Comunidad de bienes y fiscalidad en España: impuestos, obligaciones y cómo tributa

Qué es una comunidad de bienes y en qué se diferencia de la sociedad civil

La definición legal

Una comunidad de bienes es una copropiedad: varios comuneros son titulares de un bien o de un derecho pro indiviso y cada uno tiene una cuota. Así la define el artículo 392 del Código Civil.

La sociedad civil, en cambio, nace de un contrato para poner en común dinero, bienes o industria con ánimo de repartir ganancias. El artículo 1665 del Código Civil la enfoca como una verdadera relación obligacional para explotar una actividad, no como una simple titularidad compartida.

El criterio práctico de la AEAT

Aquí está la diferencia que de verdad importa en la fiscalidad española: la AEAT no se queda solo con el nombre que pongáis en el papel. Mira la realidad económica. Si hay una mera copropiedad de un local, de una finca o de un derecho, lo normal es que estemos ante comunidad de bienes. Si lo que hay es organización, medios materiales o humanos y reparto de beneficios de una actividad, la Administración puede entender que hay sociedad civil.

Esto importa porque las sociedades civiles con objeto mercantil pasan a ser contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades desde 2016, mientras que la comunidad de bienes sigue, por regla general, en atribución de rentas. Dicho sin rodeos: una comunidad de bienes no paga el impuesto por sí misma, pero sí puede tener que presentar censales, IVA y retenciones.

La etiqueta no manda: manda si hay simple copropiedad o una actividad organizada para ganar dinero.

Cómo tributa una comunidad de bienes en España

Régimen fiscal básico

La comunidad de bienes tributa bajo el régimen especial de atribución de rentas de los artículos 86 a 90 de la Ley 35/2006, del IRPF. La comunidad calcula el resultado de la actividad, pero ese resultado se reparte entre los comuneros según su porcentaje de participación.

Si la forma jurídica deja de ser una comunidad pura y se convierte en sociedad civil con objeto mercantil, entra en juego el artículo 7.1.a de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades. Ahí el tratamiento cambia de raíz: ya no hablamos de imputar rentas a los socios, sino de un contribuyente del IS.

Qué declara cada comunero según su participación

• Si el comunero reside en España, declara en su IRPF la parte del beneficio o de la pérdida que le corresponda por su cuota de participación.
• Si participa al 25 %, imputa ese 25 %; si tiene el 60 %, imputa el 60 %. No hay reparto libre: manda lo pactado y, si no hay pacto claro, la cuota de cada uno.
• Si el comunero no reside fiscalmente en España, entra en juego la Ley 5/2004, del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, y la renta atribuida se declara por IRNR.
• Si hay pérdidas, también se reparten por participación, con los límites propios de cada impuesto y de la situación personal de cada comunero.
• La cifra que ve Hacienda en la declaración de cada socio debe cuadrar con la información anual de la comunidad; el modelo 184 suele ser el punto de cruce más delicado.

Constitución, aportaciones y alta censal ante la AEAT

Pasos para arrancar la comunidad

El encaje censal y administrativo de una comunidad de bienes lo ordena el Real Decreto 1065/2007, de gestión e inspección tributaria. En la práctica, el arranque suele seguir estos pasos:

1. Define por escrito quiénes son los comuneros, qué aporta cada uno y qué porcentaje tiene. Si hay inmueble, conviene dejarlo muy claro desde el principio, mejor en documento privado con firmas reconocidas o en escritura pública si vas a inscribirlo.
2. Presenta el modelo 036 ante la AEAT para el alta censal y la solicitud del NIF provisional, antes de iniciar la actividad.
3. Si la comunidad empieza a operar, emite facturas y registra la actividad desde el primer día; no esperes a tener todo “más o menos” cerrado.
4. Si hay aportaciones sujetas a ITP-AJD o IVA, revisa el impuesto que corresponda y presenta la autoliquidación ante el organismo competente dentro del plazo legal del tributo que nazca.
5. Cuando la actividad ya esté en marcha, pide y conserva el NIF definitivo y deja archivada toda la documentación básica desde el arranque.

Aportaciones de inmuebles, dinero o derechos

Las aportaciones no son todas iguales. El dinero suele ser sencillo; el problema aparece con inmuebles, derechos de uso, maquinaria o participaciones en otros bienes.

Si alguien aporta un inmueble, puede haber efectos en el Real Decreto Legislativo 1/1993, del ITP-AJD y también en la Ley 37/1992, del IVA, según quién aporte, qué bien se aporte y cómo se documente la operación. Si quien aporta actúa como empresario o profesional y la transmisión encaja en el hecho imponible del IVA, la operación puede ir por IVA; si no, habrá que mirar ITP-AJD y el tipo aplicable en la comunidad autónoma.

