Contrato básico de alquiler en España: modelo, cláusulas y consejos

Un contrato básico de alquiler en España sirve para dejar cerradas, desde el primer día, la vivienda, la renta, la fianza y las reglas de uso. Si el piso va a ser vivienda habitual, el documento debe encajar con la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos y no solo con lo que quieran arrendador e inquilino.

Eso significa que el contrato no es una simple plantilla: fija quién alquila, qué se alquila, cuánto se paga, cuándo se actualiza, qué gastos asume cada parte y qué pasa si alguien incumple. Bien hecho, evita discusiones en Madrid, en Sevilla o en cualquier otra ciudad española; mal hecho, acaba en problemas de renta, reparaciones o desahucio.

Qué es un contrato básico de alquiler de vivienda y para qué sirve

Qué es, en la práctica, un alquiler de vivienda habitual

Un contrato básico de alquiler de vivienda habitual es el documento por el que el arrendador cede una casa o piso al arrendatario para que lo use como residencia principal. La clave está en la habitualidad: no es lo mismo vivir de forma permanente en un piso de Valencia que alquilarlo por unas semanas por trabajo, estudios o turismo.

Sirve para dejar por escrito el marco de la relación desde el primer día. Así se evita el clásico problema de "yo entendí otra cosa". Si el contrato recoge bien la vivienda, la duración, la renta y la fianza, luego es mucho más fácil acreditar qué se pactó y reclamar si hay incumplimientos.

También ayuda a separar el alquiler de vivienda de otros supuestos, como el arrendamiento de temporada. En la vivienda habitual manda un régimen legal muy concreto, y eso protege a ambas partes.

Qué ley regula el alquiler en España y qué margen deja para pactar

En España, el alquiler de vivienda se rige por la LAU y, en lo que la ley permite, por la libertad de pacto del artículo 1255 del Código Civil. Dicho de forma clara: podéis acordar muchas cosas, pero no saltaros las reglas imperativas de la vivienda habitual.

La base está en la propia Ley de Arrendamientos Urbanos, sobre todo en los artículos que fijan qué es vivienda, qué normas son obligatorias, cómo se pacta la renta y qué ocurre si una parte incumple.

LAU: lo que manda sí o sí

• El artículo 2 de la LAU distingue el arrendamiento de vivienda habitual del resto de alquileres urbanos.
• El artículo 4 de la LAU marca qué reglas se aplican de forma prioritaria al alquiler de vivienda.
• El artículo 6 de la LAU deja sin efecto las cláusulas que contradigan las normas imperativas de la ley.
• El artículo 17 de la LAU permite fijar la renta de común acuerdo.
• El artículo 18 de la LAU regula la actualización de la renta cuando se haya pactado.
• El artículo 20 de la LAU trata los gastos generales, servicios y suministros.
• El artículo 21 de la LAU habla de conservación y reparaciones.
• El artículo 27 de la LAU recoge las causas de resolución del contrato, entre ellas el impago.
• El artículo 36 de la LAU fija la fianza legal del arrendamiento de vivienda.
• Para la duración mínima y las prórrogas en vivienda habitual conviene mirar también el artículo 9 de la LAU y el artículo 10 de la LAU.

Qué se puede pactar y qué no

• Sí se puede pactar la renta, la forma de pago, el día del mes en que se abona y la cuenta bancaria donde ingresarla.
• Sí se puede pactar una garantía adicional, un aval, una cláusula sobre mascotas o el reparto de algunos gastos, siempre que no choque con la LAU.
• Sí se puede concretar el inventario, el estado de la vivienda, los anejos, el uso de trastero, plaza de garaje o terraza y las reglas de convivencia.
• No se puede eliminar por contrato un derecho que la LAU da al inquilino en vivienda habitual.
• No se puede convertir en válido lo que la ley declara nulo aunque ambas partes lo hayan firmado.
• No se puede esconder una cláusula abusiva detrás de la libertad de pacto del Código Civil: el artículo 1255 del Código Civil no autoriza a saltarse la LAU.

En vivienda habitual, la libertad de pacto existe, pero siempre dentro de la LAU: lo que contradice una norma imperativa cae, aunque esté escrito en el contrato.

Qué datos mínimos debe incluir el contrato

Si partes de una plantilla, puedes usar como guía el modelo de contrato de alquiler de Arrenta, pero conviene adaptarlo a la vivienda concreta, al reparto real de gastos y a lo que permite la LAU.

Cláusulas habituales que conviene revisar antes de firmar

• Duración y prórrogas: deja escrito el plazo inicial, cómo operan las prórrogas y cómo se avisa para no seguir renovando sin querer.
• Renta: fija el importe exacto, el día de pago y la cuenta bancaria. Si hay varios titulares o cotitulares, conviene indicarlo.
• Actualización: concreta si habrá revisión anual, qué índice se usa y desde qué fecha se aplica. Mejor una redacción sencilla que una frase ambigua.
• Fianza y garantías adicionales: la fianza legal en vivienda habitual es una mensualidad; si añades garantía extra, separa bien qué cubre y cuándo se devuelve.
• Avales: si hay avalista, identifica quién responde, hasta qué importe y durante cuánto tiempo.
• Mascotas: si se permiten, aclara especies, número, daños y limpieza. Si no se permiten, dilo sin rodeos.
• Gastos: reparte por escrito comunidad, IBI, basura, alarma, internet y suministros. El artículo 20 de la LAU es el que conviene tener a mano aquí.
• Uso de la vivienda: indica si es solo residencia habitual, si se permite teletrabajo, si se puede subarrendar una habitación y quién puede vivir allí.
• Conservación: concreta qué son pequeñas reparaciones por uso ordinario y qué averías paga el arrendador como dueño del inmueble, según el artículo 21 de la LAU.
• Impagos: define desde qué retraso hay incumplimiento, cómo se reclama y cuándo se resuelve el contrato, en línea con el artículo 27 de la LAU.

