Contrato de arras o señal en España: qué es, tipos, validez y modelo

El contrato de arras o señal en España es un acuerdo privado previo a la compraventa por el que comprador y vendedor dejan cerrada la operación y se entrega una cantidad a cuenta. Sirve para reservar la vivienda, fijar un plazo para firmar la escritura y marcar qué pasa si alguien se echa atrás.

Qué es el contrato de arras o señal y para qué sirve

En España, las arras encajan en la libertad de pactos del artículo 1255 del Código Civil, dentro de un contrato que solo existe si hay consentimiento, objeto y causa, como exige el artículo 1261 del Código Civil. También cuenta la forma en que se perfecciona el acuerdo, según el artículo 1262 del Código Civil, y su fuerza obligatoria, que recoge el artículo 1278 del Código Civil.

Dicho claro: el contrato de arras o señal no es la escritura de compraventa, pero sí un compromiso serio. El comprador entrega dinero para que el vendedor retire la vivienda del mercado y ambos dejen atado el precio, el plazo y las consecuencias si la operación no sale. En la práctica española se usa mucho cuando la persona compradora necesita tiempo para revisar cargas, conseguir hipoteca o cuadrar la mudanza.

Diferencias con la reserva y con la compraventa

Entre particulares, en España, lo normal es ver un contrato de arras; con promotoras o viviendas sobre plano, la práctica se mueve más hacia la reserva. La diferencia no es solo de nombre: cambia el margen para echarse atrás y el tratamiento del dinero entregado.

Qué tipos de arras existen y qué efectos jurídicos tiene cada una

El Código Civil no desarrolla una lista cerrada de arras, pero la práctica y la jurisprudencia distinguen tres grandes modalidades. La referencia legal clave está en el artículo 1454 del Código Civil, que recoge la regla de desistimiento cuando se pactan arras penitenciales.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias funcionan como un anticipo del precio. No están pensadas para que una parte se baje del carro sin más, sino para reforzar la seriedad del negocio. Si una de las partes incumple, la otra puede pedir que se cumpla lo firmado o, si prefiere resolver, reclamar los daños y perjuicios que pueda acreditar.

En una compraventa en Madrid, Valencia o Sevilla, este tipo de arras suele dar más juego al vendedor si el comprador se enfría, porque no convierte la señal en una simple salida pactada. Lo importante aquí es el texto: si no se dice que son penitenciales, no conviene asumir que se puede desistir libremente.

Arras penitenciales

Son las más conocidas en España y las que de verdad permiten desistir. La regla es muy simple: si se va el comprador, pierde lo entregado; si se va el vendedor, devuelve el doble. Esa es la lógica del artículo 1454 del Código Civil.

Por eso estas arras son útiles cuando el comprador aún depende de la hipoteca, de vender su casa en otra ciudad o de cerrar una mudanza. Dan salida, pero la salida cuesta dinero. Si se firman, hay que asumir que la señal no es un simple gesto de buena fe.

Arras penales

Aquí la señal cumple una función de garantía. Si alguien incumple, no solo puede perder la cantidad entregada o tener que devolverla duplicada según el pacto; además, la parte perjudicada puede reclamar daños y perjuicios si el contrato lo prevé o si la acción encaja con la cláusula penal pactada.

La idea práctica es sencilla: no se usan para desistir, sino para apretar el cumplimiento. En una operación seria, con plazos ajustados y financiación ya estudiada, pueden servir mejor que unas arras penitenciales.

Si el papel no aclara el tipo de arras, luego manda la redacción y la prueba de lo que de verdad quisisteis pactar.

Qué debe incluir el contrato para ser válido y no dejar flecos

Para que el contrato funcione en España, conviene dejar negro sobre blanco todo lo esencial. No basta con decir que hay una señal: hace falta identificar bien a las partes, la vivienda y las reglas del juego.

• Datos completos del comprador y del vendedor: nombre y apellidos, DNI o NIE, domicilio y, si procede, estado civil y régimen económico matrimonial.
• Identificación exacta de la vivienda o inmueble: dirección, finca registral, referencia catastral, planta, puerta, anejos como garaje o trastero y, si existe, número de inscripción.
• Precio total de la compraventa y forma de pago: cuánto se paga con las arras, cuánto quedará pendiente y cómo se abonará el resto en la notaría.
• Importe concreto de la señal: cifra exacta, fecha de entrega y si se descuenta luego del precio final o no.
• Plazo máximo para firmar la compraventa: día, mes, año y, si se puede, notaría prevista y localidad.
• Situación de cargas y ocupantes: hipoteca, embargos, arrendatarios, derramas de comunidad, IBI y quién entrega la posesión.
• Reglas sobre gastos, impuestos y cancelación de cargas: quién paga la escritura, la gestoría, la cancelación registral y la plusvalía municipal si procede.

