieran proveedor.
• Si falta una factura, pide copia al notario, al registro o a la empresa que cobró.

Escritura, factura y justificantes de pago

• La escritura sirve para ver qué cláusula cargó los gastos.
• La factura identifica cada partida y su importe.
• El justificante acredita que lo pagaste tú.
• Si solo tienes parte de los papeles, empieza por pedir duplicados; no descartes el caso de entrada.

Cómo calcular cuánto puedes pedir: facturas, porcentajes y ejemplo

Ana, de Sevilla, firmó en 2017 una hipoteca de 150.000 € y guardó estas facturas: registro 260 €, gestoría 310 €, tasación 330 € y notaría 900 €. Si la notaría solo se recupera al 50 %, la suma reclamable sería 260 + 310 + 330 + 450 = 1.350 €. El AJD, por ejemplo 1.180 €, no entra en esta reclamación.

La calculadora de gastos hipotecarios de OCU te sirve para hacer una estimación rápida antes de escribir al banco. Luego manda el cálculo con las facturas delante; la cifra que más fuerza tiene es la que sale de tus papeles, no la que recuerdas más o menos.

Qué datos usar para el cálculo

• Importe exacto de cada factura.
• Fecha de la escritura y del pago.
• Si la notaría fue una sola factura o varias.
• Qué entidad impuso cada servicio.
• Si hubo comisión de apertura o seguro, anótalos aparte para no mezclar conceptos.

Cómo reclamar al banco paso a paso antes de ir a juicio

1. Reúne la escritura, las facturas y los justificantes de pago. Sin ese paquete, la reclamación sale coja.
2. Presenta una reclamación escrita ante el Servicio de Atención al Cliente del banco o su Defensor del Cliente, usando el modelo gratuito de reclamación de OCU. La Orden ECO/734/2004 obliga a las entidades a tener este canal y, por regla general, a responder en un máximo de 2 meses.
3. Si contestan que no o no contestan, guarda el expediente completo y valora escalar el caso o pasar a la vía judicial sin perder tiempo.
4. Si la entidad sigue sin devolver nada, presenta demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de tu domicilio. Aquí ya suele convenir abogado y procurador, sobre todo si la cuantía no es pequeña.

Qué hacer si la entidad responde o calla

La prueba manda. Quédate con el sello de entrada, el acuse de recibo, el email certificado o el burofax con certificación de texto. Una respuesta negativa sirve para seguir; el silencio también. Si el banco te pide más papeles, contesta dentro del plazo que te marque y no dejes la reclamación en una conversación telefónica.

Qué pasa si el banco rechaza la devolución o ya firmaste un acuerdo

Un rechazo del banco no te deja sin margen. Muchas contestaciones son estándar y repiten que firmaste la escritura, pero la firma no cura una cláusula abusiva si fue impuesta y no hubo información clara. Y si ya firmaste un acuerdo, la letra pequeña manda: no basta con que el documento se llame acuerdo o transacción.

Cuándo un acuerdo previo puede no cerrar la reclamación

Ventajas:

• Si hubo acuerdo parcial sin explicación suficiente, todavía puede discutirse.
• Si la renuncia era genérica o estaba escondida, la falta de transparencia juega a tu favor.

Inconvenientes:

• El banco intentará usar el acuerdo como cierre definitivo.
• Si aceptaste una compensación clara, con firma y explicación, la pelea es más dura y tendrás que revisar el documento al milímetro.

Plazos para reclamar y herramientas de OCU

Prescripción y estado de la cuestión

La referencia española es el art. 1964 del Código Civil. Tras la reforma, las acciones personales tienen un plazo general de 5 años, pero en estos casos la pelea no es solo cuánto dura sino desde qué momento. La doctrina europea ha ido empujando a que el plazo no arranque antes de que el consumidor pueda conocer la cláusula, su nulidad y el dinero a pedir. Por eso la respuesta práctica en España es revisar caso por caso: escritura, fecha de pago, comunicaciones del banco y posibles acuerdos.

La fecha de la campaña de OCU sirve para su campaña, pero la prescripción real depende de tu escritura y de cuándo un juez considere que pudiste reclamar con conocimiento suficiente.

Modelo, calculadora y campaña colectiva de OCU

• OCU ofrece un modelo gratuito de reclamación para usarlo como plantilla y no empezar de cero.
• También da asesoramiento y ayuda para reclamar los gastos abusivos.
• No es necesario ser socio de OCU para sumarse a la campaña colectiva, pero sí puede serlo para reclamar en los tribunales según la vía que uses.
• La campaña colectiva de gastos de hipotecas es útil para ordenar el caso, mientras que la calculadora te ayuda a cuantificarlo antes de enviar nada.