Hipoteca compartida en España: qué es, cómo funciona y qué debes saber antes de firmarla

Qué es una hipoteca compartida y en qué se diferencia de una hipoteca individual

Una hipoteca compartida es un préstamo hipotecario con dos o más titulares. En España, eso significa que varias personas firman como prestatarias y responden frente al banco, mientras que la vivienda puede ser suya al mismo tiempo, en el porcentaje que pacten en escritura. Openbank lo resume bien en su guía sobre hipoteca compartida: hay varios titulares, pero la clave está en separar préstamo y propiedad.

La diferencia con una hipoteca individual es clara: en la individual solo hay un deudor principal y, si la casa se compra a su nombre, también suele ser el único titular del inmueble. En la compartida pueden coincidir varias personas como deudoras y copropietarias, o no coincidir del todo si alguien garantiza la deuda pero no figura como dueño. Eso conviene dejarlo negro sobre blanco antes de firmar.

La base civil está en la artículo 392 del Código Civil, que define la comunidad de bienes cuando una cosa pertenece pro indiviso a varias personas, y en la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario, que ordena la información precontractual y la firma de los préstamos hipotecarios en España.

Titularidad compartida y diferencia con una hipoteca individual

Si dos personas figuran como prestatarias, el banco puede reclamarles el préstamo a ambas. Eso no obliga a que la vivienda sea 50/50: una cosa es quién debe el dinero y otra quién es dueño de cada parte. En una hipoteca individual, en cambio, toda la carga del préstamo recae sobre una sola persona, salvo que haya avalistas o garantías extra.

A efectos prácticos, la pregunta buena no es solo quién paga la cuota, sino quién aparece en la escritura del préstamo y quién en la escritura de compraventa. Si coinciden, perfecto. Si no, hay que explicar por escrito por qué y qué pasa si mañana uno quiere marcharse.

Cómo se reparte la propiedad de la vivienda

• 50/50 si ambos aportan lo mismo y así se quiere reflejar.
• 70/30 o 60/40 cuando uno pone más entrada, más ahorros o asume más parte del precio.
• Porcentajes distintos si hay una aportación heredada, una donación o un capital previo de uno de los titulares.
• Lo sensato es que el porcentaje de propiedad y el reparto económico de la compra queden en la escritura y, si hace falta, en un pacto privado firmado a la vez.

Si no se fija el reparto desde el principio, el conflicto casi siempre llega al vender, al romper o al repartir gastos.

Cómo funciona una hipoteca compartida en España

La cuota se suele domiciliar en una cuenta común y cada titular aporta lo pactado, normalmente a partes iguales o según el reparto interno que hayan fijado. Frente al banco, sin embargo, manda otra regla: la deuda no se divide a trozos para reclamarla por separado, porque la obligación personal del artículo 1911 del Código Civil hace que respondan con todos sus bienes presentes y futuros, y la Ley 5/2019 exige además una información precontractual clara al prestatario, que se completa con el acta notarial previa del artículo 15 de la Ley 5/2019.

Eso significa que el banco no se queda mirando porcentajes internos si hay impago: la hipoteca compartida es, en la práctica, una responsabilidad solidaria. Una pareja puede haber pactado pagar 60/40 entre ellos, pero frente a la entidad cualquiera puede acabar respondiendo por el total si el otro falla.

Cuotas, cuenta común y responsabilidad solidaria

La forma más habitual en España es abrir una cuenta desde la que sale la mensualidad, con ingresos de los dos titulares o con transferencias periódicas a esa cuenta. Así se evitan olvidos, pero no se corta el riesgo jurídico: si la cuota no entra, el banco puede exigir el todo a cualquiera de los firmantes.

Eso afecta también al aval interno entre los propios titulares. Si uno paga más durante un tiempo para salvar el préstamo, luego podrá pedir cuentas al otro según lo pactado, pero esa discusión es entre vosotros; el banco no tiene por qué entrar ahí.

Qué pasa si uno paga menos o deja de pagar

• La entidad puede reclamar el impago total al titular que tenga más capacidad de pago o al que localice antes.
• Si se cargan comisiones de demora o intereses de demora, la deuda crece y el problema se hace más caro.
• El titular que pague de más podrá reclamar al otro la parte que le corresponda, si hay prueba del pacto o de los ingresos asumidos.
• Si el impago se prolonga, la ejecución hipotecaria puede acabar afectando a la vivienda y, si no basta, a otros bienes de los deudores.

