¿Es obligatorio hacer contrato de arras en España? Lo que debes saber antes de comprar una vivienda

Qué es el contrato de arras y para qué sirve en la compraventa de vivienda

El contrato de arras es un pacto privado que se firma en España entre comprador y vendedor para dejar atada una compraventa de vivienda antes de llegar a la escritura pública. Sirve para reservar la casa, fijar el precio, marcar un plazo y dejar claro qué pasa si una de las partes se echa atrás.

En la práctica, el comprador entrega una señal —muchas veces el 10 % del precio— para demostrar que va en serio y para evitar que el vendedor venda a otra persona. A cambio, el vendedor inmoviliza la vivienda durante el tiempo pactado. Por eso se usa tanto en operaciones en Madrid, Valencia, Sevilla o cualquier otra ciudad española: da margen para pedir hipoteca, revisar cargas y preparar la notaría.

No sustituye a la escritura de compraventa, que es la que acaba de cerrar la operación ante notario. El contrato de arras es la antesala: ordena la operación, reduce malentendidos y pone dinero y fechas sobre la mesa.

¿Es obligatorio hacer contrato de arras en España?

• No, es obligatorio hacer contrato de arras no lo es en España. La compraventa de una vivienda puede prepararse sin este documento previo.
• El apoyo legal está en el artículo 1450 del Código Civil, que explica que la venta se perfecciona cuando hay acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque todavía no se haya firmado la escritura.
• Si una de las partes incumple un contrato recíproco, entra en juego el artículo 1124 del Código Civil, que permite pedir resolución y daños y perjuicios en ciertos casos.
• Solo si el pacto lo prevé expresamente se aplica el régimen de las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, con pérdida de la señal o devolución duplicada.
• Se recomienda firmarlo por seguridad jurídica, pero no porque la ley obligue a hacerlo antes de comprar una vivienda en España.

Tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales

Las arras no siempre significan lo mismo. En España conviene leer bien el contrato, porque cada modalidad tiene un efecto distinto si alguien se arrepiente o incumple. Lo más útil es entenderlas de menor a mayor libertad para desistir: primero las confirmatorias, después las penales y, por último, las penitenciales.

Arras confirmatorias

Son una entrega a cuenta del precio que confirma que el contrato va en serio. No tienen una regulación expresa propia en el Código Civil, así que su efecto depende mucho de lo que se haya escrito y de cómo lo interprete un juzgado si hay conflicto.

Aquí no existe salida libre. Si una parte incumple, la otra puede pedir cumplimiento o resolución con daños, pero no vale echarse atrás sin más y pensar que todo queda resuelto por perder la señal.

Arras penales

Estas arras refuerzan el cumplimiento del contrato. Funcionan como una especie de castigo económico si alguien no respeta lo pactado. Si una de las partes incumple, puede perder la cantidad entregada o responder con la penalización fijada, y además la otra parte puede reclamar daños y perjuicios si así se ha previsto y encaja con el caso.

Son útiles cuando se quiere dar más fuerza al compromiso, pero sin llegar a decir que cualquiera puede desistir pagando una cantidad cerrada. Aquí la clave está en la penalización por incumplir, no en la libertad de marcha atrás.

Arras penitenciales

Son las más conocidas en la compra de vivienda en España porque permiten desistir a cualquiera de las partes, pero pagando el precio de salir del pacto. Ese régimen es el del artículo 1454 del Código Civil: si se arrepiente el comprador, pierde la cantidad entregada; si se arrepiente el vendedor, devuelve el doble.

Aquí sí hay una vía de salida clara, pero no gratuita. Por eso el contrato debe decir negro sobre blanco que se trata de arras penitenciales; si no, el pleito puede acabar discutiendo qué clase de arras eran realmente.

La diferencia práctica es simple: confirmatorias y penales aprietan; las penitenciales permiten salir, pero pagando.

Qué debe incluir el contrato de arras y cuándo conviene firmarlo

1. Identificación completa de comprador y vendedor, con nombre, DNI/NIE y domicilio, para que no haya dudas sobre quién asume cada obligación.
2. Descripción exacta de la vivienda o del inmueble: dirección, finca registral, referencia catastral y, si se puede, datos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
3. Precio total de venta y cantidad entregada como arras, dejando claro si esa señal se descuenta luego del precio final.
4. Tipo de arras pactado, porque no vale dejarlo en el aire si luego se quiere aplicar el régimen de salida del art. 1454.
5. Plazo para firmar la escritura ante notario y entregar el resto del precio.
6. Reparto de gastos, cargas y deudas: comunidad, IBI, cancelación registral o cualquier carga que deba quedar resuelta antes de la escritura.
7. Condiciones especiales, como obtención de hipoteca, licencia de primera ocupación, o entrega de una documentación concreta.
8. Consecuencias del incumplimiento, con la penalización o devolución que proceda según el tipo de arras.

Cláusulas que no deberían faltar

• Los datos de ambas partes, sin abreviaturas ni identificación incompleta.
• La finca concreta, para no confundir una vivienda con otra del mismo edificio o promoción.
• El precio total y el importe de la señal, normalmente con número y letra.
• El plazo máximo para elevar la compraventa a escritura pública.
• La referencia expresa al tipo de arras escogido.
• La distribución de gastos e impuestos, que en España conviene dejar clara desde el inicio.

