Arras: qué son y para qué sirven en España

Qué son las arras y para qué sirven en una compraventa de vivienda

Las arras son una cantidad que se entrega como garantía de un contrato y, en una compraventa de vivienda en España, sirven para reservar el inmueble y dejar por escrito un compromiso previo mientras comprador y vendedor cierran hipoteca, documentación y fecha de escritura. La RAE las define como «prenda o señal entregada como garantía en algún contrato o concierto»; además, la 23.ª edición del diccionario se publicó en 2014.

Del significado general de la RAE al contrato inmobiliario

La palabra «arras» no nace en la vivienda: en el uso general del español alude a una señal o prenda. En el contrato inmobiliario español, en cambio, se usa para fijar un acuerdo privado entre comprador y vendedor antes de la escritura pública, normalmente cuando aún falta comprobar la financiación, revisar cargas o coordinar la fecha en notaría.

No conviene confundir este uso con el sentido matrimonial que también recoge el DLE. En la compraventa de pisos o casas en España, las arras no entregan la propiedad ni sustituyen la escritura ante notario: amarran la operación y reparten el riesgo de que una de las partes se eche atrás.

En vivienda, las arras son una señal con efecto jurídico y económico; si se redactan mal, el problema no es el nombre, sino lo que luego puede exigir cada parte.

Tipos de arras en España y qué efecto tiene cada una

En España no todas las arras producen lo mismo. Lo decisivo es que el contrato diga con claridad cuál se pacta, porque el Código Civil no les da un tratamiento único. Aquí está la diferencia práctica:

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias funcionan como un anticipo del precio y como prueba de que ya existe un acuerdo serio entre las partes. Si una de ellas incumple, la otra suele apoyarse en el régimen general del incumplimiento contractual: pedir que se cumpla lo pactado o resolver el contrato, con la indemnización que proceda.

En la práctica, son útiles cuando el comprador ya tiene la operación bastante encarrilada y ambas partes quieren dejar constancia de que la señal forma parte del precio final. Si se pagan 10.000 € de confirmatorias sobre una vivienda de 240.000 €, esos 10.000 € no se pierden por sí solos: se descuentan del precio si la compraventa llega a buen puerto.

Arras penitenciales

Son las más conocidas en España porque permiten echarse atrás sin entrar a discutir daños concretos, pero pagando el precio de salida que marca el contrato. El artículo 1454 del Código Civil prevé ese juego económico: si desiste el comprador, pierde la señal; si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada.

Por eso hay que escribirlas bien. No basta con poner «arras» sin más. Si el documento no aclara que son penitenciales, un juez puede interpretar que eran confirmatorias o incluso que la voluntad real de las partes era otra. En vivienda, la diferencia entre perder 8.000 € o poder reclamar mucho más no es menor.

Arras penales

Las arras penales sirven como garantía de cumplimiento y como sanción pactada si alguien incumple. Su lógica es la de una cláusula penal: la pena sustituye a la indemnización de daños y al abono de intereses, salvo que las partes hayan pactado otra cosa, tal y como dice el artículo 1152 del Código Civil.

Aquí importa mucho la redacción. Puede preverse que la pena se quede en el bolsillo de la parte cumplidora, o que además se pueda exigir la ejecución del contrato si todavía interesa comprar la vivienda. Sin esa precisión, el conflicto acaba muchas veces en interpretación judicial.

Qué debe incluir un contrato de arras para evitar problemas

• Identificación completa de comprador y vendedor: nombre, apellidos, DNI o NIE, domicilio y, si actúan por representación, el poder o título que lo acredita.
• Descripción exacta del inmueble: dirección completa, piso, puerta, anejos, referencia catastral, datos registrales y estado de ocupación.
• Precio total de la compraventa y forma de pago: precio final, importe de la señal y cómo se descuenta después.
• Tipo de arras pactado: confirmatorias, penitenciales o penales, sin dejarlo a la imaginación.
• Plazo para firmar la escritura pública ante notario.
• Estado de cargas, hipoteca, embargos, comunidad de propietarios y cualquier otra limitación que pese sobre la vivienda.

