Donación encubierta en España: qué es, cómo detectarla y sus consecuencias fiscales

Qué es una donación encubierta y por qué se usa para pagar menos impuestos

Una donación encubierta existe cuando en España las partes dan a un negocio una apariencia que no coincide con la realidad: se firma una compraventa con precio fingido, o un préstamo que no se piensa devolver, pero por debajo hay una liberalidad. Jurídicamente, el punto de partida está en los artículos 1261, 1274, 1275, 1276, 1445 y 633 del Código Civil: hace falta consentimiento, objeto y causa; en la compraventa la causa es el precio cierto, y en la donación de inmuebles la forma exigida es la escritura pública.

La clave es esta: en la simulación relativa, el negocio que se enseña no es el que realmente quieren las partes. La compraventa aparente puede ocultar una donación, y el préstamo aparente puede esconder una entrega a fondo perdido. En la práctica, se usa para pagar menos porque la donación tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, si se disfraza de venta, se intenta sortear ese coste o rebajarlo.

Si no hay precio real, o no hay devolución ni intereses pactados, la etiqueta del papel pesa menos que los hechos.

Donación encubierta en inmuebles

Es el caso más habitual en España: vivienda, garaje, local, trastero o finca que se transmiten como compraventa, pero con precio simbólico o muy inferior al de mercado. Lo típico es ver una escritura que dice que el hijo compra el piso a su madre por 30.000 € cuando el inmueble vale 180.000 €, y además no aparece rastro bancario del pago completo.

Aquí el problema no es solo fiscal. Si el precio es ficticio, la compraventa pierde su soporte real y deja de parecer una venta verdadera. Que haya notario o inscripción en el Registro de la Propiedad no arregla por sí solo una transmisión cuyo precio nunca existió de verdad.

Donación encubierta de dinero o préstamo entre particulares

En dinero pasa algo parecido cuando una transferencia se redacta como préstamo entre familiares o amigos, pero nadie espera devolución. Si no hay calendario de pagos, ni vencimientos, ni intereses, ni reclamación futura, Hacienda y los tribunales pueden ver una liberalidad encubierta.

No todos los préstamos entre particulares esconden una donación. Un préstamo al 0 % puede ser válido si existe obligación real de devolver el capital. Lo que delata la simulación es la falta de esa deuda de verdad: la cantidad sale de una cuenta y nunca vuelve, o se documenta el préstamo semanas después solo para tapar una entrega gratuita.

Cómo distinguirla de una compraventa real, un préstamo y una donación bien hecha

Señales prácticas para detectarla en inmuebles y en dinero

Indicios en viviendas, locales, garajes y fincas

• Precio muy por debajo del mercado sin una explicación sólida: ni cargas importantes, ni estado ruinoso, ni otra razón que justifique el descuento.
• Falta de pago efectivo o pago parcial sin rastro bancario suficiente; si el vendedor dice haber cobrado, pero no puede enseñar movimientos, recibos o cancelación de deudas, mala señal.
• Precio simbólico o redondo que parece puesto para salir del paso, como 1.000 €, 10.000 € o 20.000 € por una vivienda en Madrid, Málaga, Valencia o Sevilla con valor muy superior.
• Discrepancias entre escritura, catastro, valor de referencia o realidad posesoria: el supuesto comprador no paga, pero el vendedor sigue usando el inmueble como si siguiera siendo suyo.
• Venta entre familiares directos, especialmente padres e hijos, hermanos o parejas, cuando además no hay negociación real ni documentación del flujo de dinero.
• Notaría y Registro reciben un título correcto en apariencia, pero los hechos económicos no acompañan; ahí suele aparecer la simulación cuando hay pleito o comprobación tributaria.

Indicios en transferencias bancarias y préstamos entre particulares

• No existe contrato de préstamo previo, o se firma tarde, después de la transferencia, solo para justificar un ingreso ya hecho.
• No hay vencimiento, ni cuotas, ni calendario de devolución; el dinero se mueve una vez y se queda ahí, sin rastro de reintegros.
• Los supuestos intereses son inexistentes o puramente decorativos, y nadie los ha cobrado nunca.
• La relación entre las partes es de confianza familiar o personal, pero el papel habla de deuda y la conducta real demuestra regalo.
• Los mensajes, correos o WhatsApps muestran frases como te lo doy, ya veremos, no hace falta devolverlo o es para ayudarte, lo que encaja mejor con una donación que con un préstamo.
• El origen y destino de los fondos no cuadran con lo que dice el contrato: una cuenta recibe el dinero, otra lo gasta, y no aparece ninguna devolución después.

