Cómo cancelar la hipoteca en el momento de la venta en España

Qué significa cancelar la hipoteca al vender una vivienda

Puedes cancelar la hipoteca el mismo día de la venta: se retiene del precio lo que queda pendiente, firma el banco del vendedor y después se inscribe la cancelación en el Registro de la Propiedad. Pagar el préstamo no borra por sí solo la hipoteca; hasta que se quite del Registro, la vivienda sigue apareciendo con carga.

La hipoteca no es solo una deuda. En España combina dos planos distintos: el préstamo que debes al banco y el derecho real de garantía que recae sobre la finca. Por eso, cuando vendes, hay que cerrar la parte económica y la registral. Si solo pagas el saldo, has extinguido la deuda; si además se firma y se registra la cancelación, la vivienda queda libre de cargas.

Deuda pendiente y carga registral: no son lo mismo

• Deuda pendiente: es el dinero que todavía debes al banco. Se paga con cargo al precio de venta o con fondos propios.
• Carga registral: es la hipoteca que sigue inscrita sobre la finca en el Registro de la Propiedad.
• Una hipoteca puede estar pagada y, aun así, seguir inscrita durante semanas o meses si no se tramita la cancelación.
• Para el comprador y para su banco, lo que manda es lo que figure en el Registro de la Propiedad de la provincia donde esté la vivienda.
• La cancelación económica no basta para vender con la casa realmente limpia: hace falta la cancelación registral.

Qué efecto tiene sobre la venta si la finca sigue hipotecada

La compraventa se puede firmar aunque la hipoteca siga viva, pero el precio suele repartirse en notaría para pagar al banco del vendedor y dejar el resto al vendedor. Si la finca no se cancela, el comprador puede encontrarse con una carga que no quiere asumir y su propia financiación puede atascarse.

En la práctica, la operación queda condicionada a tres cosas: que el saldo sea exacto, que el banco del vendedor comparezca para cancelar y que el Registro reciba la escritura correcta. Si falta uno de esos tres pasos, la venta queda cerrada solo a medias.

Pagar la hipoteca cierra la deuda; la escritura del banco y su inscripción son las que dejan la vivienda limpia en el Registro.

Qué pasos se siguen en la compraventa con hipoteca pendiente

1. Pedir al banco del vendedor el certificado de deuda pendiente, con el saldo exacto a fecha de firma.
2. Coordinar en la notaría el reparto del precio y la comparecencia del representante del banco.
3. Firmar la compraventa y entregar los cheques en la notaría.
4. Obtener el certificado de deuda cero, normalmente tras la firma o en pocos días hábiles.
5. Llevar la escritura de cancelación al Registro de la Propiedad y presentar la autoliquidación del AJD, aunque salga a cuota cero.

Pedir al banco el certificado de deuda pendiente

1. Solicítalo al banco del vendedor con antelación suficiente, porque el saldo cambia si hay intereses o recibos pendientes.
2. Pide que el certificado indique el importe exacto que se debe retener en la venta.
3. Comprueba si incluye comisiones de cancelación, gastos pendientes o cuotas impagadas.

Ese certificado es la cifra que evita errores en notaría. Si el banco calcula mal el saldo, el vendedor puede quedarse corto y tener que poner dinero de su bolsillo para cerrar la hipoteca.

Repartir el precio con dos cheques en notaría

Ana vende su piso en Sevilla por 230.000 €. Le quedan 78.400 € de hipoteca. En la firma, el comprador lleva dos cheques: uno de 78.400 € a favor del banco de Ana y otro de 151.600 € a favor de Ana. El primero liquida la deuda; el segundo es lo que Ana recibe por la venta.

Si la gestoría del banco pide una provisión de fondos de 500 € para notaría y Registro, esa cantidad se adelanta aparte y luego se regulariza cuando llegan las facturas. Si sobra dinero, se devuelve.

