Comprar casa con hipoteca en España: requisitos, gastos y pasos para conseguirla

Qué es comprar casa con hipoteca en España y cuánto financia el banco

Comprar casa con hipoteca en España es financiar la vivienda con un préstamo bancario y pagar el resto con ahorro propio. Lo normal es que el banco cubra hasta el 80% del precio de compra o de la tasación, así que el comprador suele necesitar el 20% restante más los gastos iniciales.

El 80% habitual y el colchón que te conviene

En una compra de 200.000 €, la hipoteca suele situarse en torno a 160.000 € y el dinero que hay que llevar preparado sube rápido si sumas impuestos, notaría, registro y tasación. Por eso, aunque la financiación sea alta, en la práctica conviene contar con un ahorro previo que ronde entre el 25% y el 30% del precio si compras vivienda usada, y algo más si es obra nueva.

Para comparar referencias y no ir a ciegas con el interés o con el índice aplicado, el buscador del Banco de España es útil para contrastar tipos y condiciones antes de pedir ofertas.

Qué mira el banco antes de conceder una hipoteca en España

• Ingresos netos estables y suficientes para asumir la cuota sin apretarte demasiado.
• Tipo de contrato, antigüedad en la empresa o estabilidad como autónomo.
• Nivel de deuda ya existente: préstamos personales, coche, tarjetas o financiación al consumo.
• Ahorro previo para entrada, impuestos y gastos, porque el banco rara vez financia el 100%.
• Historial limpio en ficheros de morosidad y en el comportamiento de pagos.
• Co-titulares o avalistas, si la entidad los pide para reforzar la operación.

Ingresos, estabilidad laboral y deudas: la foto financiera que te pedirá el banco

• Nómina fija, o ingresos recurrentes si eres autónomo, con capacidad real de pago mes a mes.
• Antigüedad laboral suficiente; cuanto más asentado estés, mejor pinta tiene la operación.
• Endeudamiento razonable: si entre hipoteca y otros préstamos te acercas a un nivel alto, la entidad lo penaliza.
• Cargas familiares, alquileres, pensiones o manutención, porque afectan a tu margen mensual.
• Ahorro disponible en cuenta, depósitos o fondos, que demuestra que puedes llegar al cierre sin ahogarte.

Documentación habitual para estudiar la hipoteca

• DNI o NIE en vigor de todos los titulares.
• Vida laboral actualizada de cada titular.
• Últimas nóminas, normalmente las 3 más recientes.
• Declaración de la renta y, si procede, los últimos pagos fraccionados o modelos trimestrales si eres autónomo.
• Extractos bancarios recientes y justificantes del ahorro acumulado para la entrada y los gastos.

Hipoteca fija, variable o mixta: cómo cambia la cuota

Antes de firmar, compara bien la modalidad con tu margen mensual y con el riesgo que estás dispuesto a asumir. La cuota fija da paz mental; la variable puede arrancar más barata, pero depende del índice; la mixta intenta mezclar ambas cosas. El buscador del Banco de España te sirve para contrastar referencias y no quedarte solo con la oferta comercial del banco.

Hipoteca fija

La hipoteca fija mantiene la misma cuota durante toda la vida del préstamo. Eso te permite saber desde el minuto uno cuánto vas a pagar cada mes, sin sobresaltos por el mercado. Es la modalidad más cómoda si tu presupuesto es ajustado o si prefieres no depender de movimientos futuros del Euríbor.

Hipoteca variable

La hipoteca variable se revisa en los plazos pactados y la cuota cambia según el Euríbor o el índice de referencia firmado con el banco, más el diferencial. Cuando el índice sube, sube la letra; cuando baja, pagas menos. Es una opción más expuesta al mercado y exige margen financiero para aguantar una subida.

Hipoteca mixta

La hipoteca mixta arranca con un tipo fijo durante unos años y después pasa a variable. Puede interesar si buscas una cuota estable en la primera etapa, por ejemplo mientras la casa se amuebla o la familia se reorganiza, y aceptas el riesgo después. Suele encajar mejor con compradores que no piensan moverse pronto y quieren tiempo para amortizar parte del préstamo.

Pasos antes de firmar en España: arras, tasación, FEIN y notaría

1. Revisa el contrato de arras con el vendedor o la agencia antes de entregar una señal. Aquí manda el artículo 1454 del Código Civil, que regula las arras penitenciales y las consecuencias de desistir.
2. Pide la tasación a una sociedad homologada antes de cerrar la hipoteca. La tasación fija el valor de referencia que mira el banco y suele tardar pocos días laborables desde la visita al inmueble.
3. Recibe la oferta vinculante y la documentación precontractual del banco con antelación suficiente. Los artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019 y artículo 15 de la Ley 5/2019 obligan a entregar la información clave y a pasar por el acta previa ante notario.
4. Acude al notario para el acta previa con tiempo, antes de la firma de la escritura. El notario comprueba que entiendes el préstamo y que no firmas a ciegas; esa cita es gratuita para el comprador.
5. Firma la escritura de compraventa y la hipoteca cuando todo encaje. Después, la gestoría o la propia entidad suele remitir la documentación al Registro de la Propiedad y cerrar la inscripción.