Ventajas de firmarla en pareja o entre varios titulares

La ventaja más visible es la capacidad de compra. En una operación compartida, el banco suma ingresos estables y suele ver menos riesgo, de modo que la cuota mensual puede ser más alta y el préstamo, también. En 2022 se firmaron en España 417.501 hipotecas para comprar vivienda, y la compra a varios titulares sigue siendo una vía muy habitual para llegar a inmuebles que, con una sola nómina, se quedarían fuera.

Además, repartir entrada, notaría y gastos iniciales ayuda a entrar antes en la vivienda y a apuntar a pisos o casas con un precio más alto. No es solo cuestión de comprar más: muchas veces es cuestión de comprar algo viable en una ciudad como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga sin ahogarse en la cuota.

Ejemplo numérico de mayor capacidad de compra

Imagina a Ana y Sergio, en Zaragoza. Ana cobra 1.500 euros netos al mes y Sergio 1.800. Separados, cada uno podría asumir una cuota prudente de alrededor del 30% de su salario: 450 y 540 euros.

• Ana sola: una cuota de 450 euros a 25 años y un tipo cercano al 3,5% permitiría financiar en torno a 90.000 euros.
• Sergio solo: con 540 euros de cuota, el importe sube aproximadamente a 108.000 euros.
• Juntos: con 990 euros mensuales de cuota asumible, la financiación puede acercarse a 198.000 euros.

Ese salto no sale de magia: sale de sumar solvencia. Y para el banco, dos ingresos fijos suelen pesar más que uno solo, siempre que la ratio de endeudamiento no se dispare.

Inconvenientes y riesgos: impago, ruptura y venta

La hipoteca compartida da margen, pero también ata. Si uno pierde el trabajo, se marcha de casa o deja de pagar, el otro no queda libre por arte de firma. ING lo resume bien en su guía sobre hipoteca compartida: cuanto más hay en común, más fácil es entrar, pero también más difícil salir.

El riesgo no es solo financiero. Una ruptura de pareja, una discusión entre hermanos o la salida de un inversor puede convertir una operación normal en un bloqueo serio. Y vender no siempre arregla el problema rápido, sobre todo si el mercado está flojo o si todavía queda mucha hipoteca por pagar.

Impago, ruptura y dificultad para vender

• Si un titular deja de aportar, el otro puede verse obligado a cubrir una cuota para la que no había calculado tanto esfuerzo.
• Si la relación se rompe, ninguno debería asumir que el otro saldrá solo del préstamo: hace falta acuerdo con el banco o una operación de salida.
• Si se quiere vender y la vivienda vale menos que la deuda pendiente, hay que poner dinero encima de la mesa para cancelar.
• Si no hay acuerdo entre titulares, vender, alquilar o refinanciar puede alargarse meses.

Qué te va a pedir el banco y qué revisar antes de firmar

La parte bancaria no se improvisa. Antes de aprobar una hipoteca compartida, la entidad mira ingresos, estabilidad laboral, endeudamiento y cómo encaja la operación en la LCCI. Antes de firmar, el banco debe entregarte la FEIN y el resto de documentación precontractual con la antelación legal de la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario, y el notario tiene que intervenir en el acta previa del artículo 15 de la Ley 5/2019.

La FEIN, la escritura y el coste total no son papeles de trámite: son la diferencia entre una firma razonable y un problema largo.

Solvencia, ingresos y estabilidad laboral que suele mirar el banco

Escritura, porcentajes y coste total: lo que conviene revisar

• Que la escritura de compraventa y la del préstamo digan quién es dueño y en qué porcentaje.
• Que el reparto económico refleje lo que habéis aportado de verdad, no solo un 50/50 automático.
• Que no haya comisiones, seguros o productos vinculados que encarezcan demasiado la operación.
• Que el coste total incluya notaría, registro, gestoría, tasación y, si procede, los gastos de cancelación o modificación futura.
• Que el pacto privado, si lo hacéis, diga qué pasa si uno se separa, vende su parte o deja de pagar.