Recoger el certificado de deuda cero

Cuando el banco cobra el importe retenido, entrega el certificado de deuda cero. Ese documento es el que permite arrancar la cancelación registral. Suele ir acompañado de la escritura de cancelación otorgada ante notario por el apoderado de la entidad.

Si el pago se hace el mismo día, el banco puede dejar el certificado preparado para la firma o emitirlo en unos días. Sin ese papel, el Registro no borra la carga.

Qué papel tienen el banco del vendedor, la notaría y la gestoría

• El banco del vendedor confirma el saldo, cobra la deuda y comparece por medio de apoderado para cancelar la hipoteca.
• La notaría autoriza la escritura, verifica identidades y deja constancia de la cancelación en documento público.
• La gestoría suele recoger copias, presentar la autoliquidación del AJD en la comunidad autónoma correspondiente y llevar la escritura al Registro.
• El vendedor y el comprador pactan en la compraventa cómo se reparte el precio para dejar la finca libre de cargas.

Quién comparece y quién firma en la cancelación

Para la cancelación registral no hace falta que el propietario vuelva a firmar ante notario si ya ha vendido o si se organiza la cancelación junto con la venta. Basta con que firme un representante del banco, siempre que tenga poder suficiente. El propietario puede estar en la compraventa, pero no necesita comparecer en la escritura de cancelación como deudor.

Esto agiliza bastante la venta. Lo normal es que la notaría autorice la compraventa y, a continuación, la cancelación hipotecaria o ambas cosas en la misma jornada. Así se evita que la finca salga de la notaría con una carga pendiente por simple despiste.

Qué suele pedir la gestoría de la compraventa

• Copia simple o autorizada de la escritura de préstamo hipotecario.
• Certificado de deuda pendiente y, después, certificado de deuda cero.
• DNI o NIE de las partes y datos de la finca.
• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
• Justificante de la autoliquidación del AJD, aunque sea a 0 €.
• Datos de la notaría y de la escritura de compraventa para coordinar la presentación.

Cómo se inscribe la cancelación en el Registro de la Propiedad

La cancelación registral es la que de verdad deja la finca libre de cargas. El artículo 82 de la Ley Hipotecaria exige, como regla general, escritura pública con consentimiento de quien figura como acreedor hipotecario o el título bastante para cancelar. En una hipoteca ya pagada, ese título suele ser la escritura de cancelación firmada por el banco.

El Registro competente es el de la demarcación donde esté inscrita la vivienda, no el del domicilio del vendedor. Si la casa está en Valencia, Barcelona o Valladolid, la cancelación se presenta en el Registro que lleve esa finca concreta.

Presentación de la escritura de cancelación

1. Recoger en notaría la copia autorizada de la escritura de cancelación.
2. Presentarla en el Registro de la Propiedad correspondiente, directamente o por medio de gestoría.
3. Aportar, si te lo piden, la autoliquidación del AJD con cuota cero.
4. Esperar a que el registrador practique la inscripción de cancelación y devuelva la finca sin la carga hipotecaria.

No suele haber un plazo legal rígido para presentarla, pero cuanto antes se lleve, antes quedará limpia la nota simple. En una venta, retrasarlo solo complica la operación si el comprador necesita financiación o si quiere inscribir sin cargas.

Qué comprueba el registrador antes de borrar la hipoteca

El registrador mira que la cancelación la firme quien puede hacerlo, que el poder del apoderado sea bastante, que la escritura se refiera exactamente a la hipoteca inscrita y que no exista un asiento que impida borrar la carga. También verifica que el documento tenga la forma pública exigida por la Ley Hipotecaria.

Si todo encaja, la hipoteca se cancela en el folio registral y la finca aparece libre. Si falta un dato o la representación bancaria no es correcta, el asiento queda suspendido hasta subsanar el defecto.