Nulidad civil y efectos de la simulación en España

En nuestro Derecho, el contrato simulado no produce el efecto que aparenta. Si la compraventa es falsa porque el precio nunca existió, falla la causa y la operación puede declararse nula por aplicación de los artículos 1275 y 1276 del Código Civil, además de faltar los requisitos del artículo 1261. La compraventa del artículo 1445 exige precio cierto; si ese precio es ficticio, la venta aparente se cae.

La donación oculta tampoco queda automáticamente salvada. Si hablamos de un inmueble, el artículo 633 del Código Civil exige escritura pública. Sin esa forma, la liberalidad puede quedar mal hecha y abrir la puerta a la restitución del bien o del dinero. En otras palabras: una cosa es que el negocio aparente sea nulo, y otra muy distinta que el negocio escondido quede correctamente constituido.

Qué ocurre con la escritura pública, el Registro de la Propiedad y la posesión

1. La escritura no convierte en verdadero un precio que nunca se pagó. Sirve como prueba, pero no sana la simulación si luego se acredita que no hubo compraventa real.
2. El Registro de la Propiedad protege la apariencia registral, pero no convalida un acto nulo. Si un juez declara la nulidad o se otorga una escritura rectificativa, la inscripción puede cancelarse o corregirse.
3. La posesión suele quedarse donde estaba o volver a quien la tenía antes, salvo que exista un título válido distinto. Si el comprador aparente nunca pagó y el vendedor sigue ocupando la vivienda, esa posesión es otra pista de simulación.
4. Si el bien ya se ha transmitido a un tercero, la solución se complica y entra en juego la protección registral y la buena fe del adquirente, por lo que conviene actuar pronto.

Impacto en herederos forzosos, legitimarios y acreedores

• Los herederos forzosos pueden impugnar liberalidades encubiertas si vacían la herencia o lesionan la legítima. En España, esto aparece mucho cuando un padre transmite casi todo su patrimonio a uno de los hijos bajo la forma de venta falsa.
• Los legitimarios pueden pedir reducción de donaciones inoficiosas si la liberalidad supera lo que el causante podía disponer libremente.
• Los acreedores del transmitente pueden reaccionar si la operación se hizo para vaciar el patrimonio y esquivar deudas; ahí puede entrar la acción rescisoria por fraude de acreedores.
• En conflictos familiares, la simulación sale a la luz cuando uno de los herederos revisa la documentación, cruza extractos bancarios y ve que el precio nunca entró o que el préstamo jamás se devolvió.

Consecuencias fiscales: Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y posible delito fiscal

En fiscalidad manda la realidad, no el nombre del papel. La Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en su artículo 3.1.b), grava las adquisiciones lucrativas inter vivos; la Ley 58/2003, General Tributaria, en su artículo 191, cubre la infracción por dejar de ingresar; y el artículo 305 del Código Penal fija el umbral penal cuando la cuota defraudada supera 120.000 € en un año natural.

La regularización suele moverse ante la Hacienda autonómica competente en el ISD, porque en las donaciones inter vivos la competencia recaudatoria está muy ligada a la comunidad autónoma de residencia habitual del donatario. En paralelo, la AEAT puede entrar por IRPF, por plusvalía municipal o por comprobaciones de valor si la operación toca inmuebles o rentas no declaradas.

Qué impuestos se ven afectados y quién puede responder

• Donatario: paga el ISD por la liberalidad recibida. Si lo que parecía venta era en realidad una donación parcial, tributará por la parte oculta en la comunidad autónoma que corresponda.
• Donante: puede tener ganancia patrimonial en IRPF si transmite un inmueble u otro bien con revalorización, aunque se llame donación o compraventa encubierta.
• Ayuntamiento: si el bien es urbano, puede nacer el IIVTNU, la plusvalía municipal, que no desaparece porque la operación se disfrace de venta.
• AEAT: puede revisar IRPF, operaciones vinculadas a los movimientos bancarios y, si detecta incoherencias, recalificar lo presentado.
• Comunidad autónoma: puede liquidar el ISD correcto, exigir intereses y sanción si la autoliquidación fue falsa o insuficiente.