Cómo salir de una hipoteca compartida

Salir suele exigir elegir una vía y cerrar bien la parte bancaria y la registral. Si nadie quiere continuar en copropiedad, el artículo 400 del Código Civil permite pedir la división de la cosa común, salvo pacto de indivisión por tiempo no superior a diez años. En la práctica, eso se traduce en tres salidas clásicas: vender, comprar la parte del otro o reordenar el préstamo con una novación.

1. Revisar qué deuda queda pendiente y si la vivienda permite vender sin pérdida.
2. Elegir si uno se queda la casa, si se vende o si el banco acepta cambiar el préstamo.
3. Firmar la operación ante notario y cerrar después la inscripción o cancelación que toque en el Registro de la Propiedad.
4. Guardar justificantes de pago y de reparto por si luego hay que ajustar cuentas entre titulares.

Vender la vivienda y cancelar la hipoteca

1. Pactad un precio de venta realista y pedid al banco el certificado de deuda pendiente.
2. El comprador paga el precio y, con ese dinero, se cancela el préstamo en la notaría o en la firma de compraventa.
3. El notario tramita la cancelación registral y el Registro de la Propiedad deja la finca libre de hipoteca.
4. Si sobra dinero, se reparte entre los titulares según su porcentaje; si falta, el resto de deuda sigue siendo de los prestatarios.

Compra de la parte del otro y extinción de condominio

1. Tasad la vivienda para fijar cuánto vale la parte que sale.
2. Firmad una escritura de extinción de condominio ante notario, con compensación económica al que abandona la titularidad.
3. Liquidar el impuesto que proceda ante la comunidad autónoma competente y presentar la escritura en el Registro de la Propiedad.
4. Si queda préstamo hipotecario, comprobad con el banco si hay que novar la deuda o si ambos siguen respondiendo hasta que se modifique.

Novación hipotecaria para pasar a un solo titular

1. Pedid al banco una novación: cambio de condiciones del préstamo para que quede un único deudor.
2. La entidad estudiará la solvencia del titular que se queda la vivienda y decidirá si acepta.
3. Si hay acuerdo, se firma la novación ante notario y se comunica la modificación al Registro de la Propiedad.
4. El titular que sale debe quedar liberado de la deuda de forma expresa; si no, seguirá atado aunque ya no viva en la casa.

Qué pasa si fallece uno de los titulares

La muerte de un cotitular no borra ni la vivienda ni la deuda. En España, los derechos a la sucesión se abren desde el fallecimiento según el artículo 657 del Código Civil, la sucesión se defiere por la muerte de la persona en el artículo 659 del Código Civil y el artículo 661 del Código Civil indica que los herederos suceden al difunto en sus derechos y obligaciones.

En una hipoteca compartida, eso significa que la parte del fallecido entra en la herencia, pero la deuda no desaparece. Si había varios prestatarios, el superviviente sigue vinculado al préstamo y los herederos entran en la posición jurídica que corresponda según acepten o renuncien la herencia. También aquí manda lo que ponga la escritura y si existía seguro de vida asociado al préstamo.

Qué ocurre con la deuda y la vivienda al fallecer un titular

La vivienda pasa a formar parte del caudal hereditario en la cuota que correspondía al fallecido, mientras que el préstamo sigue vivo frente al banco. Si el préstamo era solidario, la entidad puede seguir reclamando según las reglas de la solidaridad; si además los herederos aceptan la herencia, asumirán la posición del causante en la medida legal que corresponda.

La clave práctica está en no mezclar planos: una cosa es la titularidad de la casa y otra la deuda. Puedes heredar una parte del inmueble y, a la vez, decidir si te compensa seguir o no con ese préstamo.

Opciones de herederos y cotitulares: aceptar, vender o renunciar

• Mantener la hipoteca con los demás titulares si el banco lo acepta y las cuentas salen.
• Vender la parte heredada o vender la vivienda completa para cancelar deuda y repartir el sobrante.
• Negociar una novación para dejar a un único titular y limpiar la situación registral.
• Renunciar a la herencia ante notario si las deudas pesan más que los bienes o si no interesa asumir el paquete completo.

Preguntas frecuentes sobre la hipoteca compartida