Cuánto cuesta cancelar la hipoteca y quién paga

La cancelación genera costes pequeños comparados con la venta, pero conviene preverlos desde el principio. En España intervienen la notaría, el Registro, la gestoría y, en su caso, una provisión de fondos que suele pedir el banco o la empresa que tramita la operación. La cancelación de una hipoteca está exenta de AJD en el artículo 45.I.B.18 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, así que la autoliquidación se presenta con cuota 0 €.

Qué gastos suelen aparecer en la operación

• Notaría: la escritura de cancelación se paga con arreglo al arancel notarial.
• Registro: inscribir la cancelación cuesta lo que marque el arancel registral.
• Gestoría: si la contratas, añade sus honorarios, que pueden llegar a 300 €.
• AJD: se presenta la autoliquidación, pero la cuota sale cero por exención.
• Provisión de fondos: algunas entidades prefieren cobrar por adelantado para no quedarse cortas con notaría y Registro.

Salvo pacto distinto, lo normal es que la parte vendedora asuma los costes de cancelar su propia hipoteca. Si el comprador impone su gestoría para asegurarse de que entra libre de cargas, puede haber provisiones más altas de lo que esperabas.

Ejemplo de coste orientativo en una venta con hipoteca pendiente

Pedro vende en Zaragoza por 185.000 €. Le quedan 61.200 € de hipoteca. La gestoría le pide una provisión de 420 €: 250 € para notaría y Registro, 170 € para la gestión. El AJD sale a 0 €. En la firma, el comprador entrega un cheque de 61.200 € al banco de Pedro y otro de 123.800 € a Pedro.

Si al final la factura real suma 380 €, los 40 € sobrantes se devuelven. Si el banco detecta una cuota pendiente de 93 €, esa cantidad se descuenta del precio antes de emitir el cheque al vendedor.

Qué vías existen para tramitarla y cuándo cabe la cancelación por caducidad

La vía más cómoda no siempre es la más barata. En España puedes dejar la hipoteca fuera del Registro por cuatro caminos: que lo gestione el banco, contratar una gestoría o abogado, hacerlo tú mismo o acudir directamente a un notario para coordinar la escritura. La última salida, ya fuera del circuito normal de la venta, es la cancelación por caducidad del art. 82.5 de la Ley Hipotecaria.

Banco, gestoría, notario o hacerlo uno mismo

• Que lo gestione el banco: rápido y ordenado, pero con más dependencia de su gestoría y de sus tiempos.

– Ventaja: reduce errores y centraliza la firma. – Inconveniente: suele venir acompañado de provisiones altas y poca capacidad de negociación.

• Contratar una gestoría o abogado: da tranquilidad si no quieres pelearte con papeles.

– Ventaja: te llevan notaría, impuestos y Registro. – Inconveniente: sumas honorarios a la operación.

• Ir al notario y coordinar tú el trámite: opción intermedia, con bastante seguridad jurídica.

– Ventaja: controlas el proceso y ves qué se firma. – Inconveniente: tendrás que rematar tú la presentación registral o asumir el coste de una gestoría.

• Hacerlo uno mismo: ahorra honorarios, pero exige más tiempo y más orden.

– Ventaja: pagas solo notaría y Registro. – Inconveniente: si te falta la autoliquidación, la copia autorizada o el poder bancario, la inscripción se atasca.

Cancelación por caducidad: cuándo puede pedirse

Si la hipoteca ya venció hace muchos años y no se ha ejercitado la acción hipotecaria, cabe pedir la cancelación por caducidad. La vía subsidiaria que recoge el art. 82.5 de la Ley Hipotecaria exige que hayan pasado 21 años desde el último vencimiento o desde el final del plazo pactado sin reclamación eficaz, y que presentes en el Registro una instancia privada con firma legitimada.

No es la salida más práctica para una venta. Sirve cuando el préstamo está antiquísimo y nadie ha movido ficha, pero no conviene contar con ella si necesitas cerrar la compraventa en pocos días. Para vender en España con agilidad, la vía habitual sigue siendo la cancelación notarial y registral con el banco del vendedor.