Contrato de alquiler de temporada en España: qué debe incluir y cómo hacerlo bien

Qué es un contrato de alquiler de temporada y cuándo encaja en España

Encaja cuando la vivienda se alquila por una causa temporal real y demostrable, como un máster en Madrid o un traslado laboral a Valencia. Si en realidad va a ser la casa habitual del inquilino, no uses este contrato: te arriesgas a que se reencuadre como arrendamiento de vivienda.

En qué se diferencia del alquiler de vivienda habitual y del alquiler turístico

El contrato de temporada no sirve para fijar una residencia permanente. En España, la diferencia clave está en la causa del uso: aquí la estancia nace con una fecha de inicio y fin ligadas a un motivo concreto, mientras que en la vivienda habitual el arrendatario vive allí de forma estable y entra en juego la protección específica de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Tampoco es lo mismo que un alquiler turístico. Si la vivienda se comercializa por días o semanas para estancias vacacionales o de ocio, manda la normativa turística de la comunidad autónoma y, en ciudades como Barcelona, Madrid o Palma, también puede haber reglas municipales. En ese caso, este contrato no es el adecuado.

La prueba práctica es sencilla: si el inquilino viene a estudiar en Sevilla durante un curso, a cubrir un puesto temporal en Zaragoza o a vivir mientras reforma su casa en Alicante, sí puede haber temporada. Si, en cambio, pretende empadronarse, traer su vida entera y quedarse indefinidamente, el papel debe ser otro.

Qué usos temporales sí suelen encajar: trabajo, estudios, traslado o reforma

• Contrato temporal por trabajo en otra ciudad: por ejemplo, un médico destinado seis meses a un hospital de Bilbao.
• Estancias por estudios: máster, Erasmus, oposiciones o prácticas en universidades de Madrid, Salamanca o Granada.
• Traslado provisional por obras en la vivienda habitual: el inquilino necesita un piso mientras dura la reforma de su casa en la provincia de origen.
• Ocupación temporal por cambio de destino profesional: docentes, funcionarios, personal sanitario o personal de empresa desplazado a otra provincia española.
• Situaciones familiares puntuales, como una separación o una estancia temporal para cuidar a un familiar, siempre que la causa quede escrita y se pueda acreditar.

Qué normativa española lo regula y qué límites le pone

• La base del contrato está en los artículos 3.2, 4.3 y 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: definen el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, remiten a la voluntad de las partes y fijan la fianza legal.
• La libertad de pactos y la buena fe se apoyan en los artículos 1255 y 1258 del Código Civil.
• Si el conflicto termina en juicio, el cauce civil de desahucio se encauza por el artículo 250.1.1.º de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.
• El depósito de la fianza lo exige la normativa de cada comunidad autónoma y se tramita ante su organismo competente: en Cataluña, por ejemplo, ante el INCASÒL; en otras comunidades, ante su consejería o agencia de vivienda.
• Antes de demandar, hoy conviene dejar constancia de un intento serio de solución extrajudicial mediante MASC, en la línea de la reforma procesal de 2025.

LAU 29/1994: artículos 3.2, 4.3 y 36

El artículo 3.2 de la LAU encaja este contrato en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda cuando la ocupación responde a una necesidad temporal. La idea es simple: no estás alquilando una vivienda para residir de forma indefinida, sino para cubrir una estancia limitada en el tiempo.

El artículo 4.3 de la LAU añade algo importante: en estos contratos manda, sobre todo, lo que pacten las partes y, si falta algo, entra el propio régimen de la ley y después el Código Civil. Por eso el contrato debe estar bien escrito; si dejas huecos, luego los rellena la interpretación, y no siempre a tu favor.

El artículo 36 de la LAU fija la fianza. Para un arrendamiento de uso distinto del de vivienda, la fianza legal mínima es de dos mensualidades de renta. No es una señal simbólica ni una reserva: es una garantía legal que hay que distinguir de otras garantías extra que se pacten aparte.

Código Civil: artículos 1255 y 1258

El artículo 1255 del Código Civil permite a arrendador y arrendatario fijar las cláusulas que quieran, siempre que no choquen con la ley, la moral ni el orden público. En la práctica, eso os deja margen para pactar duración, renta, prórrogas, actualización, reparaciones, penalizaciones por salida anticipada o reparto de gastos.

El artículo 1258 del Código Civil recuerda que el contrato obliga no solo a lo que está escrito, sino también a lo que deriva de la buena fe, del uso y de la naturaleza del acuerdo. Traducido: si prometes una vivienda lista para entrar, con muebles inventariados y suministros operativos, no vale entregar una realidad distinta y luego escudarte en el silencio del contrato.

En un contrato de temporada manda lo pactado, pero solo si la causa temporal es real y la letra no contradice la LAU ni el Código Civil.

Qué cláusulas no pueden faltar en el contrato

Cómo redactarlo y firmarlo paso a paso

1. Comprueba la causa temporal y pídele al inquilino o al arrendador un soporte real: carta de la empresa, matrícula de estudios, orden de traslado, presupuesto de obra o documento equivalente.
2. Rellena los datos de las partes y de la vivienda con precisión: dirección completa, referencia de la finca si la tienes, fecha de inicio y fin, renta y forma de pago.
3. Prepara los anexos antes de firmar: inventario, fotografías, lectura de contadores y cualquier certificado útil para dejar claro el estado inicial.
4. Revisa cada cláusula una por una y borra lo que no encaje. Si hay prórrogas, penalización por desistimiento anticipado o reparto de gastos, debe quedar negro sobre blanco.
5. Firma todas las páginas, entrega las llaves solo cuando estén firmados contrato y anexos, y guarda una copia en PDF o papel para cada parte.
6. Si tu comunidad autónoma exige depósito de fianza, ingrésala en su organismo competente dentro del plazo que marque su sede electrónica y conserva el justificante.