Firma ante notario, entrega de la señal y prórroga

Puede firmarse ante notario, pero no es obligatorio. De hecho, muchas arras se firman en la inmobiliaria, en la asesoría o directamente entre las partes. Lo importante es que el documento quede claro y firmado por todos.

La señal suele entregarla el comprador en el mismo acto o por transferencia inmediata, y en España lo habitual es que ronde el 10 % del precio, aunque puede pactarse otra cifra. Si hace falta más tiempo, el contrato de arras no se prorroga “tal cual”: lo normal es dejarlo por escrito en un anexo firmado por ambas partes, antes de que venza el plazo inicial.

Diferencias entre arras, compraventa, reserva y promesa de compraventa

Las arras no son una venta cerrada. La compraventa, en cambio, ya obliga con mucha más fuerza cuando existe acuerdo sobre cosa y precio. La reserva sirve sobre todo para apartar la vivienda del mercado; la promesa de compraventa fija las condiciones de una venta futura con más detalle que una simple señal.

Qué pasa si una parte incumple o se echa atrás

Todo depende de lo que diga el contrato y del tipo de arras pactado. En arras penitenciales, el artículo 1454 marca una salida tasada: si se arrepiente el comprador, pierde la señal; si se arrepiente el vendedor, devuelve el doble. En arras confirmatorias o penales, la discusión suele moverse en torno al cumplimiento forzoso, la resolución y los daños y perjuicios del artículo 1124 del Código Civil.

Si incumple el comprador

• En arras penitenciales, puede perder la cantidad entregada, sin más, si se echa atrás dentro del plazo pactado.
• En arras confirmatorias o penales, el vendedor puede pedir que se cumpla el contrato o reclamar daños y perjuicios si el incumplimiento le ha causado un perjuicio real.
• Si el contrato fija una cláusula penal, esa cantidad puede activarse además de otras reclamaciones, según cómo esté redactado el documento.

Si incumple el vendedor

• En arras penitenciales, el comprador puede exigir la devolución duplicada de la señal.
• En arras confirmatorias o penales, el comprador puede pedir la resolución del contrato o el cumplimiento, y además reclamar daños si los acredita.
• Si el vendedor no puede vender por cargas, por no cancelar una hipoteca o por cualquier problema registral, el riesgo de conflicto sube mucho y conviene revisar todo antes de firmar.

Ejemplo con una vivienda de 200.000 € y unas arras de 20.000 €

Imagina una vivienda en Zaragoza por 200.000 € y unas arras de 20.000 €.

Si las arras son penitenciales y el comprador se arrepiente, pierde esos 20.000 €. Si quien se echa atrás es el vendedor, tendrá que devolver 40.000 €.

Si el contrato no habla de arras penitenciales y el caso termina tratándose como incumplimiento ordinario, la parte perjudicada puede intentar reclamar más cosas: por ejemplo, gastos de mudanza, notaría perdida o el coste de una nueva búsqueda de vivienda, siempre que los pruebe y encajen en el art. 1124.

Arras, hipoteca, tasación e impuestos: lo que conviene revisar antes de firmar

• Comprueba si necesitas hipoteca y cuánto tardará tu banco en responder, porque en España una compraventa puede quedarse colgada si la financiación no llega a tiempo.
• Pide nota simple en el Registro de la Propiedad para ver cargas, titularidad y posibles embargos.
• Revisa el estado de la comunidad de propietarios y si hay derramas aprobadas en la finca.
• Pide al vendedor la documentación básica: última factura de IBI, certificado de estar al corriente con la comunidad y, si procede, documentación energética.
• Si compras en obra nueva o en segunda mano, la fiscalidad cambia bastante y conviene no mezclarla con la señal sin revisar antes el calendario de pagos.

Si la hipoteca no sale

Este es uno de los riesgos más serios. Si firmas arras sin condición suspensiva y luego el banco no concede la hipoteca, puedes quedarte sin recuperación automática de la señal. Por eso muchos compradores en España dejan por escrito que la operación depende de la financiación, con un plazo concreto y una respuesta bancaria acreditable.

Si el contrato no pone esa condición, el fallo de la hipoteca puede acabar tratándose como desistimiento o incumplimiento, según el tipo de arras. Ahí es donde se pierde dinero por no haber afinado el papel desde el principio.

Tasación e inspección previa de la vivienda

• Revisa la tasación si vas a pedir préstamo, porque el banco suele apoyarse en ella para calcular el importe que concede.
• Comprueba la orientación, la ventilación y el estado de ventanas, humedad y aislamiento; una visita rápida no basta.
• Mira si hay obras recientes, grietas, instalaciones antiguas o problemas de ascensor, sobre todo en pisos de barrios consolidados de ciudades como Barcelona, Málaga o Bilbao.
• Pregunta por la situación urbanística y por posibles limitaciones de uso si se trata de un inmueble singular o una vivienda con anejos.

ITP o IVA: qué impuesto puede afectar a las arras

La fiscalidad de la compra que se prepara con las arras depende de si la vivienda es nueva o usada. Para la parte tributaria, mira la Ley 37/1992, del IVA y el Real Decreto Legislativo 1/1993, del ITPAJD.

En una compra de vivienda usada en Madrid, Valencia o Andalucía, el ITP se gestiona ante la hacienda autonómica. En obra nueva, además del IVA, suele entrar en juego el AJD. Por eso, antes de firmar arras, conviene calcular el coste total de la operación y no solo el precio de la casa.

Dudas frecuentes antes de firmar arras