Ejemplo de cláusula con cifras

Ana, despedida en Sevilla tras 4 años cobrando 1.500 €/mes, quiere alquilar un piso por 850 €/mes. El casero le propone 850 € de fianza legal y 850 € de garantía adicional. En el contrato se fija que la renta se revisará cada 12 meses con el índice legal vigente y que el aviso llegará por escrito con al menos 30 días de antelación.

Con esa redacción, si al año siguiente la actualización fuera del 3 %, la nueva renta sería de 875,50 € al mes. Si Ana entra con una fianza de 850 € y una garantía adicional de 850 €, el desembolso inicial por esas dos partidas será de 1.700 €, aparte de la primera mensualidad si se paga al firmar. Así no hay dudas sobre cuánto entra, cuánto sube y cuándo toca revisar.

Cómo se firma, se revisa y se actualiza el contrato

1. Revisa el borrador con calma con arrendador e inquilino, o con la inmobiliaria si la hay, antes de reservar la vivienda. Lo ideal es hacerlo al menos 48 horas antes de la firma para detectar errores de nombres, metros, anexos o gastos.
2. Comprueba la titularidad de la vivienda en el Registro de la Propiedad pidiendo una nota simple. Si la pides por vía telemática, suele resolverse en 24 horas; si vas por ventanilla, cuenta con algo más de margen.
3. Firma dos ejemplares idénticos el mismo día de la entrega de llaves. Cada parte debe quedarse con una copia firmada y fechada; si hay inventario, adjúntalo también en ese momento.
4. Si luego cambian la renta, los gastos o las garantías, formaliza un anexo o novación por escrito antes de aplicar el cambio. No lo dejes en un WhatsApp suelto: guarda el documento firmado desde la siguiente mensualidad.
5. Si quieres más protección frente a terceros, presenta el contrato para su inscripción en el Registro de la Propiedad justo después de firmarlo. Y si la fianza debe depositarse en tu comunidad autónoma, hazlo en la consejería o servicio autonómico competente en cuanto la cobres, sin dejarlo para más adelante.

Registro del contrato en el Registro de la Propiedad

Inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad no suele ser una obligación para que el alquiler exista y sea válido. Es, más bien, una medida de seguridad. Interesa especialmente cuando la vivienda puede venderse, hipotecarse o cambiar de manos, porque da publicidad al arrendamiento y refuerza la posición del inquilino y del propietario frente a terceros.

La base registral está en la Ley Hipotecaria, artículo 2, que admite la inscripción de determinados arrendamientos como actos inscribibles. En la práctica, no todos los alquileres se inscriben; de hecho, en muchos alquileres de vivienda habitual nadie lo hace porque no compensa el coste y el trámite. Pero si el arrendamiento es largo, la operación es sensible o quieres más blindaje documental, tiene sentido valorarlo.

Qué hacer si hay impagos o conflicto, y cuándo estudiar la solvencia

Antes de entregar las llaves, merece la pena mirar si el inquilino podrá pagar sin apuros. En pisos de Barcelona, Bilbao o Alicante, un filtro serio ahorra meses de nervios. Y si el riesgo es alto, un seguro de impago puede marcar la diferencia.

1. Calcula el peso real del alquiler sobre sus ingresos netos. Como referencia práctica, si la renta supera el 30 % o el 35 % del sueldo, el riesgo ya sube.
2. Comprueba la estabilidad laboral o profesional: contrato indefinido, antigüedad, nóminas, pensión, rendimientos de autónomo o vida laboral.
3. Pide documentación suficiente antes de aceptar la candidatura: DNI o NIE, tres últimas nóminas, último IRPF si procede y cualquier dato que ayude a valorar la solvencia.
4. Detecta señales de alerta: prisas exageradas, negativa a enseñar papeles, cambios continuos de versión o antecedentes de impago en otra vivienda.

Estudio de viabilidad del inquilino

• Revisa ingresos netos y no solo el salario bruto, porque lo que importa es si podrá pagar la renta todos los meses.
• Mira la estabilidad del ingreso: no es lo mismo un contrato indefinido en una empresa de Madrid que un contrato muy corto sin continuidad clara.
• Pide documentación coherente con el perfil: nóminas, declaración de la renta, recibos o justificantes si es autónomo.
• Valora el historial de pagos y la capacidad de afrontar la entrada inicial: fianza, primera mensualidad y, si existe, garantía adicional.
• Si algo no encaja, mejor frenar antes que firmar por inercia.

Seguro de impago y reclamación judicial

• Si quieres filtrar candidatos, Arrenta ofrece un estudio de viabilidad que empieza con un formulario, sigue con la respuesta del análisis y termina con el contrato firmado.
• Si prefieres cobertura, su seguro de impago de alquiler está pensado para viviendas y locales comerciales; además comercializa protección de pagos y defensa jurídica familiar.
• En su aviso legal indica que está inscrita en el Registro Especial de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones con el nº J-2904.
• Si el inquilino deja de pagar, el contrato puede resolverse por el artículo 27 de la LAU y la reclamación suele ir por la demanda de desahucio por falta de pago regulada en el artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ante el juzgado competente según el artículo 52.1.7.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
• Antes de demandar, conviene enviar un requerimiento fehaciente, normalmente por burofax con certificación de texto y acuse de recibo, para dejar rastro claro de la deuda.