Datos de las partes y del inmueble

• Nombre y apellidos de cada parte, con DNI o NIE si compra o vende una persona física.
• Domicilio a efectos de notificaciones, para que un burofax o requerimiento llegue donde debe llegar.
• Datos registrales completos: finca registral, tomo, libro, folio e inscripción, cuando se dispongan.
• Referencia catastral y dirección exacta de la vivienda, para que no haya dudas sobre qué se compra.
• Situación jurídica: si hay usufructo, embargo, hipoteca pendiente, arrendatarios o cualquier otra carga.

Precio, señal, plazos y condiciones de la firma

• Precio pactado de la vivienda, en euros y sin ambigüedad.
• Cantidad entregada en concepto de arras y forma de entrega: transferencia, cheque bancario o ingreso.
• Descuento posterior de la señal sobre el precio final, para que no haya dobles cuentas.
• Plazo para elevar la operación a escritura pública, normalmente con una fecha cerrada o un margen muy concreto.
• Reparto de gastos y cargas: cancelación hipotecaria, IBI, comunidad, notaría, registro y gestión.
• Condiciones de salida si el banco no concede la hipoteca o si aparece una carga no informada.

Ejemplo práctico: 10.000 € de arras en la compra de una vivienda

Lucía compra en Sevilla un piso de segunda mano por 250.000 € y firma unas arras penitenciales por 10.000 €. En el contrato se fija que la escritura se firmará en 45 días, mientras el banco termina el estudio de la hipoteca.

Si todo va bien, esos 10.000 € se descuentan del precio final y en notaría Lucía pagará los 240.000 € restantes, más los gastos que le correspondan. La señal no desaparece: se integra en la compraventa.

Si Lucía se arrepiente y no quiere seguir adelante sin causa pactada, pierde los 10.000 €. Si es el vendedor quien decide vender a otra persona por una oferta mejor, deberá devolver 20.000 € a Lucía. Y si el contrato hubiera sido de arras confirmatorias, el debate ya no sería perder o doblar la señal, sino si procede exigir el cumplimiento o resolver con daños y perjuicios.

Qué pasa si una parte se echa atrás

En la práctica judicial española, el punto clave es doble: demostrar quién incumplió y leer con lupa si el documento dice de verdad que son penitenciales o penales. Si el texto es ambiguo, el caso se complica y suele depender de pruebas externas, correos, mensajes y borradores previos.

Cómo encajan las arras con la hipoteca y la firma ante notario

1. Pide una nota simple en el Registro de la Propiedad antes de firmar arras. Suele obtenerse en 24-48 horas si se tramita electrónicamente o a través de una gestoría, y sirve para ver cargas, hipotecas y embargos.
2. Solicita la preaprobación o estudio hipotecario en tu banco. En España, muchas entidades tardan entre 5 y 15 días en darte una respuesta orientativa si llevas nóminas, vida laboral y declaración de IRPF.
3. Firma el contrato privado de arras cuando la financiación esté razonablemente encaminada. Lo normal es dejar un plazo de 30 a 60 días para ir a notaría, aunque puede ser más si la operación lo necesita.
4. Otorga la escritura pública ante notario en la fecha pactada. Si después toca liquidar impuestos, el plazo suele ser de 30 días hábiles ante la comunidad autónoma o la AEAT según el tributo aplicable, pero la firma ante notario es el paso que consolida la compraventa.

Qué revisar antes de firmar unas arras en España

• Que la vivienda esté libre de cargas o que la carga esté perfectamente identificada y sepa quién la cancela.
• Que la nota simple del Registro de la Propiedad coincida con lo que te han enseñado en la visita.
• Que exista cédula de habitabilidad o título equivalente cuando la normativa autonómica lo exija, por ejemplo en Cataluña, Baleares o Comunidad Valenciana.
• Que haya plazo suficiente para que el banco estudie la hipoteca sin obligarte a perder la señal por prisas.
• Que el contrato diga con claridad si son arras confirmatorias, penitenciales o penales.
• Que queden cerrados los gastos de notaría, registro, IBI, comunidad y cancelación de hipoteca, si la hay.
• Que la vivienda, los anejos y el mobiliario pactado estén descritos sin huecos ni ambigüedades.
• Que exista una cláusula de salida si aparece un problema serio en la financiación o en la documentación de la casa.