Contrato de arras: qué conviene revisar antes de entregar dinero

• Si las arras son penitenciales, confirmando que sabes cuánto pierdes o devuelves si rompes el acuerdo.
• El plazo máximo para escriturar, porque un vencimiento mal puesto puede darte un problema serio.
• Quién paga la tasación, la notaría, la gestoría y cualquier comisión pactada.
• Si la compra queda condicionada a la concesión de la hipoteca, para no perder la señal si el banco deniega la operación.
• El estado registral de la vivienda: cargas, embargos, hipotecas previas o discrepancias de titularidad.
• La entrega de llaves y posesión, para evitar discutir después si puedes entrar o no antes de tiempo.

Tasación y firma notarial: cuándo encajan en el proceso

La tasación debe hacerse con una sociedad de tasación homologada y sirve para que el banco decida cuánto está dispuesto a prestar. En España, la financiación suele calcularse sobre el menor entre precio de compra y valor de tasación, así que una tasación baja te obliga a aportar más dinero propio o a renegociar el precio.

Conviene hacerla antes de firmar arras si la operación va muy justa. Así no atas una señal importante sin saber si el banco te va a cubrir la parte que esperas. La firma notarial llega después, cuando ya tienes la FEIN, la FIAE y el acta previa en orden.

Gastos e impuestos de comprar vivienda en España

La base fiscal de la compra y de la hipoteca está en el Real Decreto Legislativo 1/1993, artículo 7 y artículo 8, mientras que el tipo concreto del ITP depende de la comunidad autónoma. En vivienda usada, el impuesto de Transmisiones Patrimoniales suele moverse entre el 6% y el 10% según la comunidad, con tipos reducidos en algunos casos para menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad.

Gastos obligatorios y quién los asume

• ITP si compras segunda mano, con el tipo que marque tu comunidad autónoma.
• IVA si compras obra nueva, además de los gastos de la escritura de compraventa que correspondan.
• Notaría y Registro de la Propiedad de la compra, que conviene presupuestar con margen.
• Tasación, porque la pide la entidad para valorar la garantía.
• Gestoría y AJD de la hipoteca, que en la práctica asume el banco desde la regulación vigente.
• Comisiones bancarias, si la hipoteca lleva apertura u otra comisión pactada en la oferta.

Ejemplo con cifras: vivienda usada de 200.000 € en una comunidad con ITP del 8 %

Ana compra en Sevilla un piso usado por 200.000 € y el banco le concede el 80%, es decir, 160.000 €. Para cerrar la operación necesita cubrir:

• Entrada del 20%: 40.000 €
• ITP al 8%: 16.000 €
• Notaría, registro, gestoría y tasación: alrededor de 2.000 €

En total, Ana debería tener ahorrados unos 58.000 € para llegar tranquila a la firma. Si el banco le pide un seguro de hogar o cobra comisión de apertura, ese colchón debe subir un poco más.

Si la casa ya tiene hipoteca en España: subrogación, cancelación y cierre de números

Si la vivienda arrastra préstamo, hay dos caminos: subrogar la hipoteca del vendedor o cancelar la deuda al cierre y pedir una nueva. La referencia legal está en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y antes de moverte conviene pedir al banco del vendedor un certificado con saldo pendiente, tipo de interés, plazo y comisiones.

Ventajas de la subrogación

• Puede reducir el desembolso inicial, porque no partes de cero con toda la estructura del préstamo.
• A veces heredas un tipo o unas condiciones más favorables que las que ofrece el mercado en ese momento.
• El cierre puede ser más rápido si el banco del vendedor coopera y la deuda está bien documentada.
• Te evita, en algunos casos, abrir una hipoteca completamente nueva con su propia documentación.

Inconvenientes de la subrogación

• Intervienen dos bancos o, al menos, el banco del vendedor y el tuyo, y eso complica el calendario.
• No siempre aceptan el cambio de deudor o las condiciones que te interesan.
• Puede haber comisiones y costes extra de notaría, registro o gestión de la operación.
• La situación real de la deuda puede ser menos transparente si no pides el certificado completo desde el principio.

Subrogar la hipoteca del vendedor o pedir una nueva

Qué hacer si la deuda pendiente no coincide con el precio de compra

• Si el precio de venta es inferior a la deuda pendiente, la operación solo sale si el vendedor pone de su bolsillo la diferencia para cancelar el préstamo.
• Si el precio cubre la deuda, una parte del dinero va al banco para saldarla y el resto se entrega al vendedor.
• Pide el certificado de saldo pendiente antes de firmar arras, no cuando ya tengas la señal comprometida.
• Cierra por escrito quién entrega cada cheque, qué parte se destina a cancelar la hipoteca y qué ocurre con posibles comisiones de cancelación.
• Si vas justo de liquidez, calcula también notaría, registro y una posible tasación nueva, porque el ahorro aparente puede evaporarse rápido.

Cuando la vivienda ya tiene hipoteca, la cifra clave no es el precio de anuncio, sino el saldo certificado, la forma de cancelar o subrogar y el dinero real que te faltará en la mesa de firma.