Ejemplo con cifras: Marta y Diego constituyen una comunidad de bienes en Zaragoza. Marta aporta un local valorado en 120.000 € y Diego aporta 30.000 € en efectivo. Si la aportación del local no queda sujeta a IVA y, por el tipo aplicable en su comunidad autónoma, la cuota de AJD fuese del 1 %, el coste tributario de esa parte sería de 1.200 €. Si la operación estuviera sujeta a IVA, la foto cambia y habría que mirar el régimen concreto del aportante y del inmueble antes de firmar. En una aportación así, el error más caro suele ser no revisar el impuesto antes de ir al notario.

IVA, retenciones y declaraciones periódicas habituales

Modelos que suelen aparecer

En una comunidad de bienes pura, los modelos 130 y 202 no son siempre de la entidad: muchas veces afectan al comunero por su propio impuesto. El resto depende de si la actividad está sujeta a IVA, si hay empleados, alquileres o información de operaciones con terceros.

En IVA, la comunidad debe revisar también si sus operaciones están sujetas, exentas o no sujetas. Y en retenciones, la clave está en no mezclar lo que paga la comunidad con lo que luego declara cada comunero por su cuenta.

Libros registro, documentación y conservación de justificantes

Qué hay que llevar y guardar

La comunidad de bienes no tiene obligación de llevar contabilidad mercantil como una sociedad capitalista, pero sí debe tener un control ordenado de su actividad. El marco general de conservación documental se apoya en la Ley 58/2003, General Tributaria, especialmente en el plazo general de prescripción del artículo 66.

• Libro registro de ingresos.
• Libro registro de gastos.
• Libro registro de bienes de inversión.
• Libro de provisiones y suplidos, cuando la actividad lo exija.
• Facturas emitidas y recibidas, tickets válidos, contratos, extractos bancarios y justificantes de retenciones.
• Copia de los modelos presentados ante la AEAT y de cualquier comunicación censal o requerimiento.
• Conservación de toda esa documentación durante 4 años, como mínimo práctico y fiscal.

Si luego hay una comprobación, lo que no puedes enseñar suele acabar discutiéndose.

Disolución, liquidación y baja de la comunidad de bienes

Pasos para cerrar la comunidad

La comunidad no tiene por qué durar para siempre. El Código Civil permite salir de la comunidad y dividir la cosa común; por eso, cuando ya no interesa seguir, hay que ordenar bien la extinción y no dejar flecos sueltos.

1. Acordad la disolución entre comuneros y dejad por escrito cómo se reparten bienes, deudas y posibles compensaciones.
2. Presentad la baja censal en la AEAT mediante el modelo 036, dentro del mes siguiente al cese real de la actividad.
3. Liquidar primero las deudas y después adjudicar los bienes según las cuotas. Si un comunero se queda con más de lo que le corresponde y compensa en metálico, hay que revisar la tributación exacta.
4. Si hay inmuebles o derechos, estudiad la posible tributación por ITP-AJD y, en su caso, la ganancia o pérdida patrimonial de cada comunero en su impuesto personal.

La liquidación mal hecha suele generar dos problemas a la vez: uno en la comunidad autónoma por el impuesto indirecto y otro en la declaración personal de cada comunero. Mejor cerrar la operación con calma que arreglarla después en una comprobación.

Sanciones, recargos y errores fiscales más frecuentes

Fallos que más detecta la AEAT

• Presentar fuera de plazo una autoliquidación y pensar que no pasa nada: el artículo 27 de la Ley General Tributaria prevé recargos por declaración extemporánea sin requerimiento previo.
• Dejar de ingresar IVA, retenciones o pagos fraccionados cuando ya tocaba: el artículo 191 de la LGT sanciona dejar de ingresar la deuda tributaria que debió resultar de una autoliquidación.
• No presentar declaraciones informativas o presentarlas mal: el artículo 198 de la LGT castiga el incumplimiento de la obligación de declarar datos o presentar documentos tributarios.
• Repartir mal el resultado entre comuneros: si el modelo 184 no cuadra con las declaraciones de IRPF o IRNR, la AEAT suele detectarlo por cruce automático.
• Meter gastos personales como si fueran de la comunidad: gasolina, comidas o suministros sin justificación real son un foco clásico de regularización.
• Olvidar retenciones en alquileres de local, nóminas o facturas de profesionales: ahí suelen aparecer liquidaciones complementarias, recargos e intereses.

El control más incómodo para una comunidad de bienes no suele venir por el tamaño del negocio, sino por los descuadres pequeños repetidos año tras año. Hacienda cruza datos y, cuando encuentra una incoherencia, lo normal es que pida explicaciones antes de que el problema crezca.

Dudas habituales sobre la fiscalidad de una comunidad de bienes