Cuándo pasa de infracción tributaria a delito fiscal

1. Si la cuota dejada de ingresar no supera 120.000 € en un año natural, lo habitual es la vía administrativa: liquidación, intereses y sanción conforme a la LGT.
2. Si la cuota defraudada supera ese umbral, el asunto puede entrar en el terreno penal del artículo 305 CP.
3. La regularización espontánea, completa y previa a que Hacienda te notifique actuaciones puede sacarte del riesgo penal, pero no sirve una corrección maquillada o tardía.

Ejemplo numérico de una vivienda o una transferencia encubierta

Ana, en Sevilla, transmite a su hijo un piso valorado en 240.000 €. En la escritura ponen compraventa por 140.000 € y dicen que el dinero se ha pagado por transferencia, pero solo hay un ingreso de 140.000 € en la cuenta de Ana. Los 100.000 € que faltan no son precio: son una liberalidad encubierta.

Si la Junta de Andalucía regulariza la operación, el hijo tendrá que tributar por esos 100.000 € como donación en ISD, no como una compra normal. Ana, además, puede tener una ganancia patrimonial en IRPF y, si el piso es urbano, el Ayuntamiento de Sevilla puede exigir la plusvalía municipal. Si la cuota total dejada de ingresar en un año superase 120.000 €, ya se estaría mirando el umbral penal del artículo 305 CP.

Qué hacer si ya se ha firmado: regularizar, corregir y evitar errores

1. Reúne toda la prueba en la notaría y en tu cuenta bancaria: escritura, contrato privado, transferencias, justificantes, mensajes y tasaciones. Hazlo de inmediato, sin esperar a que llegue un requerimiento.
2. Pide a la notaría que revise si el negocio real era compraventa, donación o préstamo. Si el papel no refleja la realidad, conviene corregirlo cuanto antes con un nuevo otorgamiento o una escritura rectificativa.
3. Presenta la autoliquidación correcta del ISD ante la hacienda autonómica competente en el plazo de 30 días hábiles desde el acto, si se trata de una donación. Si estás fuera de plazo, regulariza antes de que la administración te abra expediente.
4. Si hay inmueble urbano, revisa la plusvalía municipal en el ayuntamiento correspondiente en el plazo de 30 días hábiles. Si hubo ganancia en IRPF, corrige con la AEAT mediante declaración complementaria o rectificación cuando proceda.
5. Si la finca ya figura inscrita en el Registro de la Propiedad, pide la rectificación registral en cuanto tengas el título coherente. Sin título bueno, el Registro no arregla el fondo.

Regularización documental y autoliquidación correcta

1. Define qué hubo de verdad: venta, donación o préstamo. No intentes mantener una mezcla ambigua, porque eso es justo lo que dispara la comprobación.
2. Otorga una escritura coherente con los hechos ante notario español. Si hubo donación de inmueble, debe ir en escritura pública; si hubo préstamo, deja por escrito capital, vencimiento y devolución.
3. Presenta la autoliquidación que toque ante la comunidad autónoma o, si corresponde, ante la AEAT. En donaciones inter vivos de inmuebles, el plazo ordinario es de 30 días hábiles.
4. Corrige los efectos colaterales: IRPF del donante, plusvalía municipal y, si procede, cualquier autoliquidación mal presentada. Guarda resguardos y justificantes por si la administración pide pruebas después.

Cómo dejar bien hecha la operación para que no parezca encubierta

Ventajas de hacerlo bien

• El precio real o la liberalidad real quedan claros desde el principio, y eso evita recalificaciones por Hacienda o por un juez.
• La trazabilidad bancaria protege a ambas partes: se ve quién paga, cuánto paga y cuándo paga.
• En una herencia futura, los herederos encuentran un expediente limpio, sin peleas por legítimas o donaciones ocultas.

Inconvenientes de dejarlo encubierto

• Si el precio es ficticio o la devolución no existe, la operación puede saltar como simulada y salir mucho más cara por impuestos, intereses y sanciones.
• En un préstamo, si no hay calendario de reintegro ni intereses, se parece demasiado a una donación y la prueba se debilita.
• En una compraventa, si el dinero no circula de verdad, ni la escritura ni el Registro bastan para tapar la realidad.

Si la idea es ayudar de verdad a un hijo, a un hermano o a un amigo, la salida limpia es la que coincide con los hechos: o se dona con su escritura y su impuesto, o se vende por su precio y con pagos trazables, o se presta con devolución e intereses pactados. Mezclarlo solo retrasa el problema.