Documentación y anexos previos: DNI/NIE, nota simple, inventario, fotos y certificados

• DNI o NIE de arrendador y arrendatario, y datos de contacto actualizados.
• Nota simple del Registro de la Propiedad para comprobar quién es el titular y si hay cargas relevantes.
• Documento que explique la estancia temporal: contrato de trabajo, carta de admisión, traslado interno, presupuesto de obra o similar.
• Inventario detallado de muebles, electrodomésticos, menaje, llaves, mandos y estado de conservación.
• Fotografías fechadas de cada estancia, de los desperfectos previos y de los contadores de luz, agua y gas.
• Certificado de eficiencia energética y, si procede por la comunidad autónoma, la documentación de habitabilidad que corresponda.

Fianza, garantías adicionales y depósito autonómico

Cuánto pedir y cómo calcularlo según la renta y la duración

Imagina un piso en Barcelona alquilado durante siete meses para un posgrado. Si la renta es de 900 €/mes, la fianza legal mínima será de 1.800 €, porque en los arrendamientos de uso distinto del de vivienda la garantía legal es de dos mensualidades. Si además pactáis un mes de garantía adicional, el inquilino entregará 900 € más y el desembolso inicial subirá a 2.700 €.

En un contrato de temporada, la duración pactada no reduce por sí sola la fianza legal. Lo que sí puede modularse es la garantía extra: cuanto más amueblada esté la vivienda, mayor sea la renta o más riesgo exista por la rotación de ocupantes, más sentido tiene reforzar la garantía. Pero siempre con proporción y con una redacción limpia.

Qué garantías extra se pueden pactar sin pasarse

• Aval bancario, útil si el arrendatario quiere reforzar solvencia sin dejar más dinero inmovilizado.
• Depósito adicional o garantía complementaria, siempre identificado como tal y no como fianza legal.
• Fiador solidario, muy práctico cuando el inquilino viene a España por estudios o por un contrato laboral todavía corto.
• Seguro de impago o de daños, si las partes acuerdan quién lo paga y qué cobertura concreta tendrá.
• Penalización por salida anticipada, solo si está bien medida y no se convierte en una cláusula abusiva o desproporcionada.

Gastos, suministros, obras y conservación de la vivienda

Qué gastos suelen ir a cargo del arrendador

• Comunidad ordinaria, si el contrato dice con claridad que la asume el propietario.
• IBI, si se pacta expresamente su repercusión al arrendatario y se identifica el importe o el criterio de cálculo.
• Seguro del continente y otras coberturas estructurales de la vivienda.
• Derramas extraordinarias y obras de conservación de la finca que no deriven del uso ordinario del inquilino.
• Reparaciones estructurales: fachada, cubierta, instalaciones generales, humedades de origen constructivo o averías no provocadas por el arrendatario.

Qué suministros y reparaciones suelen asumir el arrendatario

• Luz, agua, gas, internet y otros suministros individualizables que se pongan a su nombre o se liquiden según consumo.
• Pequeñas reparaciones por uso ordinario: bombillas, juntas, filtros, limpieza de desagües o sustituciones menores.
• Daños causados por mala utilización, negligencia o golpes en muebles, paredes, electrodomésticos o cerraduras.
• Consumo o exceso de consumo imputable a los ocupantes de la vivienda.
• La obligación de devolver la vivienda con sus llaves, mandos y elementos entregados, salvo desgaste normal.

Qué hacer si hay impago, daños o salida antes de tiempo

Requerimiento fehaciente, MASC y resolución del contrato

El primer paso es dejar rastro. Un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo sigue siendo la forma más útil de reclamar el pago, exigir la reparación del daño o pedir la entrega de llaves. Si el conflicto es serio, añade a ese requerimiento fotos, inventario firmado, extractos bancarios y cualquier mensaje que pruebe el incumplimiento.

Desde la reforma procesal de 2025, en muchos pleitos civiles conviene acreditar que antes de demandar has intentado una solución real por la vía del diálogo, la mediación, la conciliación o una oferta vinculante. En la práctica, no te limites a mandar un mensaje informal: deja constancia de lo que pides, de lo que ofreces y del plazo que das para responder.

Si no hay pago, reparación ni salida voluntaria, el contrato puede resolverse y empezará el cálculo fino de lo debido: rentas impagadas, suministros, daños y, en su caso, penalización pactada por abandono anticipado. Aquí la documentación manda: contrato, anexos, fotos, contador, transferencias y requerimientos previos.

Demanda de desahucio o reclamación de rentas ante el Juzgado de Primera Instancia

1. Reúne el contrato, los anexos, el inventario, los justificantes de renta, el burofax, las fotos de los daños y la prueba del intento previo de solución extrajudicial.
2. Presenta la demanda en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté la vivienda, por el cauce del artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando proceda el desahucio por falta de pago o por expiración del plazo.
3. Pide, si toca, la recuperación de la posesión, la reclamación de rentas vencidas, los suministros pendientes y los daños acreditados.
4. Prepara la prueba: transferencias, recibos, WhatsApp, correos, fotos con fecha, acta de entrega y cualquier pericial si el daño es serio.
5. Si el arrendatario no entrega la vivienda voluntariamente, solicita la ejecución para recuperar la posesión y cerrar el conflicto con costas si el juzgado las impone.