Derrama extraordinaria en España: qué es, cuándo se aprueba y cómo se paga

Qué es una derrama extraordinaria en una comunidad de propietarios

Una derrama extraordinaria es una cuota puntual que aprueba la comunidad para pagar un gasto que no entra en la cuota ordinaria. En España, la obligación de contribuir nace de la Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e, que impone a cada propietario la participación en los gastos generales del inmueble según su cuota, salvo que el título o los estatutos digan otra cosa.

Dicho de forma simple: la derrama no sustituye al recibo mensual; lo complementa cuando aparece una reparación, una obra o una carga que no estaba prevista en el presupuesto. Suele girarse una sola vez o en varios plazos, y normalmente se reparte entre los vecinos según el coeficiente de participación.

La derrama es un gasto extraordinario y concreto; no es una mensualidad más ni una reserva difusa para cualquier cosa.

Qué gastos cubre y en qué se diferencia de la cuota ordinaria

La derrama se usa para sacar adelante trabajos o pagos que no caben en la rutina del edificio. La cuota ordinaria cubre el día a día de la finca; la derrama entra cuando hay que pagar algo más gordo, más imprevisto o con un presupuesto propio. El fondo de reserva, por su parte, funciona como colchón económico de la comunidad y no debe confundirse con una derrama aprobada para una obra concreta.

Gastos que suelen financiarse con una derrama

• Reparación de fachadas, cornisas, cubiertas y tejados.
• Sustitución o modernización del ascensor.
• Arreglo de tuberías, bajantes y saneamiento.
• Reparaciones de la instalación eléctrica común.
• Eliminación de humedades o filtraciones graves.
• Obras de accesibilidad: rampas, plataformas o adaptación de accesos.
• Actuaciones de eficiencia energética: aislamiento, iluminación LED o placas en cubierta.
• Siniestros cubiertos solo parcialmente por el seguro de la comunidad.
• Gastos judiciales o de defensa de la comunidad.
• Reparación de defectos estructurales o vicios de construcción.

Derrama, cuota ordinaria y fondo de reserva

Cuándo se aprueba: junta, convocatoria y urgencia

La derrama no se inventa sobre la marcha: la competencia para acordarla corresponde a la junta de propietarios, como prevé la Ley de Propiedad Horizontal, art. 14, y la convocatoria ha de respetar la forma y los plazos de la Ley de Propiedad Horizontal, art. 16. Si el punto no figura en el orden del día, lo normal es que no deba votarse, porque los vecinos tienen que saber de antemano qué se les va a pedir y por qué.

Convocatoria y orden del día

1. El presidente, o quien tenga atribuida la convocatoria, fija una junta ordinaria o extraordinaria con el secretario-administrador.
2. La convocatoria se envía con al menos 6 días de antelación en las juntas ordinarias, salvo casos de urgencia.
3. En el orden del día debe aparecer un punto claro: importe de la derrama, obra o gasto al que se destina y forma de pago.
4. Se adjuntan presupuestos, ofertas, informes técnicos o el documento que justifique la necesidad del gasto.
5. La junta vota y el acuerdo queda reflejado en el acta, con el reparto y los plazos de pago.

Obras urgentes y actuación del presidente o administrador

Si hay un desprendimiento en una fachada, una fuga importante en una bajante o un daño que puede agrandarse en horas, la comunidad no puede esperar a la siguiente junta como si nada. En esos casos se suele actuar por urgencia: se encarga la reparación mínima necesaria para cortar el daño y después se informa a los propietarios en la siguiente reunión para ratificar el gasto y fijar, si hace falta, la derrama correspondiente.

La urgencia no borra el control de la comunidad: la obra se hace para evitar más daño y luego se explica y se aprueba lo que proceda.

Qué mayoría hace falta según la obra o el gasto

Obras necesarias para conservación, seguridad o habitabilidad

Mejoras no necesarias, eficiencia energética y renovables

Quién paga la derrama: propietario, inquilino y contrato de arrendamiento

La regla general es clara: frente a la comunidad paga el propietario, aunque el piso esté alquilado. Otra cosa es la relación interna con el inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 20.1 permite pactar por escrito que el arrendatario asuma ciertos gastos generales, y el Código Civil, art. 1255 deja margen a la libertad de pactos. Ahora bien, esa repercusión no es automática: si el contrato no lo dice con claridad, la derrama extraordinaria la soporta el propietario.

En la práctica, la diferencia importa mucho. Una cosa es que el contrato diga que el inquilino abona los gastos ordinarios de comunidad con una cuantía anual inicial bien fijada; otra muy distinta es intentar colarle después una derrama de obra sin haberla pactado de forma expresa.

Ejemplo con una vivienda alquilada y una derrama concreta

En Málaga, un propietario alquila un piso por 850 € al mes. La comunidad aprueba una derrama de 1.200 € para cambiar el motor del ascensor, a razón de 150 € por vecino durante 8 meses. El arrendador paga esa derrama a la comunidad porque es quien responde frente al edificio. Si el contrato solo dice que el inquilino asume los gastos ordinarios de comunidad, no puede pasarle esos 150 € al mes sin más.

Si, en cambio, el contrato incluye una cláusula muy clara que repercute también determinadas derramas y fija la cuantía anual inicial de los gastos generales, el propietario podrá reclamar al arrendatario lo que proceda dentro de ese pacto. Si no está por escrito, la reclamación se le cae enseguida.

Qué pasa si no se paga o si sobra dinero al terminar la obra

Si un propietario no paga una derrama aprobada válidamente, la comunidad puede reclamarle la deuda. Y si el vecino considera que el acuerdo es defectuoso, tiene la vía de impugnación del art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Para cobrar, la comunidad cuenta con el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, que permite reclamar judicialmente las cantidades debidas.

Cómo reclamar el impago en la comunidad

1. El presidente o el secretario-administrador envía al vecino moroso un requerimiento fehaciente con el acuerdo, la cuantía y el plazo para pagar.
2. El secretario expide la certificación de deuda con el visto bueno del presidente y se deja constancia del acuerdo en el acta.
3. Si no hay pago, la comunidad presenta la reclamación en el Juzgado de Primera Instancia del partido judicial donde esté la finca.
4. Una vez notificado, el deudor dispone de 20 días para pagar u oponerse en el procedimiento monitorio.

Qué hacer con el dinero sobrante

• Devolver el sobrante de forma proporcional a los vecinos si la junta entiende que ya no hace falta mantener ese excedente.
• Incorporarlo al fondo de reserva o a los fondos comunes de la comunidad para futuras actuaciones.
• Dejarlo aplicado a la última certificación pendiente si aún quedan facturas o liquidaciones por cerrar.

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