Cláusulas básicas que conviene revisar

• Tipo de arras pactado y consecuencias exactas si alguien incumple o desiste.
• Cláusula de financiación: si la compra queda o no condicionada a que el banco conceda la hipoteca.
• Plazo de firma y prórroga: cómo se pide, cuánto dura y qué pasa si se llega al último día sin escritura.
• Estado de cargas: obligación del vendedor de cancelar hipoteca, embargo u otra carga antes de la firma o en el mismo acto notarial.
• Entrega de llaves y posesión: fecha exacta en la que se entra a vivir y quién asume suministros y comunidad desde ese momento.

Cuánto dinero se suele entregar y qué plazos se pactan

No hay una cifra legal cerrada, pero en España el mercado inmobiliario se mueve con cifras bastante reconocibles. En arras es frecuente ver importes entre el 5% y el 15% del precio de la vivienda; en contratos de reserva, lo habitual suele bajar al 1%-5%.

Ejemplo práctico con una vivienda de 200.000 euros

Ana compra una vivienda en Sevilla por 200.000 €. Si pacta unas arras del 10%, entrega 20.000 € al firmar y deja 180.000 € para la escritura. Si el plazo es de 60 días y luego se acuerda una prórroga de 30, la firma puede pasar a 90 días sin que haya incumplimiento.

En ese ejemplo, la cifra de entrada no es pequeña: un 10% son 20.000 €, que se pierden o se duplican según el tipo de arras y quién rompa el pacto. Por eso conviene no firmar a ciegas si todavía faltan la tasación, la aprobación hipotecaria o la revisión de cargas en el Registro de la Propiedad.

Qué pasa si una parte incumple o si el banco no concede la hipoteca

La clave está en no confundir una mala noticia bancaria con una salida automática. Si el contrato no recoge una condición de financiación, la denegación de la hipoteca no salva por sí sola al comprador. Si sí la recoge, entonces el documento puede blindar la devolución de la señal si se cumple lo que se haya pedido: número de bancos consultados, plazo y forma de acreditar la negativa.

Cómo dejar atada la condición de financiación y la prórroga

1. Pide una preaprobación al banco antes de firmar. En una entidad financiera española, una respuesta orientativa suele llegar en pocos días, aunque el estudio completo puede tardar más si faltan nóminas, vida laboral o tasación.
2. Mete una cláusula suspensiva clara: que la compraventa solo siga adelante si una hipoteca por un importe mínimo concreto se concede antes de una fecha concreta.
3. Si el banco deniega la operación, guarda la respuesta escrita y comunícalo al vendedor por burofax a través de Correos dentro del plazo pactado.
4. Si falta tiempo, firma una prórroga por escrito antes de que venza la fecha límite. Mejor dejarla cerrada con una fecha nueva que confiar en una conversación de WhatsApp.

Fiscalidad de las arras en vivienda usada y en obra nueva

La fiscalidad depende de la operación final, no solo de la señal. En vivienda usada manda el artículo 7 del Real Decreto Legislativo 1/1993, mientras que en obra nueva entra en juego el artículo 4 de la Ley 37/1992, del IVA y, normalmente, el artículo 31 del mismo texto para la modalidad de actos jurídicos documentados cuando la escritura lo exige.

Qué conviene comprobar antes de ingresar la señal

• Si la vivienda es usada o nueva, porque no tributa igual en España y tampoco se liquida ante la misma administración.
• Qué comunidad autónoma gestiona el ITP si compras una segunda mano: no es lo mismo comprar en Andalucía, Madrid, Cataluña o la Comunitat Valenciana.
• Si el promotor, la agencia o la notaría van a preparar la documentación fiscal y en qué plazo hay que presentar la autoliquidación.
• Que el precio declarado en arras y el que luego aparezca en la escritura cuadren, para no dejar un rastro documental incoherente.
• Que guardes transferencias, recibos y contrato privado, porque luego pueden ser necesarios ante la oficina liquidadora autonómica o en la notaría.

Modelo de contrato de arras: cláusulas básicas y puntos a revisar

1. Identifica bien a comprador y vendedor con DNI o NIE, domicilio y, si hace falta, datos matrimoniales.
2. Describe el inmueble sin dejar huecos: finca registral, referencia catastral, dirección completa, anejos y estado de ocupación.
3. Fija el precio total, la señal entregada y la forma en que esa cantidad se imputará al precio final.
4. Indica de forma expresa si las arras son confirmatorias, penitenciales o penales, y qué ocurre si alguien incumple.
5. Señala la fecha tope para firmar la escritura, la notaría prevista y si cabe prórroga por escrito.
6. Reparte gastos, impuestos y cargas, y deja claro quién cancela hipoteca, quién paga la comunidad pendiente y quién entrega llaves.

Datos, inmueble, precio, señal, plazo y firma

• Datos personales completos de ambas partes, sin abreviaturas ni apellidos a medias.
• Identificación registral y catastral de la vivienda, para que no haya dudas sobre qué se compra.
• Precio total de la operación, importe exacto de la señal y fecha en la que se paga.
• Plazo máximo de firma y condición de financiación, si el comprador depende de una hipoteca.
• Firma de ambas partes, fecha, lugar y copias idénticas del documento.
• Justificante de la transferencia o del cheque, porque en una operación inmobiliaria española el rastro del dinero importa tanto como la cláusula escrita.